| 第一部分：北京商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展概況
1.1商業(yè)地產(chǎn)及類型劃分
商鋪分類：從商鋪的概念可以看出，其范圍極為廣泛，不對(duì)它進(jìn)行有效分類是無(wú)法深入進(jìn)行相關(guān)研究。
1.1.1按照開(kāi)發(fā)形式進(jìn)行分類：
�。�1）商業(yè)街商鋪
商業(yè)街指以平面形式、按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，其沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。
商業(yè)街過(guò)去十年在國(guó)內(nèi)取得了良好的發(fā)展，其中包括建材街、汽車(chē)配件、服裝精品街、酒吧街、美容美發(fā)用品街等�！ �
�。�2）市場(chǎng)類商鋪
在這里，“市場(chǎng)”是指各種用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營(yíng)的商業(yè)樓宇，有些是單層建筑，大多是多層建筑。這類市場(chǎng)里面的鋪位即我們所談的市場(chǎng)類商鋪。
市場(chǎng)類商鋪在零售業(yè)中所占比重比較高，在全國(guó)各地都有大量從事某種商品經(jīng)營(yíng)的專業(yè)批發(fā)和零售市場(chǎng)，比如，圖書(shū)交易市場(chǎng)、電子市場(chǎng)、家用電器市場(chǎng)、家具城、建材城等。
�。�3）社區(qū)商鋪
社區(qū)商鋪指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營(yíng)對(duì)象主要是住宅社區(qū)的居民。
社區(qū)商鋪的表現(xiàn)形式主要是1-3層商業(yè)樓或建筑底層商鋪，有些鋪面可以直接對(duì)外開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)，但多數(shù)屬于鋪位形式。
（4）百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪
百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪指百貨商場(chǎng)、各種類型購(gòu)物中心里面的鋪位。百貨商場(chǎng)及各種類型購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)好壞對(duì)里面商鋪的經(jīng)營(yíng)狀況影響直接而深遠(yuǎn)。
�。�5）商務(wù)樓、寫(xiě)字樓商鋪
商務(wù)樓、寫(xiě)字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、俱樂(lè)部、會(huì)所、展覽中心、寫(xiě)字樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。這類商鋪的規(guī)模相對(duì)較小，但商業(yè)價(jià)值很值得關(guān)注。商務(wù)樓、寫(xiě)字樓底商商鋪?lái)?xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主要包括服裝專賣(mài)店、超市、便利店、咖啡店、特色餐飲、銀行、美容美發(fā)店、旅行社、機(jī)票代理、干洗店、彩擴(kuò)店、國(guó)際診所、娛樂(lè)項(xiàng)目等，其定位通常為中高檔消費(fèi)者。
�。�6）交通設(shè)施商鋪
交通設(shè)施商鋪指位于諸如地鐵站、火車(chē)站、飛機(jī)場(chǎng)等交通設(shè)施里面及周?chē)纳啼仯约暗缆穬蓚?cè)各類中小型商鋪。
1.1.2商業(yè)業(yè)態(tài)的分類的基本特征：
商業(yè)業(yè)態(tài)包括百貨店、超級(jí)市場(chǎng)、大型綜合超市、便利店、專業(yè)市場(chǎng)（主題商城）、專賣(mài)店、購(gòu)物中心和倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)等。各主要業(yè)態(tài)選址和經(jīng)營(yíng)特征如下：
1、百貨店
百貨店是指在一個(gè)大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門(mén)設(shè)銷(xiāo)售區(qū)，開(kāi)展進(jìn)貨管理、運(yùn)營(yíng)，滿足顧客對(duì)時(shí)尚商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)。
（1）選址在城市繁華區(qū)、交通要道。
�。�2）商店規(guī)模大，營(yíng)業(yè)面積在5000平方米以上。
�。�3）商品結(jié)構(gòu)以經(jīng)營(yíng)男裝、女裝、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主，種類齊全、少批量、高毛利。
�。�4）商店設(shè)施豪華、店堂典雅、明快。
�。�5）采取柜臺(tái)銷(xiāo)售與自選（開(kāi)架）銷(xiāo)售相結(jié)合方式。
�。�6）采取定價(jià)銷(xiāo)售，可以退貨。
�。�7）服務(wù)功能齊全。
2、超級(jí)市場(chǎng)
超級(jí)市場(chǎng)指采取自選銷(xiāo)售方式，以銷(xiāo)售食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主，滿足顧客每日生活需求的零售業(yè)態(tài)。
�。�1）選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)。
�。�2）以居民為主要銷(xiāo)售對(duì)象，10分鐘左右可到達(dá)。
�。�3）商店?duì)I業(yè)面積在1000平方米以下。
�。�4）商品構(gòu)成以購(gòu)買(mǎi)頻率高的商品為主。
�。�5）采取自選銷(xiāo)售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算由設(shè)在出口處的收銀機(jī)統(tǒng)一進(jìn)行。
�。�6）營(yíng)業(yè)時(shí)間每天不低于11小時(shí)。
�。�7）有一定面積的停車(chē)場(chǎng)地。
3、大型綜合超市
大型綜合超市是指采取自選銷(xiāo)售方式，以銷(xiāo)售大眾化實(shí)用品為主，滿足顧客一次性購(gòu)足需求的零售業(yè)態(tài)。
（1）選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道。
�。�2）商店?duì)I業(yè)面積2500平方米以上。
（3）商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開(kāi)發(fā)。
�。�4）采取自選銷(xiāo)售方式。
�。�5）設(shè)與商店?duì)I業(yè)面積相適應(yīng)的停車(chē)場(chǎng)。
4、便利店（方便店）
便利店是滿足顧客便利性需求為主要的目的的零售業(yè)態(tài)。
（1）選址在居民住宅區(qū)，主干線公路邊，以及車(chē)站、醫(yī)院、娛樂(lè)場(chǎng)所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)事業(yè)所在地。
�。�2）商店?duì)I業(yè)面積在100平方米左右，營(yíng)業(yè)面積利用率高。
（3）居民徒步購(gòu)物5——7分鐘可到達(dá)，80%的顧客為有目的的購(gòu)買(mǎi)。
�。�4）商品結(jié)構(gòu)以速成食品、飲料，小百貨為主，有即時(shí)消費(fèi)性、小容量、應(yīng)急性等特點(diǎn)。
�。�5）營(yíng)業(yè)時(shí)間長(zhǎng)，一般在10小時(shí)以上，甚至24小時(shí)，終年無(wú)休日。
5、購(gòu)物中心
購(gòu)物中心指企業(yè)有計(jì)劃地開(kāi)發(fā)、擁有、管理運(yùn)營(yíng)的各類零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體。
�。�1）由發(fā)起者有計(jì)劃地開(kāi)設(shè)、布局統(tǒng)一規(guī)劃，店鋪獨(dú)立經(jīng)營(yíng)。
�。�2）選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道。
�。�3）內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級(jí)市場(chǎng)作為核心店，與各類專業(yè)店、專賣(mài)店、快餐店等組合構(gòu)成。
�。�4）設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敝明亮，實(shí)行賣(mài)場(chǎng)租賃制。
（5）核心店的面積一般不超過(guò)購(gòu)物中心面積的80%。
（6）服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂(lè)為一體。
（7）根據(jù)銷(xiāo)售面積，設(shè)相應(yīng)規(guī)模的停車(chē)場(chǎng)。
6、倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)
倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)指以經(jīng)營(yíng)生活資料為主的，儲(chǔ)銷(xiāo)一體、低價(jià)銷(xiāo)售、提供有限服務(wù)的零售業(yè)態(tài)（其中有的采取會(huì)員制形式，只為會(huì)員服務(wù)）。
�。�1）在城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道。
�。�2）商店?duì)I業(yè)面積大，一般為10000平方米左右。
�。�3）目標(biāo)顧客以中小零售商、餐飲店、集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)和有交通工具的消費(fèi)者為主。
1.2北京商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程
