| 財經(jīng)調(diào)查
商業(yè)地產(chǎn)租金上升調(diào)查⑤
剛過去的國慶黃金周，廣州百貨零售業(yè)在陣陣寒風中的嗟嘆聲猶在耳邊，另一邊廂，羊城晚報記者連日來調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)濟不景氣的大背景下廣州的鋪租卻一漲再漲，頂手費更是節(jié)節(jié)攀升。有零售商透露：“近兩年來廣州部分區(qū)域的商鋪頂手費甚至翻了倍�！辈簧偕碳叶冀锌嗖坏骸吧虡I(yè)地產(chǎn)的泡沫該擠一擠了，否則對零售業(yè)的發(fā)展是很大的打擊�！�
頂手費不受約束賣家隨意開價
“現(xiàn)在我們眾多連鎖小店最頭疼的就是續(xù)約要繳納頂手費。這筆費用非常隨意，賣家想收多少就多少，從十多萬元到幾十萬元不等，而且商鋪租金也要繼續(xù)漲�！睆V州寶生園總經(jīng)理許曉宇對羊城晚報記者表示，現(xiàn)在很多品牌要發(fā)展，但普遍面臨鋪租上漲以及頂手費高企的問題。
市民黃小姐的遭遇似乎更能說明頂手費的隨意性�！拔蚁朐谧约倚^(qū)內(nèi)街道開一家洗衣店，一家70㎡的小食店想以10萬的頂手費轉(zhuǎn)讓給我，我認為價錢過高。等兩個月后在附近以2萬元的頂手費租到了面積相等的服裝店。”黃小姐對此感到很疑惑：“條件相差不大的兩間店鋪為什么頂手費相差如此遠？”
對此，該小區(qū)合富置業(yè)的呂小姐回應：“由于頂手費的高低不受法律約束，純粹由上一手賣家規(guī)定，賣家根據(jù)自己經(jīng)營期間對店鋪的投入確定頂手費。雖然買賣雙方對此頂手費的價格可以商量，但目前各區(qū)頂手費高企已成為行業(yè)共識，所以原則上賣家不會輕易大降價。”
30平方米商鋪頂手費叫價120萬元
羊城晚報記者走訪了海珠廣場附近的萬菱廣場玩具精品批發(fā)中心，在附近的報紙亭發(fā)現(xiàn)了大量商場內(nèi)店鋪的轉(zhuǎn)讓信息。經(jīng)致電得知，所有轉(zhuǎn)讓的店鋪因所在樓層數(shù)的不同，收取17萬至35萬不等的頂手費。其中負1樓10㎡店鋪頂手費為17萬，1樓11㎡店鋪頂手費為20萬，2樓5㎡店鋪頂手費為30萬，而處于人流量較少的5樓42㎡店鋪的頂手費只需35萬。另外一位1樓的店主向羊城晚報記者透露：“20萬元的頂手費算低了，基本上11㎡的店鋪都是30多萬的，而大店鋪（30㎡左右）的頂手費更高達120萬元�！�
隨后，記者又來到荔灣上下九商圈，隨機采訪了幾十家有意轉(zhuǎn)讓的店鋪。由于上下九商圈的臨街店鋪面積較大，在100㎡到200㎡，而商場鋪面積則大多數(shù)在10㎡以下。一位黃姓地產(chǎn)經(jīng)紀人表示：“100㎡左右的店鋪，上九路地段最劃算的頂手費也要20萬元，至于下九路那邊更貴，起碼50萬元�！�
“頂手費主要受設施影響，例如服裝店配備試衣間、飯店配備廚房、用具等。另外，店鋪大小、經(jīng)營范圍、人流等都對頂手費的高低造成影響。據(jù)我們統(tǒng)計，頂手費在近年來普遍上升，其中以天河的商鋪頂手費最高�！敝性禺a(chǎn)商鋪部一位人士告訴羊城晚報記者。
上下九商圈部分商鋪頂手費
店鋪位置 經(jīng)營范圍 店鋪面積 頂手費用 商鋪類型
上九路 服裝 100㎡ 20萬 街鋪
下九路 服裝 80㎡ 50萬 街鋪
恒寶廣場 服裝 220㎡ 30萬 街鋪
下九路 小食 18㎡ 4萬 街鋪
十甫名都 小食 12㎡ 2萬 商場鋪
下九路 服裝 10㎡ 6000元(空轉(zhuǎn)) 商場鋪
東急商場 服裝 6㎡ 5000元(空轉(zhuǎn)) 商場鋪
萬菱廣場玩具批發(fā)中心商鋪頂手費
店鋪樓層數(shù) 店鋪面積 頂手費用 商鋪類型
負1層 10㎡ 17萬 商場鋪
1層 11㎡ 20萬 商場鋪
2層 5㎡ 30萬 商場鋪
3層 42㎡ 35萬 商場鋪
�。ㄖ票� 孫晶）
鏈 接
天價頂手費是最后的瘋狂？
不過，也有行業(yè)專家認為，頂手費實質(zhì)上是對未來預期的心理預期，其價格變化相比商鋪租金和售價有滯后反應，“目前高居不下的價格已是最后的瘋狂”。
“頂手費往往就是‘租上租’帶來的交易費，在購物中心一般不允許，有的只能在暗地操作，而在批發(fā)市場和街鋪則非常普遍�！�第一商業(yè)網(wǎng)總裁黃華軍表示，廣州的零售市場整體銷售下滑，但頂手費卻沒有下降，這就說明目前還有很多熱錢在砸向商業(yè)地產(chǎn)。
“有錢人不能投資房地產(chǎn)、股市，那就會轉(zhuǎn)而投向商業(yè)地產(chǎn)，而且這種情況已經(jīng)愈演愈烈�！秉S華軍認為其實在廣州部分區(qū)域如番禺已經(jīng)出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)泡沫的問題，“但是市場最終會通過錯位來調(diào)解，不過，投資者很有可能一不小心就步入雷區(qū)”。
然而，廣東流通業(yè)商會執(zhí)行會長黃文杰則認為，由于整體零售業(yè)在今年上半年的表現(xiàn)不理想，商業(yè)地產(chǎn)的投資者們已經(jīng)變得謹慎，一些來自國外的熱錢甚至開始撤出中國商業(yè)地產(chǎn)。“頂手費是對未來收益的心理預期。頂手費的波動變化相對商鋪的市場售價與租金水平變化有大約半年左右的滯后期。目前廣州新商鋪的租金價格開始出現(xiàn)平穩(wěn)走勢，可以判斷之前的租金高速增長軌道已經(jīng)走完。因此，距離頂手費出現(xiàn)下調(diào)的日子應該不遠了。”
(本文來源：金羊網(wǎng)-羊城晚報 孫晶 實習生 劉瑋盈 2012年10月9日) |
