廣州西部商業(yè)的崛起與發(fā)展前景
時間:2011-04-15 17:59來源: 作者:王先慶
| ——兼論廣佛同城背景下“廣佛商貿(mào)帶”的培育與打造 2008年，我在主持佛山南海區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃課題時，通過大量調(diào)研，發(fā)現(xiàn)沿廣佛邊界，北到廣州北二環(huán)，南至廣州火車南站，全長約30公里，正在發(fā)育成長一條以專業(yè)市場、物流園區(qū)等為主體的“廣佛商貿(mào)帶”，于是，我先后在佛山和廣州的相關(guān)政府部門和學(xué)術(shù)會議上，呼吁重視這一商貿(mào)帶的規(guī)劃和打造，同時我也推進(jìn)各類商貿(mào)企業(yè)到廣州西部的芳村、荔灣以及佛山南海等地開拓。我認(rèn)為，如果真正推進(jìn)“廣佛同城”的話，這才是最核心和最基礎(chǔ)的工作。下文中，我再次表達(dá)了自己的類似觀念，供參考。本文由《新快報》記者楊金霞采寫，發(fā)表于該報2011年3月25日C09版，原標(biāo)題為“廣州金沙洲：崛起中的西部”。 
■廣州白鵝潭商圈等規(guī)劃出臺，讓芳村、金沙洲一帶商機(jī)無限。 “廣州商業(yè)地產(chǎn)價值洼地系列報道”今天已經(jīng)走到了第五期，從東部蘿崗到南部番禺，再到北部白云新城，廣州的東南北都被我們踩了一遍。今天，我們把視野放到少人留意的西部———芳村和金沙洲。這兩地可說是廣佛同城的先行者，特殊的地理位置賦予了這里與眾不同的商業(yè)地產(chǎn)潛力�！ �
“西聯(lián)”橋頭堡的尷尬
芳村、金沙洲都位于廣佛交界的重要區(qū)域，是廣州“西聯(lián)”戰(zhàn)略和廣佛同城的“橋頭堡”。但一直以來，芳村在許多人心目中卻是工業(yè)及農(nóng)業(yè)區(qū)，而且商業(yè)設(shè)施配套低檔，分布零散，一直沒有形成氣候。盡管地鐵開通帶來了一定的改變，但近十年來實(shí)質(zhì)改變并不大。
金沙洲的發(fā)展是近幾年的事。這個小島，一半廣州、一半佛山，成為廣佛同城的最前哨�；谡叩闹С�，短短幾年間，金沙洲成為眾多房地產(chǎn)開發(fā)商的必爭之地。同時，居住人口的迅速增長也推動了當(dāng)?shù)厣虡I(yè)的發(fā)展。不過，金沙洲與芳村存在同樣的尷尬，商業(yè)地產(chǎn)上不了檔次，給人感覺零散而雜亂，未有形成像樣的氣候。
芳村街鋪4萬元/㎡起
新快報記者走訪發(fā)現(xiàn)，花地大道是芳村最為繁華熱鬧的街道之一，花地城廣場及其周邊的生活設(shè)施較為齊全，地鐵一號線貫通全路段，設(shè)四個站點(diǎn)。該區(qū)域的樓盤基本建立在花地大道兩旁，有東鵬花園、芳華苑、合興苑、怡芳苑、康乃馨苑、園林局宿舍等等。據(jù)合富置業(yè)高級營業(yè)經(jīng)理關(guān)文德介紹，目前芳村的商業(yè)分布，還是線形為主，主要集中在茶滘和花地大道，另外有一些茶葉、車市、花鳥魚蟲的專業(yè)市場的點(diǎn)狀分布。“茶滘目前的商鋪售價在4.5萬-5萬元/平方米，旺鋪?zhàn)饨鹈吭驴蛇_(dá)四五百元每平方米，相對偏遠(yuǎn)的地方租金也至少要100元/平方米�！痹诨ǖ卮蟮郎�，商業(yè)主要集中在地鐵芳村站至花地灣站路段，商鋪售價5萬元/平方米，每月租金是250元/平方米左右�；ǖ卮蟮郎线�有萬象街商業(yè)街，每月租金是250元/平方米，不對外銷售。
金沙洲社區(qū)鋪開始升值
與芳村不同，金沙洲的發(fā)展起步晚，規(guī)劃印記也濃厚很多。記者在金沙洲踩盤時看到，如今的金沙洲與往日不可同日而語，金域藍(lán)灣、恒大綠洲、中海金沙灣、萬科四季花城等大型高尚住宅密布，人流往來的密度很大。
在金沙洲工作的美聯(lián)物業(yè)營業(yè)經(jīng)理徐明堅(jiān)對記者表示，“金沙洲的商業(yè)分布，北區(qū)相對繁華，靠近金域藍(lán)灣、城西花園等樓盤的街鋪?zhàn)钔�，售價已經(jīng)去到5萬-8萬元/平方米，50平方米的街鋪，租金去到1.2萬元/平方米/月。南區(qū)由于經(jīng)適房較多，加上一些村落散布，消費(fèi)能力相對弱，商鋪售價多在5萬元/平方米左右，不少商鋪沒有產(chǎn)權(quán)，無法銷售�！绷硗�，這一帶的樓盤都是居住為主，因此傳統(tǒng)的社區(qū)鋪供應(yīng)并不多，升值速度也非�？臁！爸泻＝鹕碁车纳鐓^(qū)鋪，去年3月還賣2.8萬元/平方米，現(xiàn)在二手價格已經(jīng)去到4.5萬-5萬元/平方米�！彼�認(rèn)為，伴隨著廣百等大型商業(yè)項(xiàng)目的落戶，金沙洲未來的發(fā)展?jié)摿ο喈?dāng)巨大，是真正的“價值洼地”。 發(fā)展速度或超東北部