北京商業(yè)地產(chǎn)自2003年起突然爆發(fā)，據(jù)今已經(jīng)快5年了。從最初的遍地開(kāi)花，到后來(lái)的問(wèn)題重重，再到今天，已經(jīng)開(kāi)始逐步趨向一些規(guī)律性的，有跡可循的發(fā)展模式，初步總結(jié)一下，可以大致總結(jié)分類：
1、住宅配套型商業(yè)模式
這類商業(yè)多由于住宅類開(kāi)發(fā)商迫于規(guī)劃中"配套公建"的面積要求而建。
在前幾年開(kāi)發(fā)商往往不考慮后期使用，采取集中大商場(chǎng)式的設(shè)計(jì)居多，造成后期無(wú)法銷(xiāo)售，與自身的現(xiàn)金回流目標(biāo)沖突；同時(shí)，由于多數(shù)開(kāi)發(fā)商對(duì)商鋪使用設(shè)備要求的不了解，造成商業(yè)業(yè)態(tài)滿足度低，使用價(jià)值降低。
最近幾年，隨著開(kāi)發(fā)商的不斷吸收及相互借鑒，以及各大代理行商業(yè)操作經(jīng)驗(yàn)的積累，這種原始商場(chǎng)式的規(guī)劃越來(lái)越少的出現(xiàn)在配套商業(yè)中。更多的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始依托顧問(wèn)公司或自身對(duì)商家、投資人的了解，進(jìn)行臨街式的配套商業(yè)建筑規(guī)劃，對(duì)商業(yè)布局、鋪位面積、配套設(shè)施設(shè)備等的考慮日漸成熟和合理。
這種趨勢(shì)逐漸集中化，可總結(jié)為“銷(xiāo)售型配套街鋪”模式。其建造目的主要用于銷(xiāo)售，來(lái)源是規(guī)劃或住宅配套需求，形式以臨街獨(dú)立店鋪為主，主要是迎合區(qū)域投資客群對(duì)商鋪投資的需求。
此類商鋪，如東湖灣、金都杭城商街等，由于往往依托于住宅項(xiàng)目，自身具有一定的消費(fèi)客群支撐，商業(yè)目標(biāo)業(yè)態(tài)多以社區(qū)服務(wù)類的便利超市、美發(fā)美容、中介、診所、藥房、養(yǎng)生保健、便餐等為主，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，多數(shù)比較適合于初次進(jìn)行商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資、投資規(guī)模不大的區(qū)域性投資客群。
2、大中型集中商業(yè)
這種商業(yè)最早似乎發(fā)源于政府規(guī)劃地大型商業(yè)項(xiàng)目或購(gòu)物中心類開(kāi)發(fā)，后隨著國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)基金的介入開(kāi)始發(fā)展，目前又加入了國(guó)內(nèi)上市地產(chǎn)公司這一類開(kāi)發(fā)者，這類著眼于長(zhǎng)期收益的大中型持有類集中商業(yè)將會(huì)越來(lái)越多。
此類商業(yè)項(xiàng)目在發(fā)展之初，由于政府及相關(guān)開(kāi)發(fā)商經(jīng)驗(yàn)和視野的欠缺，往往缺乏專業(yè)化、合理化的選址分析、商業(yè)定位、商業(yè)規(guī)劃、招商模式分析等前期大量深入的工作，導(dǎo)致項(xiàng)目定位不準(zhǔn)、設(shè)計(jì)落后，某些項(xiàng)目甚至剛建成就已經(jīng)落伍，造成了城市資源及資金的巨大浪費(fèi)。
這一狀況隨著國(guó)際資金的介入、初期項(xiàng)目教訓(xùn)的積累、開(kāi)發(fā)商視野的國(guó)際化等等因素，開(kāi)始逐步轉(zhuǎn)變。目前此類項(xiàng)目有兩個(gè)比較良性的方向性轉(zhuǎn)變，其一是集中商業(yè)的規(guī)模更加合理化，體現(xiàn)在兩點(diǎn)：更加符合市場(chǎng)的需要和更加具備風(fēng)險(xiǎn)控制的合理性；其二是對(duì)前期市場(chǎng)分析、商業(yè)定位、商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的重要性認(rèn)識(shí)日益深入。一些比較成 功的項(xiàng)目，諸如華貿(mào)中心、萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)等開(kāi)始出現(xiàn)。
這種轉(zhuǎn)變，根源于開(kāi)發(fā)主體和開(kāi)發(fā)動(dòng)機(jī)的日益市場(chǎng)化，對(duì)于中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)格局將會(huì)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。此類項(xiàng)目在未來(lái)城市商業(yè)格局中，必然會(huì)充當(dāng)市場(chǎng)發(fā)展主體和領(lǐng)導(dǎo)者的角色，可初步定義為"持有型集中商業(yè)"模式。
此類商鋪由于開(kāi)發(fā)投資巨大，目前其受益者還只能局限在大型開(kāi)發(fā)商及大型地產(chǎn)投資基金等主體，未來(lái)隨著國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)資本化的速度加快，國(guó)內(nèi)投資者才可能有機(jī)會(huì)通過(guò)購(gòu)買(mǎi)信托、基金產(chǎn)品等分享這部分收益。
3、特色主題商業(yè)街
這種商業(yè)地產(chǎn)的成功目前主要出現(xiàn)在餐飲街、酒吧街等大眾休閑服務(wù)類商業(yè)以及建材、服裝等專業(yè)類商業(yè)范圍內(nèi)。
這種模式最初可能起源于非配套商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，由于開(kāi)發(fā)商對(duì)資金回收的渴求及商業(yè)經(jīng)驗(yàn)的欠缺，因此，迎合投資人的要求，進(jìn)行臨街式的商業(yè)規(guī)劃，意圖簡(jiǎn)化開(kāi)發(fā)前期的定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)難度，實(shí)現(xiàn)商業(yè)的可銷(xiāo)售。
商業(yè)街模式也經(jīng)歷了一個(gè)盲目定位到方向集中的過(guò)程。最初很多地方政府眼紅王府井商街、南京夫子廟商街等城市綜合性商街，脫離城市商業(yè)發(fā)展特點(diǎn)及階段，盲目打造商業(yè)步行街，一時(shí)間步行街規(guī)劃遍布全國(guó)，掀起“步行街熱”，北京著名的失敗案例大都市街，就誕生于此階段。好在由于此類工程均比較浩大，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，因此多數(shù)項(xiàng)目在真正建設(shè)前期，就看到一些市場(chǎng)失敗的案例而被迫調(diào)整或取消，避免了更大范圍內(nèi)的資源浪費(fèi)。
目前隨著開(kāi)發(fā)商的成熟和市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)的增加，此類項(xiàng)目在北方更多的開(kāi)始走細(xì)分市場(chǎng)的路線，選擇消費(fèi)過(guò)程中對(duì)周邊自然環(huán)境要求較高的餐飲、酒吧、休閑服務(wù)類零售商業(yè)方向進(jìn)行定位，同時(shí)規(guī)模更加合理化，因此開(kāi)始逐步出現(xiàn)越來(lái)越多的成功的特色街區(qū)開(kāi)發(fā)案例，譬如好運(yùn)街、中國(guó)紅街等。從未來(lái)發(fā)展看，這種特色街區(qū)作為商業(yè)中心、區(qū)域性商業(yè)必要的組成部分，將會(huì)進(jìn)一步放量。
這種特色主題商業(yè)街目前收益模式比較靈活，從項(xiàng)目發(fā)展來(lái)看，由于經(jīng)營(yíng)難度較普通街鋪為高，因此，持有而后租賃的模式更容易獲得項(xiàng)目成功�？紤]發(fā)展商的資金需求，也可進(jìn)行街鋪化的分割銷(xiāo)售，但此類項(xiàng)目的分割銷(xiāo)售，需要有強(qiáng)力的統(tǒng)一招商管理支持，或最好在項(xiàng)目成功運(yùn)營(yíng)后，進(jìn)行帶租約銷(xiāo)售。
此類商鋪由于臨街鋪位特點(diǎn)，比較受投資人追捧，但由于其業(yè)態(tài)特點(diǎn)，一般單鋪面積較大，總價(jià)較高，投資門(mén)檻較高，比較適合有一定實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)的投資者。
4、租售并舉類集中商業(yè)
這種模式多出現(xiàn)在大中型商業(yè)項(xiàng)目，之所以將這種模式單列，主要是這種模式具有兩方面的適應(yīng)性：一方面滿足了大型商業(yè)長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)權(quán)主體統(tǒng)一性要求；另一方面，也部分的解決了開(kāi)發(fā)商資金回流的時(shí)間要求。因此，在很多未上市開(kāi)發(fā)公司接手運(yùn)作的集中商業(yè)項(xiàng)目中，這種模式成為一種改進(jìn)式的開(kāi)發(fā)策略選擇。
這種模式實(shí)際上形成于對(duì)歷史教訓(xùn)的借鑒和改進(jìn)之中。最初商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商無(wú)論項(xiàng)目規(guī)模大小，均盲目追求銷(xiāo)售回款，導(dǎo)致很多集中式商業(yè)，或者大型商業(yè)的經(jīng)營(yíng)失敗，最典型的莫過(guò)“巨庫(kù)”、“碧溪”等。此后，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)率先嘗試“主力店+商街”的模式，通過(guò)定制化的主力店引入，帶動(dòng)周邊商鋪的銷(xiāo)售，但由于最初的摸索缺乏經(jīng)驗(yàn)積累和借鑒，對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和規(guī)劃布局肌理認(rèn)識(shí)不夠，因此一些初期的項(xiàng)目遭遇經(jīng)營(yíng)危機(jī)。
