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　>>當(dāng)前位置:主頁(yè)>專題>五問(wèn)“時(shí)尚天河”>

　　 5月30日，由深圳時(shí)尚集團(tuán)耗資20億、號(hào)稱華南最大地下商城的時(shí)尚天河地下商業(yè)廣場(chǎng)開(kāi)始招商，預(yù)計(jì)亞運(yùn)前開(kāi)業(yè)。
　　據(jù)了解，該項(xiàng)目位于體育東路、天河路、體育西路和天河體育中心南廣場(chǎng)地下，是集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、景觀為一體的大型地下商業(yè)廣場(chǎng)。項(xiàng)目占地12萬(wàn)平方米，建筑面積23萬(wàn)平方米，共分地下兩層及三層錯(cuò)層停車場(chǎng)，擁有檔口3000個(gè)（一期1000個(gè)），地下停車位3500個(gè)（一期2000個(gè)）。
　　時(shí)尚天河此番高調(diào)進(jìn)入天河商圈，其規(guī)模之大毋庸置疑，它是否能在廣州眾多地下商場(chǎng)“突圍而出”？記者就此項(xiàng)目向一眾商家、專業(yè)人士一一求證，眾業(yè)內(nèi)人士對(duì)時(shí)尚天河的發(fā)展前景均持謹(jǐn)慎態(tài)度，擔(dān)心其“大熱倒灶”。
　　從招商一開(kāi)始，時(shí)尚集團(tuán)就堅(jiān)持“只租不售”的做法，宣稱不期望短期資金回籠，有信心可以通過(guò)長(zhǎng)期持有、專業(yè)管理、出租回報(bào)、錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)等模式贏得市場(chǎng)認(rèn)可。
　　然而，據(jù)知情人士透露，時(shí)尚天河采取的是“建設(shè)-經(jīng)營(yíng)-轉(zhuǎn)讓”的BOT模式，比如政府向時(shí)尚天河頒布經(jīng)營(yíng)特許證，并提供地鐵等公共交通的配套服務(wù)，但是時(shí)尚天河必須附加承擔(dān)停車場(chǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。時(shí)尚集團(tuán)僅擁有“時(shí)尚天河” 25年的管理經(jīng)營(yíng)權(quán)，期滿后該項(xiàng)目將轉(zhuǎn)由政府指定部門經(jīng)營(yíng)和管理，自然“只租不售”。

五問(wèn)“時(shí)尚天河”

一問(wèn)：租金過(guò)高？

　　根據(jù)時(shí)尚天河的招商資料顯示，該項(xiàng)目的餐飲店鋪?zhàn)饨馂?00元／平方米，服裝店鋪?zhàn)饨馂?00—1000元／平方米，管理費(fèi)為50元／平方米，相對(duì)于旁邊的天河又一城剛開(kāi)業(yè)時(shí)、北京路商圈的動(dòng)漫星城、地王廣場(chǎng)等同類地下商場(chǎng)的租金要高出一截。

地王廣場(chǎng)

　　對(duì)此，某知名中式快餐相關(guān)負(fù)責(zé)人稱該品牌廣百中怡店的租金僅200元出頭，認(rèn)為時(shí)尚天河的租金定價(jià)過(guò)高。而廣東三元麥當(dāng)勞地產(chǎn)部副總監(jiān)沈穗則表示，由于價(jià)格尚未談攏，麥當(dāng)勞進(jìn)駐意向暫未落實(shí)。
　　地王廣場(chǎng)招商經(jīng)理?xiàng)蠲黛?/span>表示，經(jīng)過(guò)多年的經(jīng)營(yíng)，地王廣場(chǎng)服裝店鋪的租金依然保持在400—500元的幅度，而時(shí)尚天河作為“新丁”就報(bào)出800—1000元的價(jià)格，小租戶未必能夠長(zhǎng)期承受如此高的租金。他舉例說(shuō)，一個(gè)經(jīng)營(yíng)較好的店鋪月?tīng)I(yíng)業(yè)額僅為8—10萬(wàn)，時(shí)尚天河的租金就接近營(yíng)業(yè)額的40—50%，高昂的租金必定促使租戶想方設(shè)法提高產(chǎn)品價(jià)格，將經(jīng)營(yíng)成本轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。
　　深圳市卓越集團(tuán)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司總經(jīng)理張尚學(xué)認(rèn)為，時(shí)尚天河開(kāi)發(fā)商對(duì)投資回報(bào)要求過(guò)于迫切，唯有把商鋪大量分割出租并提高租金價(jià)格，才能盡快回籠資金。