看看上面的價錢，再看看上下九、江南西、北京路、天河城商圈動輒十幾萬甚至數(shù)十萬元每平方米的售價，很容易看出，頂著廣佛同城帽子的芳村和金沙洲，其商業(yè)地產(chǎn)價格的確滯后于其應(yīng)有或者說未來應(yīng)有的商業(yè)價值。
廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟(jì)研究所所長王先慶（博客）認(rèn)為，過去廣州是集中發(fā)展中心區(qū)商業(yè)，結(jié)果是中心繁榮，周邊“沙漠”�，F(xiàn)在廣州商業(yè)發(fā)展開始從積聚走向擴(kuò)散，由中心區(qū)反哺周邊城區(qū)。特別是在廣佛同城的推進(jìn)下，芳村、金沙洲將承接廣州市商貿(mào)流動業(yè)的轉(zhuǎn)移，同時廣佛同城中間帶也極有可能形成一個新的商貿(mào)走廊。
王所長指出，過去芳村區(qū)域缺少規(guī)劃，商業(yè)布局散亂差，大量土地浪費(fèi)，資源重復(fù)建設(shè)，缺少品牌項(xiàng)目的拉動。但隨著未來廣佛同城的推進(jìn)，芳村未來的發(fā)展值得期待�！皬V佛兩地都有不同的特色，芳村的花卉、茶葉享譽(yù)全國，佛山的南海影視城等旅游資源豐富，在商業(yè)、文化、旅游上，兩個城市可交流的地方非常多，來往也將帶動人氣，提升芳村區(qū)域的商業(yè)價值。”
楚睿商業(yè)咨詢CEO黃文杰也認(rèn)為，芳村和金沙洲，都是廣佛同城最前沿的地帶�，F(xiàn)在，廣佛已經(jīng)在積極推進(jìn)兩地的交通、商業(yè)的聯(lián)合。佛山將千燈湖金融高新區(qū)放在了靠近廣佛邊界的地方，廣州也提出打造白鵝潭經(jīng)濟(jì)圈，輻射廣佛�！拔磥�，芳村、金沙洲的價值提升將會很快，商業(yè)的成熟可能比廣州東北部來得更快�！�
商業(yè)巨頭蓄勢搶吃“西部蛋糕”
一直以來，大型商業(yè)項(xiàng)目的出現(xiàn)都會在一定程度上提升當(dāng)?shù)厣虡I(yè)的檔次，并起到拉攏人氣的效果。有業(yè)內(nèi)人士分析表示，芳村、金沙洲作為廣佛同城的橋頭堡，正是缺乏一些大型商業(yè)項(xiàng)目的拉動。
實(shí)際上，這兩地的一些大型商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)啟動。日前，廣百百貨拿下金沙洲里水鎮(zhèn)地塊，未來將建成大型商業(yè)項(xiàng)目；芳村區(qū)域，荔灣歐洲城等大型商業(yè)項(xiàng)目正在籌備當(dāng)中。
楚睿商業(yè)咨詢CEO黃文杰表示，目前芳村、金沙洲都將有大型商業(yè)項(xiàng)目出現(xiàn)，并以綜合性購物中心為主，將帶動該區(qū)域整體商業(yè)的升級。并且，目前兩地的商業(yè)都是剛剛起步，因此對于中小投資者也是不錯的時機(jī)，但選擇商鋪時，仍然要選相對成熟的區(qū)域。另外，最好選一些大商業(yè)項(xiàng)目落戶的周邊商鋪。
專家講嘢
可建廣佛商貿(mào)帶
在廣佛同城的歷史機(jī)遇下，廣佛交界處的芳村、金沙洲、廣州南站等一帶未來發(fā)展可期。廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟(jì)研究所所長王先慶認(rèn)為，不妨抓住廣佛同城的發(fā)展機(jī)會，大力發(fā)展廣佛交界商貿(mào)帶。他還建議，針對目前廣佛交界地帶商業(yè)發(fā)展零散的情況，應(yīng)該成立專門的調(diào)研小組，然后制定相應(yīng)的商貿(mào)發(fā)展計劃，打造廣佛商業(yè)的黃金旺地。同時，還應(yīng)利用廣佛兩地的特色商業(yè)、文化和旅游資源，進(jìn)行進(jìn)一步的整合。 芳村、金沙洲盤源推薦
盤源 面積 售價
芳村大道西商鋪 540㎡ 648萬元
花地大道中商鋪 136㎡ 613萬元
中海金沙馨園商鋪102號 61㎡ 366萬元
中海金沙馨園商鋪103號 61㎡ 366萬元
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