通過(guò)一系列案例的積累和教訓(xùn)、經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，目前，一批具有創(chuàng)新特點(diǎn)、規(guī)劃的較為合理的租售并舉類商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)始投入市場(chǎng)并獲得好評(píng)。細(xì)分來(lái)看，此類項(xiàng)目又可分為兩種模式，一種可總結(jié)為“主力店+商街”模式，如望京“六佰本”隨便消費(fèi)區(qū)，50%進(jìn)行主力商家的招商，其余50%商街部分，進(jìn)行分割銷(xiāo)售，創(chuàng)下望京商鋪單價(jià)新紀(jì)錄；另一種可總結(jié)為“主力店+街鋪”模式，典型者如大鐘寺商業(yè)廣場(chǎng)，主體商業(yè)租賃為主，臨街切出部分街鋪進(jìn)行銷(xiāo)售，同樣創(chuàng)下北三環(huán)商鋪單價(jià)新紀(jì)錄。
此兩種模式能夠一定程度上兼顧開(kāi)發(fā)商的資金要求和商業(yè)經(jīng)營(yíng)的要求，因而容易獲得青睞，但其前提是合理而專業(yè)的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)和強(qiáng)有力的運(yùn)營(yíng)管理支持。因此，未來(lái)此類項(xiàng)目的成功，需要專業(yè)顧問(wèn)公司更多的支持和配合。
這種主力店帶動(dòng)下的商業(yè)項(xiàng)目，其投資的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控，但由于開(kāi)發(fā)商試圖通過(guò)小量的商鋪銷(xiāo)售結(jié)局整盤(pán)的資金壓力，因此對(duì)單價(jià)要求往往較高，價(jià)值透支的風(fēng)險(xiǎn)需要投資者謹(jǐn)慎考慮。同時(shí)，規(guī)劃設(shè)計(jì)的專業(yè)化程度，也是決定此類商鋪未來(lái)價(jià)值的關(guān)鍵因素之一。
5、專業(yè)市場(chǎng)模式
這一地產(chǎn)類型區(qū)別于其他大眾消費(fèi)類商業(yè)項(xiàng)目，主要以某一類產(chǎn)品的批零市場(chǎng)形式出現(xiàn)，早期的如京溫服裝市場(chǎng)、萬(wàn)朋文體用品商城、木樨園世貿(mào)商業(yè)中心，以及現(xiàn)在的北京國(guó)際玩具城等，他們往往依附在已經(jīng)成熟或成型，或者有一定市場(chǎng)基礎(chǔ)的專業(yè)市場(chǎng)周邊，通過(guò)硬件、軟件設(shè)施的升級(jí)換代，吸引投資客群和經(jīng)營(yíng)者。
此類項(xiàng)目由于依托現(xiàn)有資源，因此往往有恃無(wú)恐，多數(shù)采取主體分割銷(xiāo)售模式，回籠開(kāi)發(fā)資金。在初期市場(chǎng)升級(jí)剛剛開(kāi)始時(shí)，周邊相對(duì)成熟的項(xiàng)目，成功較多，猶以服裝批零、家居建材等為甚，但一些規(guī)模過(guò)大，周邊市場(chǎng)基礎(chǔ)不夠的，往往日漸蕭條。
針對(duì)需要一定培育的市場(chǎng)，百榮世貿(mào)商城先租后賣(mài)，通過(guò)租賃權(quán)的出售回籠一部分資金，再經(jīng)過(guò)一定時(shí)間的培育，充分釋放商鋪價(jià)值，然后再進(jìn)行產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售的模式，或許將是未來(lái)此類項(xiàng)目的成熟模式所在。但由于這種商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)周邊市場(chǎng)基礎(chǔ)要求高，因此，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)開(kāi)發(fā)空間相對(duì)有限。
采用此類"專業(yè)市場(chǎng)"模式的項(xiàng)目，周邊市場(chǎng)是否具有足夠的產(chǎn)業(yè)升級(jí)、市場(chǎng)繁殖潛力，是投資人需要謹(jǐn)慎考慮的問(wèn)題，同時(shí)，此類優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目普遍較高的售價(jià)，也是對(duì)商鋪投資回報(bào)能力的一個(gè)極大考驗(yàn)。
綜上，從商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)日趨理性的發(fā)展肌理來(lái)看，對(duì)于目前及未來(lái)市場(chǎng)主要的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，可簡(jiǎn)單分類如下：
合理的分類有助于更好的整理已有的市場(chǎng)資訊，借鑒成功的操作經(jīng)驗(yàn)，服務(wù)于未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)操作和成功運(yùn)營(yíng)。當(dāng)然，不同模式的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其開(kāi)發(fā)操作各有特點(diǎn)，關(guān)鍵之處往往不盡雷同，需要進(jìn)一步分析總結(jié)，更需要行業(yè)同仁明辨前車(chē)之鑒，合理進(jìn)行項(xiàng)目操作，減少社會(huì)資源的無(wú)為浪費(fèi)，成就商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期繁榮。
1.3 北京商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀
作為國(guó)際化大都市以及中國(guó)北方的消費(fèi)中心，北京需要大量的商業(yè)為人們提供服務(wù)，而此前城市商業(yè)一直處于供應(yīng)相對(duì)不足的狀態(tài)。雖然近幾年商業(yè)地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量相對(duì)較大，但從中長(zhǎng)期發(fā)展的角度來(lái)看，未來(lái)亦會(huì)逐漸被市場(chǎng)消化，不會(huì)產(chǎn)生絕對(duì)過(guò)量的問(wèn)題。在進(jìn)入2008年前的最后一年，2007年將可能是北京商業(yè)地產(chǎn)有史以來(lái)供應(yīng)最為集中的年份，就目前市場(chǎng)表現(xiàn)而言，也并未出現(xiàn)過(guò)分異常情況，整體亦是在趨于利好。
一、奧運(yùn)因素催化供需提前釋放
2007年北京商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目集中放量，奧運(yùn)會(huì)這一中國(guó)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的大事件是最重要的催化劑。從政府方面分析，城市面貌要在2008年前呈現(xiàn)出完整性，提示各類地產(chǎn)項(xiàng)目盡可能在明年完工推出；對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，奧運(yùn)會(huì)是一個(gè)難得對(duì)外展示企業(yè)形象與實(shí)力的機(jī)會(huì)，所以主觀上亦盡可能地將工期設(shè)置于2008年之前；而世界各地的零售商當(dāng)然也不希望錯(cuò)過(guò)奧運(yùn)會(huì)這個(gè)世界經(jīng)濟(jì)互動(dòng)的大舞臺(tái)，因而會(huì)考慮借助更多的店鋪來(lái)展示自身的形象與實(shí)力，所以我們看到來(lái)自臺(tái)灣的新光三越已在華貿(mào)中心開(kāi)業(yè)，韓國(guó)樂(lè)天百貨將于明年在王府井開(kāi)出其中國(guó)首家店鋪，日本伊勢(shì)丹百貨也已確認(rèn)入駐西單，而其它如日本高島屋、泰國(guó)羅賓遜等零售商也都計(jì)劃在北京設(shè)店。奧運(yùn)概念實(shí)現(xiàn)了將各方面有利因素的充分整合，提升了市場(chǎng)的供需活力。
二、購(gòu)物中心日漸成為主流
DTZ戴德梁行預(yù)計(jì)，北京2007年開(kāi)業(yè)的商鋪面積將達(dá)到410萬(wàn)平方米，其中以購(gòu)物中心模式運(yùn)作的約為280萬(wàn)平方米，占總面積的68.3％。上半年新光天地、美羅城、銀座Mall、嘉茂購(gòu)物中心等已陸續(xù)開(kāi)業(yè)迎賓，而下半年預(yù)計(jì)開(kāi)業(yè)的金融街購(gòu)物中心、大鐘寺國(guó)際廣場(chǎng)、西環(huán)嘉茂等亦都是采用購(gòu)物中心模式，購(gòu)物中心已成為新商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的主流經(jīng)營(yíng)模式。購(gòu)物中心作為適應(yīng)市場(chǎng)需求變化的產(chǎn)物，得到了業(yè)主、零售商和消費(fèi)者三方的共同認(rèn)可。首先，在購(gòu)物中心模式下，基本不涉及統(tǒng)一收銀、營(yíng)業(yè)員管理培訓(xùn)等復(fù)雜環(huán)節(jié)，對(duì)管理深度及廣度要求相對(duì)不高，因而易于被業(yè)主認(rèn)可并推行。其次，隨著收入水平及文化素質(zhì)的持續(xù)提高，人們的消費(fèi)需求逐漸朝著復(fù)合式、感性化方向發(fā)展，而購(gòu)物中心能夠連續(xù)實(shí)現(xiàn)購(gòu)物、休閑、聚會(huì)等系列活動(dòng)，可“一站式”地滿足人們多元化的需求，并且其空間規(guī)劃也更易為顧客創(chuàng)造愉悅的游逛體驗(yàn)。第三，與百貨公司之敞開(kāi)式賣(mài)場(chǎng)相比，購(gòu)物中心通常能夠?yàn)樽鈶籼峁└竺娣e、更為獨(dú)立的店鋪空間，使入駐商家能夠更好地營(yíng)造其品牌個(gè)性氛圍，促進(jìn)形象價(jià)值提升，因而受到零售品牌、特別是強(qiáng)調(diào)感性售賣(mài)的中高檔品牌的高度認(rèn)可。
三、商業(yè)外圍化發(fā)展趨勢(shì)明顯