二問(wèn)：檔口過(guò)多？

　　據(jù)了解，時(shí)尚天河規(guī)劃?rùn)n口數(shù)量就高達(dá)3000個(gè)。同為地下商場(chǎng)，就在其“隔壁”的天河又一城僅有160個(gè)商鋪，流行前線、動(dòng)漫星城、地王廣場(chǎng)的商鋪數(shù)量也不過(guò)400—500個(gè)，地面商場(chǎng)天河城約10萬(wàn)平方米的體量，商鋪數(shù)量也不超過(guò)500個(gè)。
　　曾操作過(guò)東方寶泰、天河又一城的百美置業(yè)公司董事總經(jīng)理莊志堅(jiān)舉例說(shuō)，當(dāng)時(shí)天河又一城定位于休閑時(shí)尚主題商場(chǎng)，引進(jìn)了屈臣氏、盛世長(zhǎng)運(yùn)、原潮區(qū)等與潮流對(duì)接的主流品牌為主，位于過(guò)道的商鋪以70平方米居多，而且寬敞的6米過(guò)道讓人逛得相當(dāng)舒服。

動(dòng)漫星城

　　動(dòng)漫星城招商策劃部總監(jiān)胡廣華認(rèn)為，時(shí)尚天河體量如此龐大，商鋪切割過(guò)細(xì)，面積多為20-40㎡,分布呈“多、小、散”的特點(diǎn)，容易出現(xiàn)人流動(dòng)向和路線指引系統(tǒng)極其混亂，消費(fèi)者找不到北的情況。此外，如果缺少足夠的消費(fèi)群作為支撐，將導(dǎo)致部分地段不好的商鋪人氣不足，極易引發(fā)部分租戶不滿，商鋪轉(zhuǎn)讓過(guò)于頻繁和空置率較高，將大大增加商場(chǎng)管理難度。
　　同時(shí)，檔口過(guò)多還會(huì)帶來(lái)商場(chǎng)通道過(guò)窄、空氣對(duì)流差、濃煙和高溫不易散失等問(wèn)題，讓顧客感覺(jué)很壓抑，對(duì)地下消費(fèi)產(chǎn)生恐懼心理。

三問(wèn)：檔次過(guò)低？

　　據(jù)時(shí)尚集團(tuán)運(yùn)營(yíng)總監(jiān)田鴻介紹，與廣州目前現(xiàn)有的地下商城相比，時(shí)尚天河較為注重整體設(shè)計(jì)規(guī)劃，項(xiàng)目將走中高端路線，目前包括中移動(dòng)、吉之島、必勝客等大品牌都已確定進(jìn)駐。
　　據(jù)了解，截止到6月3號(hào)，一期1000個(gè)商鋪認(rèn)租率已接近50%，租戶以汕頭、湖南、湖北、河南人居多。確定入駐的餐廳有KFC、一級(jí)棒、面牽一線、胡椒廚房等快餐簡(jiǎn)餐品牌，服裝品牌則以中小品牌為主。
　　

東方寶泰

太陽(yáng)新天地購(gòu)物中心總經(jīng)理?xiàng)钴娡?/span>表示，擁有“華南第一商圈”之稱的天河商圈匯集了天河城、廣百百貨、太古匯、正佳廣場(chǎng)、萬(wàn)菱匯等相對(duì)高端的大型商場(chǎng)，時(shí)尚天河號(hào)稱定位中高端，卻以個(gè)體商戶作為主要招商對(duì)象，以15～35歲的年輕人為目標(biāo)客戶群體，定位欠精確太過(guò)于寬泛，不但浪費(fèi)其黃金位置，還將大大拉低了整個(gè)天河商圈的消費(fèi)檔次。
　　莊志堅(jiān)也認(rèn)為，東方寶泰的吉之島面積達(dá)2萬(wàn)多平方米，時(shí)尚天河現(xiàn)在即使引進(jìn)吉之島 “坐鎮(zhèn)”，也難以拿出這么大的面積做主力店來(lái)拉動(dòng)客流。而且時(shí)尚天河宣稱定位將重點(diǎn)突出個(gè)性化、潮流化、前沿化、新奇化、差異化的時(shí)尚特色，有意復(fù)制流行前線的成功模式，在天河商圈極有可能“吃力不討好”。

四問(wèn)：時(shí)尚=潮流？

　　在招商發(fā)布會(huì)上，時(shí)尚天河曾表示該項(xiàng)目將重點(diǎn)突出個(gè)性化、潮流化、前沿化、新奇化、差異化的時(shí)尚特色，共劃分為品牌薈萃街區(qū)、個(gè)性精品店街區(qū)、潮流繽紛百貨區(qū)、美食廣場(chǎng)四大區(qū)域。

時(shí)尚天河商業(yè)廣場(chǎng)

