| 財(cái)經(jīng)調(diào)查
商業(yè)地產(chǎn)租金上升調(diào)查⑤
剛過去的國慶黃金周，廣州百貨零售業(yè)在陣陣寒風(fēng)中的嗟嘆聲猶在耳邊，另一邊廂，羊城晚報(bào)記者連日來調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)濟(jì)不景氣的大背景下廣州的鋪?zhàn)鈪s一漲再漲，頂手費(fèi)更是節(jié)節(jié)攀升。有零售商透露：“近兩年來廣州部分區(qū)域的商鋪頂手費(fèi)甚至翻了倍�！辈簧偕碳叶冀锌嗖坏骸吧虡I(yè)地產(chǎn)的泡沫該擠一擠了，否則對(duì)零售業(yè)的發(fā)展是很大的打擊�！�
頂手費(fèi)不受約束賣家隨意開價(jià)
“現(xiàn)在我們眾多連鎖小店最頭疼的就是續(xù)約要繳納頂手費(fèi)。這筆費(fèi)用非常隨意，賣家想收多少就多少，從十多萬元到幾十萬元不等，而且商鋪?zhàn)饨鹨惨^續(xù)漲�！睆V州寶生園總經(jīng)理許曉宇對(duì)羊城晚報(bào)記者表示，現(xiàn)在很多品牌要發(fā)展，但普遍面臨鋪?zhàn)馍蠞q以及頂手費(fèi)高企的問題。
市民黃小姐的遭遇似乎更能說明頂手費(fèi)的隨意性�！拔蚁朐谧约倚^(qū)內(nèi)街道開一家洗衣店，一家70㎡的小食店想以10萬的頂手費(fèi)轉(zhuǎn)讓給我，我認(rèn)為價(jià)錢過高。等兩個(gè)月后在附近以2萬元的頂手費(fèi)租到了面積相等的服裝店。”黃小姐對(duì)此感到很疑惑：“條件相差不大的兩間店鋪為什么頂手費(fèi)相差如此遠(yuǎn)？”
對(duì)此，該小區(qū)合富置業(yè)的呂小姐回應(yīng)：“由于頂手費(fèi)的高低不受法律約束，純粹由上一手賣家規(guī)定，賣家根據(jù)自己經(jīng)營(yíng)期間對(duì)店鋪的投入確定頂手費(fèi)。雖然買賣雙方對(duì)此頂手費(fèi)的價(jià)格可以商量，但目前各區(qū)頂手費(fèi)高企已成為行業(yè)共識(shí)，所以原則上賣家不會(huì)輕易大降價(jià)。”
30平方米商鋪頂手費(fèi)叫價(jià)120萬元
羊城晚報(bào)記者走訪了海珠廣場(chǎng)附近的萬菱廣場(chǎng)玩具精品批發(fā)中心，在附近的報(bào)紙亭發(fā)現(xiàn)了大量商場(chǎng)內(nèi)店鋪的轉(zhuǎn)讓信息。經(jīng)致電得知，所有轉(zhuǎn)讓的店鋪因所在樓層數(shù)的不同，收取17萬至35萬不等的頂手費(fèi)。其中負(fù)1樓10㎡店鋪頂手費(fèi)為17萬，1樓11㎡店鋪頂手費(fèi)為20萬，2樓5㎡店鋪頂手費(fèi)為30萬，而處于人流量較少的5樓42㎡店鋪的頂手費(fèi)只需35萬。另外一位1樓的店主向羊城晚報(bào)記者透露：“20萬元的頂手費(fèi)算低了，基本上11㎡的店鋪都是30多萬的，而大店鋪（30㎡左右）的頂手費(fèi)更高達(dá)120萬元�！�
隨后，記者又來到荔灣上下九商圈，隨機(jī)采訪了幾十家有意轉(zhuǎn)讓的店鋪。由于上下九商圈的臨街店鋪面積較大，在100㎡到200㎡，而商場(chǎng)鋪面積則大多數(shù)在10㎡以下。一位黃姓地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示：“100㎡左右的店鋪，上九路地段最劃算的頂手費(fèi)也要20萬元，至于下九路那邊更貴，起碼50萬元�！�
“頂手費(fèi)主要受設(shè)施影響，例如服裝店配備試衣間、飯店配備廚房、用具等。另外，店鋪大小、經(jīng)營(yíng)范圍、人流等都對(duì)頂手費(fèi)的高低造成影響。據(jù)我們統(tǒng)計(jì)，頂手費(fèi)在近年來普遍上升，其中以天河的商鋪頂手費(fèi)最高�！敝性禺a(chǎn)商鋪部一位人士告訴羊城晚報(bào)記者。
上下九商圈部分商鋪頂手費(fèi)
店鋪位置 經(jīng)營(yíng)范圍 店鋪面積 頂手費(fèi)用 商鋪類型
上九路 服裝 100㎡ 20萬 街鋪
下九路 服裝 80㎡ 50萬 街鋪
恒寶廣場(chǎng) 服裝 220㎡ 30萬 街鋪
下九路 小食 18㎡ 4萬 街鋪
十甫名都 小食 12㎡ 2萬 商場(chǎng)鋪
下九路 服裝 10㎡ 6000元(空轉(zhuǎn)) 商場(chǎng)鋪
東急商場(chǎng) 服裝 6㎡ 5000元(空轉(zhuǎn)) 商場(chǎng)鋪
萬菱廣場(chǎng)玩具批發(fā)中心商鋪頂手費(fèi)
店鋪樓層數(shù) 店鋪面積 頂手費(fèi)用 商鋪類型
負(fù)1層 10㎡ 17萬 商場(chǎng)鋪
1層 11㎡ 20萬 商場(chǎng)鋪
2層 5㎡ 30萬 商場(chǎng)鋪
3層 42㎡ 35萬 商場(chǎng)鋪
（制表 孫晶）
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天價(jià)頂手費(fèi)是最后的瘋狂？
不過，也有行業(yè)專家認(rèn)為，頂手費(fèi)實(shí)質(zhì)上是對(duì)未來預(yù)期的心理預(yù)期，其價(jià)格變化相比商鋪?zhàn)饨鸷褪蹆r(jià)有滯后反應(yīng)，“目前高居不下的價(jià)格已是最后的瘋狂”。
“頂手費(fèi)往往就是‘租上租’帶來的交易費(fèi)，在購物中心一般不允許，有的只能在暗地操作，而在批發(fā)市場(chǎng)和街鋪則非常普遍。”第一商業(yè)網(wǎng)總裁黃華軍表示，廣州的零售市場(chǎng)整體銷售下滑，但頂手費(fèi)卻沒有下降，這就說明目前還有很多熱錢在砸向商業(yè)地產(chǎn)。
“有錢人不能投資房地產(chǎn)、股市，那就會(huì)轉(zhuǎn)而投向商業(yè)地產(chǎn)，而且這種情況已經(jīng)愈演愈烈。”黃華軍認(rèn)為其實(shí)在廣州部分區(qū)域如番禺已經(jīng)出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)泡沫的問題，“但是市場(chǎng)最終會(huì)通過錯(cuò)位來調(diào)解，不過，投資者很有可能一不小心就步入雷區(qū)”。
然而，廣東流通業(yè)商會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)黃文杰則認(rèn)為，由于整體零售業(yè)在今年上半年的表現(xiàn)不理想，商業(yè)地產(chǎn)的投資者們已經(jīng)變得謹(jǐn)慎，一些來自國外的熱錢甚至開始撤出中國商業(yè)地產(chǎn)。“頂手費(fèi)是對(duì)未來收益的心理預(yù)期。頂手費(fèi)的波動(dòng)變化相對(duì)商鋪的市場(chǎng)售價(jià)與租金水平變化有大約半年左右的滯后期。目前廣州新商鋪的租金價(jià)格開始出現(xiàn)平穩(wěn)走勢(shì)，可以判斷之前的租金高速增長(zhǎng)軌道已經(jīng)走完。因此，距離頂手費(fèi)出現(xiàn)下調(diào)的日子應(yīng)該不遠(yuǎn)了�！�
(本文來源：金羊網(wǎng)-羊城晚報(bào) 孫晶 實(shí)習(xí)生 劉瑋盈 2012年10月9日) |