在《北京城市總體規(guī)劃（2004年－2020年）》中，政府提出了構(gòu)建新城市空間格局、實(shí)施多中心的新城發(fā)展戰(zhàn)略方向，而一個(gè)新城市中心的形成有賴于多種功能性物業(yè)及產(chǎn)業(yè)的均衡發(fā)展，完備的商業(yè)服務(wù)功能亦是城市分中心形成的重要一環(huán)。從今年商業(yè)放量分布區(qū)域來(lái)看，將會(huì)在傳統(tǒng)商圈以外逐級(jí)發(fā)展形成更多新商圈，這些新商圈所在區(qū)域均有相當(dāng)大量的居住人口存在，具備較強(qiáng)的消費(fèi)能力，但因歷史原因而一直缺乏相應(yīng)的商業(yè)場(chǎng)所，新商業(yè)項(xiàng)目的建成可有效滿足其消費(fèi)需求，提供生活便利。以望京為例，在望京國(guó)際商業(yè)中心、嘉茂購(gòu)物中心的基礎(chǔ)上，隨著深國(guó)投購(gòu)物中心、新世界、家樂(lè)福等項(xiàng)目的陸續(xù)開(kāi)業(yè)，其作為獨(dú)立商圈的地位將得到有效確立。而亞運(yùn)村、北苑等區(qū)域板塊亦將形成多個(gè)總面積超過(guò)60萬(wàn)平方米的新商業(yè)中心，同時(shí)，南三環(huán)，南四環(huán)及東五環(huán)等區(qū)域，均有相當(dāng)數(shù)量的大體量購(gòu)物中心項(xiàng)目在前期運(yùn)作。從政府規(guī)劃的角度分析，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目向外圍發(fā)展的趨勢(shì)仍將延續(xù)，2007年北京商業(yè)地塊的供應(yīng)總量為200萬(wàn)平方米，其中北四環(huán)以外的商業(yè)地塊供應(yīng)面積約為100萬(wàn)平方米，占據(jù)總體放量水平的一半，幾年后這些地塊建成又將會(huì)出現(xiàn)更多的外圍項(xiàng)目。
四、餐飲休閑業(yè)態(tài)表現(xiàn)活躍
隨著收入水平的持續(xù)提高，北京消費(fèi)人群的消費(fèi)需求正由“基礎(chǔ)型”向“享受型”的方向快速轉(zhuǎn)化，外出就餐、影院聚會(huì)、咖啡館交流越來(lái)越成為人們的日常生活方式，需求的增加為相應(yīng)業(yè)態(tài)發(fā)展提供了機(jī)會(huì)。餐飲休閑業(yè)態(tài)商家日漸成為消化商業(yè)地產(chǎn)面積的重要角色，積極引入餐飲、娛樂(lè)等業(yè)態(tài)租戶已成為購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)者實(shí)現(xiàn)提升購(gòu)物中心人氣、對(duì)抗競(jìng)爭(zhēng)的重要手段。目前諸多新建購(gòu)物中心都傾向性地提升了餐飲、娛樂(lè)的面積比例，部分原有的購(gòu)物中心亦在借助調(diào)整來(lái)達(dá)到增加餐飲、娛樂(lè)比重的目的。在此趨勢(shì)下的一個(gè)典型表現(xiàn)是，多廳影城幾乎已成為北京大型購(gòu)物中心的“標(biāo)準(zhǔn)配置”，這是因?yàn)橥ǔＳ俺强娠@著提高顧客在購(gòu)物中心里的滯留時(shí)間，而且影城的主要顧客是消費(fèi)力較強(qiáng)的年輕化人群，吸引其到達(dá)有助于帶動(dòng)購(gòu)物中心其他業(yè)態(tài)商家的銷(xiāo)售。
1.4重點(diǎn)商業(yè)空間布局
一、商業(yè)布局總體思路
按照城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展和市委、市政府關(guān)于區(qū)縣功能定位的新要求，加強(qiáng)本市不同區(qū)域商業(yè)發(fā)展和布局的分類指導(dǎo)，規(guī)范提升首都核心區(qū)商業(yè)，健全完善城市功能拓展區(qū)商業(yè)，加快發(fā)展城市發(fā)展新區(qū)商業(yè)，配套建設(shè)生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)商業(yè)，形成符合區(qū)域功能定位的商業(yè)體系。
專欄3：功能區(qū)商業(yè)發(fā)展重點(diǎn)與布局
二、零售商業(yè)空間布局
總的原則是優(yōu)化核心，延伸兩軸，發(fā)展新城，強(qiáng)化特色。
優(yōu)化核心：以存量結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)為主，集聚精華、突出特色，重點(diǎn)突出王府井、西單、前門(mén)-大柵欄三個(gè)著名商業(yè)街區(qū)的服務(wù)功能，提升核心區(qū)商業(yè)的吸引力、輻射力。
延伸兩軸：在兩軸延長(zhǎng)線建設(shè)大型多功能商業(yè)設(shè)施，形成各具特色的商業(yè)集群。東西軸線上，東端重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足新型制造業(yè)和居民生活需求的新型商業(yè)，西端發(fā)展適應(yīng)休閑旅游需求和現(xiàn)代時(shí)尚生活的新型商業(yè)。南北軸線上，北端奧運(yùn)村地區(qū)以體育健身、體育休閑為主題，發(fā)展會(huì)展、商務(wù)及個(gè)性化生活服務(wù)組團(tuán)型商業(yè)設(shè)施。南端重點(diǎn)發(fā)展專業(yè)市場(chǎng)和特色民俗民風(fēng)商業(yè)。
發(fā)展新城：根據(jù)新城功能定位，建立體系完整、功能完備的新城商業(yè)，實(shí)現(xiàn)高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、跨越式發(fā)展。順義商業(yè)要強(qiáng)化為現(xiàn)代制造業(yè)發(fā)展服務(wù)的功能，以空港物流基地和保稅物流中心（B型）、新中國(guó)國(guó)際展覽中心等建設(shè)為契機(jī)，配套構(gòu)建生活服務(wù)體系和產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系。通州商業(yè)要配合物流基地、商務(wù)中心區(qū)建設(shè)，強(qiáng)化現(xiàn)代服務(wù)功能。同時(shí)，加快發(fā)展運(yùn)河沿岸休閑旅游商業(yè)。亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)商業(yè)發(fā)展也要適應(yīng)區(qū)域功能特點(diǎn)，著力發(fā)展新型服務(wù)業(yè)。
強(qiáng)化特色：加快發(fā)展中關(guān)村科技園區(qū)、北京商務(wù)中心區(qū)和奧林匹克公園等三個(gè)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)主題商業(yè)，充分發(fā)揮品牌知名度優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)化功能區(qū)商業(yè)特色。在城市新興繁華區(qū)、大型居住區(qū)、新城中心區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)一批反映北京傳統(tǒng)特色、民俗風(fēng)情的特色街區(qū)。建設(shè)具有少數(shù)民族地區(qū)和其他國(guó)家、民族生活習(xí)俗、宗教、文化特點(diǎn)的專題購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)街區(qū)，適應(yīng)北京建設(shè)國(guó)際化大都市的要求。進(jìn)一步完善層級(jí)型商業(yè)經(jīng)營(yíng)系統(tǒng)。
專欄4：層級(jí)型商業(yè)經(jīng)營(yíng)系統(tǒng)
三、專業(yè)市場(chǎng)空間布局
遵循“控制規(guī)模、調(diào)整布局、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、整體提升”的指導(dǎo)思想，對(duì)專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行“規(guī)范、調(diào)整、發(fā)展、提高”，對(duì)中心城地區(qū)內(nèi)的市場(chǎng)逐步進(jìn)行調(diào)整升級(jí)和外遷，在中心城外圍地區(qū)發(fā)展適應(yīng)北京產(chǎn)業(yè)升級(jí)和為城市功能服務(wù)的具有強(qiáng)輻射能力的集散型專業(yè)市場(chǎng)，逐步形成布局合理、功能專業(yè)、滿足城市發(fā)展需要的專業(yè)市場(chǎng)體系。
農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)是重要的城市流通基礎(chǔ)設(shè)施。今后，在城市功能拓展區(qū)和重點(diǎn)新城主要提升改造豐臺(tái)新發(fā)地、順義石門(mén)等大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)。每個(gè)新城原則上著重發(fā)展一個(gè)區(qū)域綜合農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)。在具備條件的區(qū)縣發(fā)展產(chǎn)地型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)。在城市外圍適當(dāng)?shù)貐^(qū)重點(diǎn)培育發(fā)展1-2個(gè)大型一級(jí)糧油批發(fā)市場(chǎng)。
小商品交易市場(chǎng)按照“控制數(shù)量、促進(jìn)合并、發(fā)展專業(yè)、轉(zhuǎn)型創(chuàng)新、服務(wù)生活、完善布局、形成樞紐、擴(kuò)大輻射”的原則，優(yōu)化布局，提升水平。限制二環(huán)路以內(nèi)小商品市場(chǎng)的發(fā)展，鼓勵(lì)現(xiàn)有的小商品市場(chǎng)改造、轉(zhuǎn)型或遷出；東西北四環(huán)路以內(nèi)，南三環(huán)路以內(nèi)嚴(yán)格禁止新增小商品批發(fā)市場(chǎng)；東西北四環(huán)路和五環(huán)路之間，南三環(huán)路與南四環(huán)路之間限制新建大型商品交易市場(chǎng)，鼓勵(lì)現(xiàn)有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)升級(jí)改造，向社區(qū)菜市場(chǎng)轉(zhuǎn)型；郊區(qū)各類商品交易市場(chǎng)要以滿足新城發(fā)展和居民生活為目標(biāo)進(jìn)行升級(jí)改造。