　　張尚學(xué)認(rèn)為，時(shí)尚集團(tuán)雖然在沈陽(yáng)、南京、鞍山這些北方市場(chǎng)已有成功的運(yùn)營(yíng)案例，但北方和南方市場(chǎng)畢竟不一樣，消費(fèi)者對(duì)潮流的理解不同，消費(fèi)習(xí)慣也存在差異。北方人認(rèn)可的“時(shí)尚”，不等于廣東人接受的“潮流”概念，如果對(duì)此把握不透，等于喪失了整個(gè)場(chǎng)的靈魂。
　　廣州作為中國(guó)乃至整個(gè)東南亞服裝批發(fā)零售的集散地，也是國(guó)內(nèi)最大的飾品生產(chǎn)加工基地，款式新穎、品位獨(dú)特的商品可以說(shuō)是應(yīng)有盡有。流行前線、北京路、上下九、狀元坊等一直是廣州年輕人心目中的潮流圣地。時(shí)尚天河有意復(fù)制流行前線的成功模式，就必須要參透廣州年輕人的消費(fèi)心理，否則，所引進(jìn)的品牌未必是本地年輕人所喜愛(ài)的，在天河商圈極有可能“吃力不討好”。

五問(wèn)：地上地下一樣？

　　談到發(fā)展前景，田鴻認(rèn)為廣州地下商業(yè)未來(lái)將潛力無(wú)限：“日本、加拿大等國(guó)家的商業(yè)基本上不分地上、地下，原因是地下交通非常完善，人流和消費(fèi)一點(diǎn)都不比地上差�！�

流行前線

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前廣州僅有流行前線才是業(yè)內(nèi)人士公認(rèn)的地下商場(chǎng)“成功典范”。在東山口到省人大的3000平方米地下商場(chǎng)和2000年開(kāi)發(fā)定位為世界各國(guó)風(fēng)情美食的康王商業(yè)城，開(kāi)業(yè)后均以失敗告終。而前段時(shí)間，江南西地下商場(chǎng)“江南新地”由于經(jīng)營(yíng)慘淡，首批租戶惟有忍痛割肉陸續(xù)撤場(chǎng)。東站商圈的天匯城三改定位，更名為東方寶泰廣場(chǎng)，首創(chuàng)“非MALL”業(yè)態(tài)后才逐漸步上發(fā)展正軌。而同樣是與地鐵站相鄰的動(dòng)漫星城和地王廣場(chǎng)，人氣還是稍顯不足。
　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，廣州現(xiàn)時(shí)的地下商城還沒(méi)形成氣候，地下商城在一般人流量和廣告位的宣傳性上也比不上地上商城。時(shí)尚天河面臨天河城、廣百百貨、正佳廣場(chǎng)多個(gè)運(yùn)營(yíng)成熟大型地面商場(chǎng)的的“夾攻”，更多消費(fèi)者會(huì)愿意選擇去逛地面商場(chǎng)。
　　廣州楚睿商業(yè)有限公司董事長(zhǎng)黃文杰認(rèn)為，地下商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵點(diǎn)都在于如何聚集人流和如何將人流變?yōu)樯塘�。流行前線和地鐵實(shí)現(xiàn)的無(wú)縫對(duì)接，帶來(lái)的人流量是驚人的。時(shí)尚天河雖然位于天河商圈中軸線上，但不是地鐵必經(jīng)之路，難以吸引大量人流，而且如何將隨意式消費(fèi)轉(zhuǎn)化為目的性消費(fèi)頗考操盤手實(shí)力。

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----畢竟流行前線成功是種偶然，前一陣子江南新地經(jīng)營(yíng)慘淡，首批租戶忍痛割肉陸續(xù)撤場(chǎng)。那時(shí)尚集團(tuán)究竟能否改變地下商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)敗局？

----時(shí)尚天河如果走路這樣的路線，我這里就可以初步判定它的前期艱難，流行前線的成功有占天時(shí)和地利之便；再來(lái)一個(gè)流行前線的可能性并非沒(méi)有，但是相信絕對(duì)不是在天河區(qū)核心商圈能夠發(fā)生.....

---3000個(gè)小鋪！...這大的體量，又一個(gè)天匯城來(lái)了，準(zhǔn)備爛個(gè)3-5年再低價(jià)甩吧！

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　　深圳時(shí)尚集團(tuán)是集地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)物業(yè)租賃與管理、裝飾裝修、進(jìn)出口貿(mào)易于一體的集團(tuán)性企業(yè)。總部位于深圳，分公司分布于深圳、南京、沈陽(yáng)、鞍山等地。創(chuàng)建于一九八七年，總資產(chǎn)達(dá)45億元人民幣，凈資產(chǎn)30.5億元人民幣。旗下?lián)碛猩蜿?yáng)時(shí)尚地下商業(yè)廣場(chǎng)、鞍山時(shí)尚時(shí)裝城、南京萊迪商城等骨干企業(yè)。據(jù)媒體披露，該集團(tuán)的董事長(zhǎng)郭奎章正是前一陣鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的深圳“海上皇宮”的幕后主人。

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