汽車(chē)交易市場(chǎng)要根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和消費(fèi)需要在相關(guān)區(qū)域適度規(guī)劃建設(shè)，繼續(xù)提升四合莊舊機(jī)動(dòng)車(chē)交易市場(chǎng)、石景山北京國(guó)際汽車(chē)貿(mào)易園區(qū)、昌平回龍觀汽車(chē)交易市場(chǎng)、朝陽(yáng)平房東方基業(yè)汽車(chē)交易市場(chǎng)等經(jīng)營(yíng)管理水平，加快建設(shè)豐臺(tái)汽車(chē)博覽中心。
規(guī)范提升汽配市場(chǎng)和建材市場(chǎng)水平，促進(jìn)其適度發(fā)展、合理布局。
第二部分：北京市商業(yè)地產(chǎn)總體市場(chǎng)分析
2.1北京市商業(yè)體量分布情況分析
一、商業(yè)分布情況
隨著北京商業(yè)地產(chǎn)投資熱的升溫以及各商業(yè)項(xiàng)目的上馬，北京市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)集中供應(yīng)的高峰期。根據(jù)偉業(yè)商業(yè)對(duì)北京市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的跟蹤分析，截止到2007年11月，北京市商業(yè)地產(chǎn)總供應(yīng)量約為1,600萬(wàn)平方米，并且在未來(lái)的三到五年內(nèi)，還將新增300—400萬(wàn)平方米左右的供應(yīng)量。如果按此增長(zhǎng)速度計(jì)算，屆時(shí)靜態(tài)總量將基本滿足北京對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求，但以發(fā)展的觀點(diǎn)來(lái)看，北京市短時(shí)期內(nèi)不可能達(dá)到整體飽和。
從各區(qū)商業(yè)地產(chǎn)體量統(tǒng)計(jì)情況看，朝陽(yáng)區(qū)穩(wěn)居頭名，占到總體量的25%，海淀區(qū)緊隨其后，占21%。
朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)面積最大，其商業(yè)放量也比較大。朝陽(yáng)區(qū)主要商業(yè)放量位于幾大商圈內(nèi)，包括CBD、建國(guó)門(mén)、朝外、燕莎、亞奧區(qū)域等，雖然看起來(lái)分布較散，但幾大商圈形成時(shí)間較長(zhǎng)、輻射力強(qiáng)勁、相互之間能夠形成互動(dòng)，未來(lái)四環(huán)內(nèi)大的商業(yè)面積增加的可能性不大，放量基本圍繞這幾大商圈展開(kāi)，東擴(kuò)北進(jìn)的趨勢(shì)明顯，北部區(qū)域的亞奧地區(qū)未來(lái)的商業(yè)放量巨大。
海淀區(qū)主要的商業(yè)放量位于中關(guān)村區(qū)域，包括中關(guān)村西區(qū)、當(dāng)代雙安區(qū)域、世紀(jì)金源mall、公主墳區(qū)域、大鐘寺商業(yè)廣場(chǎng)等，主要以集中商業(yè)體形式出現(xiàn)。
東城區(qū)和西城區(qū)商業(yè)發(fā)展勢(shì)頭比較平緩，主要圍繞王府井和西單兩個(gè)大的商圈來(lái)進(jìn)行，物業(yè)形式以集中商業(yè)為主，大部分物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況良好。東城區(qū)近期商業(yè)放量不大，西城區(qū)主要放量圍繞在西直門(mén)北大街和西直門(mén)區(qū)域。
豐臺(tái)區(qū)近期發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，大紅門(mén)區(qū)域的服裝批發(fā)市場(chǎng)未來(lái)體量有望達(dá)到200萬(wàn)平，同業(yè)態(tài)的集聚形成了規(guī)模效應(yīng)，未來(lái)此地將發(fā)展成北京市最大的服裝批發(fā)基地，同時(shí)可輻射到整個(gè)華北地區(qū)。
二、各環(huán)路項(xiàng)目分布情況分析
根據(jù)我司2006商鋪大全中的統(tǒng)計(jì)，我們對(duì)北京市各環(huán)線的商業(yè)體量及分布情況進(jìn)行了整理分析。
各環(huán)路分布情況表
各環(huán)路商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量分布情況
為分析近年各環(huán)線的開(kāi)發(fā)情況，找出區(qū)域熱點(diǎn)，我司首先對(duì)各環(huán)線間的商業(yè)數(shù)量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。
如圖表，從數(shù)量上可以看出，各環(huán)路之間并無(wú)明顯差異。稍顯突出的，還是二環(huán)內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目，雖然北京市二環(huán)內(nèi)寸土寸金，但新近開(kāi)發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量仍然較多，有67個(gè)，占到北京市整體數(shù)量的24%，這些項(xiàng)目以綜合性商業(yè)體為主，如金融街四季商城、崇光二期、新三里屯時(shí)尚文化區(qū)等。五環(huán)外雖然區(qū)域廣闊，但商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量明顯低于其他區(qū)域，只有54個(gè)，占19%，由于近幾年，這些地區(qū)百萬(wàn)平米以上大型社區(qū)漸成規(guī)模，如天通苑、萬(wàn)象新天、大興亦莊等。隨著交通、公共設(shè)施的進(jìn)一步完善，社區(qū)商業(yè)配套需求量也隨之增大，商業(yè)地產(chǎn)前景被看好。
各環(huán)路商業(yè)項(xiàng)目體量分布情況
項(xiàng)目開(kāi)發(fā)數(shù)量并不能完全代表此區(qū)域的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況，為更清楚的反映整體開(kāi)發(fā)情況，我司在下面將對(duì)各環(huán)路商業(yè)供應(yīng)體量進(jìn)行對(duì)比分析。
如圖表，從開(kāi)發(fā)體量上可以看出，北京市整體上除二三環(huán)之間，其它各環(huán)路在體量上無(wú)明顯差異，二環(huán)內(nèi)，1,779,000平方米；三四環(huán)之間，2,049,428平方米；四五環(huán)之間，1,961,600平方米；五環(huán)外，1,919,100平方米；這與這些地區(qū)面積呈反比，商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)由中心向外環(huán)路逐漸減少。二三環(huán)之間項(xiàng)目開(kāi)發(fā)體量明顯少于其它環(huán)路，只有911,288平方米，占總開(kāi)發(fā)體量的11%，主要原因在于，二三環(huán)之間受整體功能的限制，項(xiàng)目多為商住公寓、寫(xiě)字樓、或酒店底商形式，如建外SOHO、主語(yǔ)城、順馳?藍(lán)調(diào)、楓藍(lán)國(guó)際等。其它環(huán)路項(xiàng)目，在體量上并無(wú)明顯差異。
各環(huán)路商業(yè)項(xiàng)目分布情況
從圖中我們可以清楚看到北京市各環(huán)線的商業(yè)項(xiàng)目分布情況。
二環(huán)路內(nèi)包含了西單商圈、王府井商圈、阜成門(mén)——復(fù)興門(mén)商圈、宣武門(mén)——前門(mén)——崇文門(mén)商圈等眾多已經(jīng)趨于成熟的商業(yè)圈，隨著金寶街大型綜合性項(xiàng)目的興建以及東單“銀街”的改造，大面積商鋪將被推出，東單商圈更趨成熟，這必然加強(qiáng)了二環(huán)路內(nèi)良好的商業(yè)氛圍。但同時(shí)我們也應(yīng)該看到，由于二環(huán)路內(nèi)的商業(yè)發(fā)展已經(jīng)趨于成熟，這么多項(xiàng)目的興建，也使二環(huán)路內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。尤其以西單商圈和王府井商圈競(jìng)爭(zhēng)最為明顯。
二三環(huán)路之間：東二環(huán)到東三環(huán)區(qū)域駐扎了各大金融機(jī)構(gòu)和外資企業(yè)的辦公地點(diǎn)，擁有大片5A級(jí)寫(xiě)字樓和高尚住宅區(qū)，隨著北京市政建設(shè)的進(jìn)一步發(fā)展，這里將形成一個(gè)頂級(jí)企業(yè)聚居區(qū)、一個(gè)高品質(zhì)的富人生活區(qū)。現(xiàn)階段此處可供大規(guī)模商業(yè)開(kāi)發(fā)的面積極少，已基本飽和。而南部二三環(huán)間由于居民消費(fèi)水平與商業(yè)發(fā)展環(huán)境都不太成熟，所以商業(yè)項(xiàng)目相對(duì)較少，沒(méi)有能夠形成強(qiáng)有力的商圈。二三環(huán)之間的西部區(qū)域隨著馬連道地區(qū)交通、教育及購(gòu)物生活配套設(shè)施日益完善，以及馬連道商圈被規(guī)劃為中央采購(gòu)區(qū),其周邊的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也日趨興旺。二三環(huán)之間的北部區(qū)域由于擁有東直門(mén)、西直門(mén)兩大交通樞紐商業(yè)和北三環(huán)沿線馬甸、雙安商業(yè)區(qū)的帶動(dòng)，相對(duì)而言發(fā)展比較穩(wěn)定。北部區(qū)域的大鐘寺地區(qū)將會(huì)建起體量較大的大鐘寺國(guó)際商業(yè)中心，此物業(yè)經(jīng)營(yíng)的成功與否將會(huì)影響到北三環(huán)商業(yè)區(qū)的經(jīng)營(yíng)與定位。綜上，二三環(huán)之間的區(qū)域東部已基本飽和，西部和北部平穩(wěn)發(fā)展，南部屬于待啟動(dòng)地區(qū)，未來(lái)可挖掘的潛力大。
三四環(huán)之間：南三四環(huán)之間依然是發(fā)展相對(duì)比較薄弱的一個(gè)區(qū)域，但是隨著木樨園商業(yè)圈的相成，百榮世貿(mào)的組建，給南城帶來(lái)了希望。南城的發(fā)展日益受到社會(huì)各界的廣泛關(guān)注，尤其是在政府建設(shè)南城，開(kāi)發(fā)南城的大的方針政策指引之下，隨著南城開(kāi)發(fā)建設(shè)的步伐正在不斷加快，京津塘、京石、京開(kāi)等快速路相繼通車(chē)，地鐵5號(hào)線正在建設(shè)，若干條市政道路即將開(kāi)通，加上城市環(huán)線、鐵路和南苑機(jī)場(chǎng)，南城已經(jīng)形成便捷、立體的交通網(wǎng)絡(luò)，南城必將成為一個(gè)新興的商業(yè)區(qū)域。西三四環(huán)的發(fā)展則弱于北三四環(huán)，這是由于北三四環(huán)處于亞奧商圈，發(fā)展比較快，生活氣息濃厚，被稱為中心居住區(qū)(CLD)。以餐飲、娛樂(lè)、超市等生活配套 行業(yè)為主形成了亞運(yùn)村獨(dú)特的商圈氛圍，并且規(guī)模正在日益壯大。當(dāng)北京被宣布為2008年奧 運(yùn)會(huì)的主辦城市后，此處更是商家的必爭(zhēng)之地，價(jià)格一路飆升。東三四環(huán)由于包含了CBD和燕莎兩個(gè)北京最大的商業(yè)圈，尤其是CBD商業(yè)圈，在他的周?chē)d建了大量的項(xiàng)目，例如萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、金地國(guó)際花園、華貿(mào)中心等，形成了CBD次商圈，并不斷延伸。
四五環(huán)之間：南四五環(huán)之間的商業(yè)項(xiàng)目主要集中在郊縣大興，東四五環(huán)的項(xiàng)目則主要集中在望京商業(yè)圈一帶和CBD的次商業(yè)圈一帶。北城則或以?shī)W運(yùn)為依托，發(fā)展奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)；部分以中關(guān)村的巨大人流量為依托發(fā)展商業(yè)項(xiàng)目。而從商業(yè)項(xiàng)目的分布數(shù)量上我們又可以看出，同在四五環(huán)之間，北四五環(huán)就發(fā)展的比較好，項(xiàng)目數(shù)量眾多，這主要是受到2008年奧運(yùn)會(huì)的影響，依托奧林匹克公園發(fā)展開(kāi)了。
五環(huán)以外：可以看出北五環(huán)外的昌平和東五環(huán)外的通州發(fā)展較其他郊縣更好。其中尤其以北五環(huán)外項(xiàng)目最多，而其中的亞北天通苑，無(wú)論是在社區(qū)面積上，還是在建筑面積上都是最大的。
總的來(lái)看，北京各環(huán)線之間是以二環(huán)發(fā)展最好，三四環(huán)相對(duì)比較成熟，五環(huán)以外發(fā)展勢(shì)頭迅猛。同一環(huán)線之間，則是東部和北部?jī)?yōu)于西部和南部，在二環(huán)和三環(huán)之間，以及三環(huán)和四環(huán)之間以東部發(fā)展相對(duì)比較成熟與完善，項(xiàng)目眾多，競(jìng)爭(zhēng)也相對(duì)激烈。而四到五環(huán)之間以及五環(huán)以外則以北部為最優(yōu)。
三、各環(huán)路的商業(yè)發(fā)展與城市發(fā)展關(guān)系分析
根據(jù)《北京城市總體規(guī)劃》的部署，北京市將在市域范圍內(nèi)，構(gòu)建“兩軸-兩帶-多中心”的城市空間結(jié)構(gòu)。下面我們將根據(jù)這一城市規(guī)劃來(lái)分析各環(huán)路的商業(yè)發(fā)展情況及將來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。
首先簡(jiǎn)單的介紹一下這一規(guī)劃的主要內(nèi)容：
(1) 兩軸：指沿長(zhǎng)安街的東西軸和傳統(tǒng)中軸線的南北軸。
(2) 兩帶：指包括通州、順義、亦莊、懷柔、密云、平谷的“東部發(fā)展帶”和包括大興、房山、昌平、延慶、門(mén)頭溝的“西部發(fā)展帶”。
(3) 多中心：指在市域范圍內(nèi)建設(shè)多個(gè)服務(wù)全國(guó)、面向世界的城市職能中心，提高城市的核心功能和綜合競(jìng)爭(zhēng)力，包括中關(guān)村高科技園區(qū)核心區(qū)、奧林匹克中心區(qū)、中央商務(wù)區(qū)(CBD)、海淀山后地區(qū)科技創(chuàng)新中心、順義現(xiàn)代制造業(yè)基地、通州綜合服務(wù)中心、亦莊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心和石景山綜合服務(wù)中心等
從1993年的“分散集團(tuán)式布局”到如今的“兩軸－兩帶－多中心”，新規(guī)劃必然會(huì)改變舊有的北京城市空間布局，而城市空間布局的變化也必然導(dǎo)致北京房地產(chǎn)格局的變化，這種變化很可能將是質(zhì)的變化。
新的城市總體規(guī)劃實(shí)施后，人們將不會(huì)再像以前那樣以天安門(mén)為中心生活，居住形態(tài)亦將發(fā)生重大變化， 從商業(yè)角度來(lái)看，此種規(guī)劃也將改變以往人們購(gòu)物的習(xí)慣。在北京市新的功能劃分上，我們不能再把北京簡(jiǎn)單地劃分為不同的功能區(qū)，造成吃飯的地方吃飯，睡覺(jué)的地方睡覺(jué)，工作的地方工作，大家在這些功能區(qū)之間疲于奔波，造成資源和人力的浪費(fèi)。以后身邊的中型社區(qū)購(gòu)物中心和郊區(qū)的大型shoppingmall可能將成為人們購(gòu)物的首選。
新規(guī)劃中中心城市軸線及功能區(qū)分析圖
通過(guò)上面兩張圖的對(duì)比可以看出北京市現(xiàn)有商圈與新規(guī)劃中的兩軸并不完全相符，現(xiàn)有商業(yè)聚集區(qū)主要位于三環(huán)以內(nèi)，并且表現(xiàn)出非常明顯的向東部?jī)A斜的態(tài)勢(shì)，北部、西部和南部都是較分散的中型商業(yè)聚集區(qū)，屬于區(qū)域型商業(yè)中心。而在北京市新規(guī)劃中，三環(huán)以外的商業(yè)規(guī)劃被重視起來(lái)，CBD東部、大紅門(mén)區(qū)域、石景山區(qū)域、亞奧區(qū)域都被列入重點(diǎn)發(fā)展的部分，
可見(jiàn)在北京市未來(lái)的發(fā)展中，將逐步突出三環(huán)以外的大型商業(yè)的發(fā)展，按照多中心的規(guī)劃進(jìn)行整體布局。商業(yè)發(fā)展將不再僅限于東部CBD區(qū)域的集中商業(yè)區(qū)，而是圍繞兩個(gè)中心軸，逐步在整個(gè)城區(qū)建立多個(gè)區(qū)域級(jí)商業(yè)中心。新的城市總體規(guī)劃實(shí)施后，人們將不會(huì)再像以前那樣以天安門(mén)為中心生活，環(huán)線將不再是考評(píng)房子的惟一標(biāo)準(zhǔn)，作為城市規(guī)劃的重要實(shí)施者，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也會(huì)迅速順應(yīng)這一形式。
四、北京交通干線和沿線商業(yè)的分析
從目前北京的交通系統(tǒng)看，由四條環(huán)線和15條快速聯(lián)絡(luò)線組成的快速系統(tǒng)是北京交通的骨架，連接主要交通干線的支線和次級(jí)道路構(gòu)成道路網(wǎng)絡(luò)。近年來(lái)四環(huán)、五環(huán)已經(jīng)建成通車(chē)，預(yù)計(jì)六環(huán)建成后，五個(gè)環(huán)線總長(zhǎng)將達(dá)到431.3公里，到2008年，北京將建成五環(huán)加八射的高速環(huán)路系統(tǒng)。
北京市的商業(yè)項(xiàng)目主要分布在現(xiàn)有道路沿線，面積約800萬(wàn)平米，還有400多萬(wàn)平米商業(yè)集中在近幾年來(lái)建設(shè)的交通路線沿線，如地鐵十三號(hào)線、朝陽(yáng)北路以及四環(huán)沿線，四環(huán)路被稱為“黃金大道”，這不僅因?yàn)樗沫h(huán)工程耗資巨大，更因?yàn)槠鋷?lái)的效益要10倍于產(chǎn)出。公路建設(shè)每投入100億元人民幣，將會(huì)拉動(dòng)周邊的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值1000億元人民幣。四環(huán)路的開(kāi)通，使分布在北京市區(qū)邊緣的中央商務(wù)區(qū)（CBD）、中關(guān)村高新技術(shù)園區(qū)、奧運(yùn)村、大運(yùn)村、亦莊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)等連點(diǎn)成線，起到輻射作用，以帶動(dòng)北京科技、文化產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展。另外地鐵十三號(hào)線的開(kāi)通也大大拉近了城鄉(xiāng)的距離，方便了居民出行的便利，同時(shí)也帶動(dòng)了沿線商業(yè)的發(fā)展。
未來(lái)北京市將大力發(fā)展軌道交通，這是因?yàn)楸本┖退鼈兊淖畲蟛顒e不是路的寬窄而是公共交通，尤其是地鐵數(shù)量的差距。像巴黎地鐵長(zhǎng)度是三百多公里，莫斯科也是三百多公里，東京也是幾百公里，而北京只有幾十公里。這個(gè)差距是非常大的。大力發(fā)展公共交通特別是軌道交通，這是世界大城市解決交通問(wèn)題的一個(gè)主要經(jīng)驗(yàn)。由于軌道交通具有很多特點(diǎn)如：沒(méi)有堵塞問(wèn)題，而且很準(zhǔn)時(shí)；它不受氣候氣象影響；安全系數(shù)高；它是環(huán)保，由于北京是個(gè)發(fā)展中的城市，原來(lái)道路比較缺乏，路面不夠?qū)�，面積也不夠。受到北京古都風(fēng)貌保護(hù)和其它方面的限制，道路增加是有限的，道路面積增加也是受到限制的在這種情況下，只能通過(guò)大力發(fā)展地下交通，才能夠既保護(hù)北京的歷史風(fēng)貌，同時(shí)又解決了交通問(wèn)題。
根據(jù)北京市規(guī)劃，到二零零八年之前，北京將建成八通線、地鐵五號(hào)線、十號(hào)線一期、奧運(yùn)支線、四號(hào)線、九號(hào)線一期、機(jī)場(chǎng)線、亦莊線，加上已經(jīng)開(kāi)通運(yùn)行的三條地鐵線路，二零零八年北京市區(qū)軌道線路將有望達(dá)到十一條。
地鐵的開(kāi)發(fā)將帶來(lái)沿線土地的升值，地鐵站周?chē)耐恋厥情_(kāi)發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)或者是商業(yè)開(kāi)發(fā)的上上之選。
根據(jù)偉業(yè)商業(yè)資料統(tǒng)計(jì)，截止到2008年，北京市分布在原有交通干線的的商業(yè)項(xiàng)目共有289個(gè)，面積總計(jì)405萬(wàn)平米；分布在未來(lái)軌道交通干線周邊的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量共有85個(gè)，面積總計(jì)231萬(wàn)平米，軌道交通對(duì)商業(yè)帶來(lái)的增值效應(yīng)由此可見(jiàn)。
根據(jù)目前地鐵的建設(shè)情況，5號(hào)線將于2007年6月率先進(jìn)入運(yùn)營(yíng)，加上奧運(yùn)的影響，毫無(wú)疑問(wèn)，除了已經(jīng)建立的“東西軸”與二環(huán)線地鐵，“南北軸”的5號(hào)線周邊商業(yè)將會(huì)逐步發(fā)展起來(lái)的。
五、已落成、正報(bào)規(guī)、待建項(xiàng)目情況對(duì)比分析
從1996年以來(lái)，為了改造舊城，徹底整頓遍地小商販，露天市場(chǎng)管理混亂的現(xiàn)象，北京市政府大力整頓商業(yè)物業(yè)，數(shù)量眾多的住宅底商，臨時(shí)建筑被勒令關(guān)閉、拆除，由此造成商業(yè)供應(yīng)量銳減，由于消費(fèi)市場(chǎng)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)，市場(chǎng)開(kāi)始產(chǎn)生巨大的商業(yè)需求，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)速度大大加快，僅2002—2007年的商業(yè)供應(yīng)量就達(dá)1300多萬(wàn)平米，其中已建商業(yè)面積700萬(wàn)左右，占到總體供應(yīng)量的60%多，另外還有200多萬(wàn)平米在建商業(yè)，這些在建商業(yè)基本上將于2006年推向市場(chǎng)，因此2008年，將是商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)激增的一年；正在報(bào)批的商業(yè)面積約150萬(wàn)平米，占到總體面積的17%。
2002—2007年間，北京市城八區(qū)的落成項(xiàng)目以東城區(qū)為最，達(dá)到該區(qū)總體面積的72%，這主要是因?yàn)闁|城區(qū)商業(yè)比較成熟，以王府井商圈為核心的東城區(qū)基本上沒(méi)有多少新建項(xiàng)目；已落成項(xiàng)目最少的區(qū)是豐臺(tái)區(qū)，比例僅為43%，豐臺(tái)區(qū)由于歷史原因，整體商業(yè)發(fā)展水平較低，除了大紅門(mén)服裝批發(fā)市場(chǎng)外，其他零售商業(yè)落成數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于其他城區(qū)；
在建項(xiàng)目最多的是是朝陽(yáng)區(qū)，比例高達(dá)35%，眾所周知，北京市2008年將舉行奧運(yùn)會(huì)，奧運(yùn)的巨大商機(jī)帶來(lái)亞奧區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)大開(kāi)發(fā)，同時(shí)，朝陽(yáng)區(qū)的CBD地區(qū)及朝陽(yáng)北路大量的寫(xiě)字樓底商、社區(qū)商業(yè)都為朝陽(yáng)區(qū)的商業(yè)發(fā)展添磚加瓦，發(fā)展勢(shì)頭如火如荼；
待建商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量最多的是豐臺(tái)，因?yàn)樨S臺(tái)區(qū)已落成項(xiàng)目數(shù)量相對(duì)較少，因此未來(lái)有大量商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃待建，主要集中在木樨園—大紅門(mén)地帶；規(guī)劃數(shù)量較少的是崇文區(qū)，僅為10%，這主要是因?yàn)槌缥膮^(qū)的商業(yè)數(shù)量較多，尤其是近兩年來(lái)大量社區(qū)商業(yè)的投入使用使得該區(qū)商業(yè)放量過(guò)多，一時(shí)難以消化。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京市現(xiàn)有商業(yè)面積1260萬(wàn)，人均商業(yè)面積0.9平米，依據(jù)北京市2010年人均規(guī)劃商業(yè)面積1平米的規(guī)劃，未來(lái)五年在建及待建商業(yè)項(xiàng)目面積將達(dá)到200—300萬(wàn)平米，因此預(yù)計(jì)到2010年，商業(yè)供應(yīng)量每年都在五十萬(wàn)平米以上。
六、商業(yè)項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)對(duì)比分析（獨(dú)立、寫(xiě)字樓底商、社區(qū)商業(yè)等）
北京市現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)中，以獨(dú)體商業(yè)比例為最高，達(dá)到35%；寫(xiě)字樓底商越來(lái)越受到投資者和經(jīng)營(yíng)商戶的歡迎，這是因?yàn)閷?xiě)字樓本身有大量的消費(fèi)人群，這些人群提供了商業(yè)發(fā)展最基礎(chǔ)的盈利元素，是當(dāng)今商業(yè)發(fā)展最快的商業(yè)形態(tài)，這部分物業(yè)占到總體比例的24%；臨街商鋪雖然占據(jù)比例不高，只有19%，但是以其貫有的地理優(yōu)勢(shì)一向深受商家和消費(fèi)者的喜愛(ài)，一直是最受關(guān)注的物業(yè)形態(tài)，發(fā)展前景良好；至于近年來(lái)發(fā)展迅速的社區(qū)商業(yè)，更是以立足于社區(qū)，面向周邊的的姿態(tài)在眾多商業(yè)形態(tài)中突圍而出，受到多方的注目，眾所周知，北京市的社區(qū)便利店遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于上海市的社區(qū)便利店數(shù)量，巨大的市場(chǎng)契機(jī)被多個(gè)零售巨頭覬覦，快客、7-11、迪亞天天、聯(lián)合利華等世界知名連鎖巨頭目前在北京市的各大社區(qū)拼命擴(kuò)張，以期搶先占領(lǐng)市場(chǎng)。
在北京市城八區(qū)中，獨(dú)體商業(yè)比例最高的是海淀區(qū)，占比54%，這要?dú)w功于海淀區(qū)近年來(lái)一系列大的巨量商業(yè)陸續(xù)竣工，如世紀(jì)金源Mall,大鐘寺國(guó)際廣場(chǎng)等；寫(xiě)字樓底商比例最高的為東城區(qū)，比例為25%；社區(qū)商業(yè)比例最高的為石景山區(qū)，比例達(dá)達(dá)到35%；臨街商鋪比例最高的為東城區(qū)，比例為23%。
第三部分、北京商圈規(guī)分析
3.1商圈的概念
什么是商圈？商圈是指以店鋪?zhàn)潼c(diǎn)為核心向外延伸一定距離而形成的一個(gè)方圓范圍，是店鋪吸引顧客的地理區(qū)域。它由核心商業(yè)圈，次級(jí)商業(yè)圈和邊緣商業(yè)圈構(gòu)成。核心商業(yè)圈是離商店最近，顧客密度最高的地方，約占商店顧客的50％－70％，核心商業(yè)圈的外圍，則顧客較分散，市場(chǎng)占有率相對(duì)減少。一般講，商圈有四種形態(tài)：
一、 商圈的定義
商業(yè)是由消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)行為和商業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力所決定的，而商圈是商業(yè)物業(yè)吸引顧客的空間范圍，也就是消費(fèi)者到商業(yè)場(chǎng)所進(jìn)行消費(fèi)活動(dòng)的時(shí)間距離或者空間距離。確定商圈需要從以下幾個(gè)方面考慮：
第一，商圈需要從體量、目的、位置等方面定義。商圈是一個(gè)群體，它的層次是多元化的。第二，消費(fèi)群體。一個(gè)商圈若沒(méi)有消費(fèi)力，消費(fèi)組合只是盲目地打造，也不能稱為成功的商圈。第三，位置。商圈的關(guān)鍵要素在于便利性和消費(fèi)環(huán)境，所以位置非常重要。第四，目的。打造商圈肯定有一個(gè)目的，開(kāi)發(fā)商的目的是如何體現(xiàn)商業(yè)價(jià)值。第五，城市規(guī)劃。通過(guò)商業(yè)的改造形成消費(fèi)環(huán)境，聚集人氣，這也是打造商圈的重要目的。
二、商圈的要素
商圈必需的要素，包括消費(fèi)人群、有效經(jīng)營(yíng)者、有效的商業(yè)管理、合理的發(fā)展前景和政府支持，此外還有商圈的形象、功能、建筑形態(tài)以及建筑成本等。
第一，消費(fèi)人群。第二，有效經(jīng)營(yíng)者。這兩者需要有機(jī)結(jié)合。第三，有效的商業(yè)管理。第四，商業(yè)發(fā)展前景。打造商圈需要多方面的投資者和經(jīng)營(yíng)者入駐，商圈未來(lái)的形象、概念都是打造商圈的主要手段。第五，商業(yè)形象。商圈必須有自己的形象，有自己的特色。環(huán)境、包裝、對(duì)外宣傳都是商圈樹(shù)立形象的重要環(huán)節(jié)。第六，商圈功能。商圈按功能分為傳統(tǒng)商圈和主題、概念商圈。賽特商圈、王府井商圈等屬于傳統(tǒng)商圈，而像電子城等屬于主題商圈。
3.2北京市老商圈分析
王府井商圈：王府井商圈主要是由一條步行街帶動(dòng)的，而且“客流量不小，外地人不少”，定位具有傳統(tǒng)色彩，北京市商業(yè)規(guī)劃中，王府井商業(yè)將由一條街轉(zhuǎn)為一個(gè)區(qū)域的繁榮。
西單商圈：氣旺盛，商鋪?zhàn)饨鹪鲩L(zhǎng)迅速；以“時(shí)尚、品位、休閑”為主題的青春型商圈； 西單商圈的消費(fèi)者主要是35歲以下的北京居民，西單商業(yè)區(qū)是北京市居民眾所周知的購(gòu)物消費(fèi)場(chǎng)所，人流量大。
燕莎商圈：主要經(jīng)營(yíng)國(guó)內(nèi)外高檔名牌商品和時(shí)尚精品；受CBD和泛CBD商業(yè)沖擊明顯，商業(yè)經(jīng)營(yíng)效益下降。 燕莎商圈是北京最為知名的國(guó)際化社區(qū)之一，是北京外籍人士主要居住地之一。燕莎商圈是北京較早形成的涉外商圈之一。由于該區(qū)域以燕莎商場(chǎng)為核心，東臨使館區(qū)，周邊聚集了許多北京最早的涉外酒店，燕莎商圈西臨東三環(huán)，東三環(huán)以內(nèi)即為使館區(qū)。
公主墳商圈： 特色與發(fā)展方向：以滿足西城區(qū)社區(qū)消費(fèi)需求為主的百貨商圈；主要經(jīng)營(yíng)服裝、日用品等，有一定的餐飲，但是娛樂(lè)配套相對(duì)較少。 手機(jī)市場(chǎng)是公主墳的一大特色，公主墳周邊大大小小的手機(jī)專賣(mài)店有幾十個(gè)，很大一部分的客流是機(jī)關(guān)單位和部隊(duì)，因?yàn)檫@里部隊(duì)大院非常多。部隊(duì)比白領(lǐng)的消費(fèi)相對(duì)要低一點(diǎn)，消費(fèi)的觀念也不太一樣。
雙安商圈：主要經(jīng)營(yíng)服裝、日用品等，有一定的餐飲和娛樂(lè)配套；百貨和超市兩大業(yè)態(tài)為主。
阜成門(mén)商圈：特色與發(fā)展方向：以滿足社區(qū)消費(fèi)需求為主的商圈；主要經(jīng)營(yíng)服裝、日用品等，有一定的餐飲和娛樂(lè)配套；萬(wàn)通轉(zhuǎn)軌后經(jīng)營(yíng)小商品批發(fā)零售，檔次較低。對(duì)北京西部的輻射能力比較強(qiáng)，消費(fèi)人群以三里河附近的國(guó)家各大部委及西三環(huán)外的部隊(duì)人員比較多。
崇文門(mén)商圈：南城消費(fèi)的滯后是本區(qū)域商業(yè)發(fā)展的不利因素，多種業(yè)態(tài)的國(guó)瑞城正式開(kāi)盤(pán)。區(qū)域突圍的步伐開(kāi)始明顯加快。
中關(guān)村商圈： 特色與發(fā)展方向：包括多個(gè)主題子商圈，如數(shù)碼商業(yè)街、圖書(shū)商業(yè)街等；大灶更加綜合的中關(guān)村科技園區(qū)，提升形象。中關(guān)村商圈特點(diǎn)：一是電子產(chǎn)品集散地，二是中關(guān)村高科技商務(wù)中心（中關(guān)村西區(qū)），三是高校集中地（北大/清華/人大等）。
CBD商圈：商圈分析：CBD集中了大量的金融、商貿(mào)、文化、服務(wù)以及大量的商務(wù)辦公和酒店、公寓等設(shè)施，國(guó)際上大量著名的跨國(guó)公司、金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)、財(cái)團(tuán)在這里設(shè)立總部或分支機(jī)構(gòu)。
望京商圈 ：望京區(qū)域消費(fèi)是北京市平均水平的7倍。望京區(qū)域規(guī)劃總居住人口為35萬(wàn)人，現(xiàn)常住人口近20萬(wàn)人，外籍人士占常住人口的1/3。是韓國(guó)人居住集中的地方。
方莊商圈 ：方莊規(guī)劃的初衷是服務(wù)社區(qū)的社區(qū)商業(yè)，方莊是北京的一個(gè)高檔富人區(qū)，從整體上提升區(qū)域的吸引力，這也是方莊餐飲街目前的主流。餐飲競(jìng)爭(zhēng)比較大。
亞運(yùn)村商圈：亞運(yùn)村地區(qū)目前的商業(yè)主要是一些生活配套：超市、便利店、百貨店、餐館等，其最大的特點(diǎn)是社區(qū)商業(yè)。區(qū)域內(nèi)已形成一定規(guī)模的商業(yè)街，其中以餐飲業(yè)為主，居住人群較為固定、消費(fèi)能力較強(qiáng)。
五道口商圈：消費(fèi)群體高品位、高收入 ，周邊有高校師生、外教及留學(xué)生；甲級(jí)寫(xiě)字樓，有1000多家科研機(jī)構(gòu)、高檔住宅區(qū)；韓國(guó)留學(xué)生比較多的地方。
3.3北京新老商圈規(guī)模與變化分析
北京市由于其長(zhǎng)期的歷史積淀以及深厚的文化底蘊(yùn)，形成了眾多傳統(tǒng)的商業(yè)聚集區(qū)域，也逐漸形成了北京傳統(tǒng)的商圈格局，其總體發(fā)展?fàn)顩r主要可以體現(xiàn)在區(qū)位分布、商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r業(yè)態(tài)分布等方面。
由上圖可見(jiàn)，北京的老商圈主要分布在商業(yè)比較繁華和地理位比較優(yōu)越的地段，而且形成了固定的輻射范圍。北京商業(yè)市場(chǎng)在其自身多次結(jié)構(gòu)調(diào)整的推動(dòng)下，發(fā)展水平已明顯升級(jí)，現(xiàn)階段已基本形成競(jìng)爭(zhēng)性商業(yè)格局，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布逐步由從城市中心區(qū)向邊緣區(qū)域發(fā)展，超市、便利店業(yè)態(tài)取得較大發(fā)展，商業(yè)市場(chǎng)開(kāi)始逐漸走向成熟和完善，呈現(xiàn)出市場(chǎng)化、現(xiàn)代化、多元化的發(fā)展趨勢(shì)。隨著商業(yè)規(guī)劃的不斷發(fā)展，在新的商業(yè)項(xiàng)目帶動(dòng)下，北京市新的商圈逐漸形成。
新商圈位置示意圖
木樨園商圈
交通：南中軸路縱貫?zāi)鹃貓@南北；位于小區(qū)東側(cè)的地鐵5號(hào)線(宋家莊—太平莊北站)工程2007年全線貫通；規(guī)劃中的4號(hào)線(北宮門(mén)—馬家堡)、貫穿南北中軸路的地鐵8號(hào)線(辛店—南苑)在木樨園也設(shè)有地鐵站。
環(huán)境：涼水河治理后已建成一條旅游觀光河道，開(kāi)通游船，在珠江駿景的南側(cè)將設(shè)有碼頭。
商業(yè)：永定門(mén)糧庫(kù)地區(qū)位于木樨園橋西北側(cè)，已規(guī)劃建設(shè)亞洲最大的現(xiàn)代化商品交易中心，吸引了包括家樂(lè)福、沃爾瑪、麥德龍、歐培德及上海聯(lián)華等連鎖業(yè)巨頭和來(lái)自義烏、溫州的眾多海內(nèi)外商家。
馬連道商圈
交通：菜市口至南二環(huán)成為連接市中心和城市快速環(huán)線的交通要道，與廣外大街交叉形成一橫一縱的交通樞紐；南二、三、四環(huán)、麗澤路與正在建設(shè)的馬家堡西路、地鐵5、4、9號(hào)線縮短了與城區(qū)的距離。
環(huán)境：城南完成了廣安門(mén)內(nèi)外大街危房改造，隨著兩廣大街通車(chē)，新商圈已初具規(guī)模。
商業(yè)：馬連道采購(gòu)中心區(qū)啟動(dòng)建設(shè)一年多已現(xiàn)出雛形，到2008年，這個(gè)都市采購(gòu)中心將成為一批國(guó)內(nèi)外著名企業(yè)中國(guó)采購(gòu)總部的云集之地。
特色：北京全力規(guī)劃打造的國(guó)內(nèi)外著名品牌商品的流通總部——宣武區(qū)馬連道采購(gòu)中心區(qū)將成為以專業(yè)采購(gòu)為支柱，以批量交易為主導(dǎo)，具備專業(yè)化、批量化、國(guó)際化明顯特征的現(xiàn)代商業(yè)區(qū)域。
石景山沃爾瑪商圈
交通：石景山區(qū)除了復(fù)興路、阜石路兩條貫穿東西的大動(dòng)脈以外，一線地鐵更被無(wú)車(chē)族看好，加上五環(huán)路，交通優(yōu)勢(shì)不遜于其他區(qū)域。
環(huán)境：擁有優(yōu)越的運(yùn)動(dòng)休閑環(huán)境，石景山游樂(lè)園、雕塑公園、八大處公園、香山公園匯集于此。
商業(yè)：傳統(tǒng)項(xiàng)目有普爾斯馬特、華聯(lián)商廈、小白羊超市……現(xiàn)沃爾瑪建在西五環(huán)一側(cè)，五環(huán)取消收費(fèi)，將進(jìn)一步促進(jìn)沃爾瑪的銷(xiāo)售。
特色：玉泉公園二期工程建成，凸顯蘇州園林式風(fēng)格，保留了11棵百年以上的古柏。兩園共占地43.1公頃，成為長(zhǎng)安街延長(zhǎng)線最大的公園。
馬甸亞奧商圈
交通：地鐵4、10號(hào)線一期(含奧運(yùn)支線)將與現(xiàn)有的地鐵1號(hào)線、環(huán)線、城鐵13號(hào)線以及正在建設(shè)的5號(hào)線在多個(gè)地點(diǎn)交叉并形成換乘站，2007年底建成通車(chē)后將打通城區(qū)大部分最繁華的地帶。
環(huán)境：緊鄰1215公頃奧林匹克公園，包括1300畝國(guó)家森林公園及200公頃人工湖在內(nèi)、方圓12平方公里的2008年奧運(yùn)會(huì)的核心會(huì)區(qū)。
商業(yè)：亞運(yùn)村周邊已形成成熟的商業(yè)圈，奧運(yùn)村周邊也已有普爾斯馬特、百安居、東方家園等一批知名企業(yè)進(jìn)駐。社區(qū)周邊醫(yī)院、銀行、郵局、超市、藥房、餐飲、娛樂(lè)、健身場(chǎng)所等應(yīng)有盡有。
特色：亞運(yùn)村是京城首屈一指的配套服務(wù)設(shè)施完善的成熟大社區(qū)。2008年奧運(yùn)會(huì)落戶北京，亞運(yùn)商圈基礎(chǔ)上形成的奧運(yùn)商圈，將成為北京新的城市中心，它對(duì)周邊區(qū)域帶來(lái)的巨大商機(jī)必將趕超當(dāng)年的亞運(yùn)會(huì)�！ �
高碑店商圈
交通：地鐵一號(hào)線、八通線、朝陽(yáng)路、朝陽(yáng)北路、東四環(huán)路、東五環(huán)路等多條交通要道貫通全區(qū)�！ �
環(huán)境：綠化率達(dá)到43％。占地1100多畝的興隆公園、80多畝的四惠花園、40多畝的街心公園、近50畝的高爾夫球場(chǎng)，還有800多畝的高碑店湖。
商業(yè)：作為東長(zhǎng)安街延長(zhǎng)線上的第一鄉(xiāng)，高碑店商圈緊鄰CBD，而相對(duì)于寸土寸金的CBD，高碑店進(jìn)入成本卻更低更經(jīng)濟(jì)。
特色：擁有興隆公園—中國(guó)紫檀博物館—高碑店湖—高碑店古家具一條街—高碑店污水處理廠等特色鮮明的旅游景區(qū)和環(huán)保教育基地。
3.4現(xiàn)代商圈及其動(dòng)態(tài)發(fā)展
商圈又稱商勢(shì)圈(Trade Area)，通常是指一個(gè)零售店或商業(yè)中心的營(yíng)運(yùn)能力所覆蓋的空間范圍，或者說(shuō)可能來(lái)店購(gòu)物的顧客所分布的地理區(qū)域。一般可歸納為三點(diǎn):第一、商圈是一個(gè)具體的區(qū)域空間，是一個(gè)大致可以界定的地理區(qū)域;第二、商圈是一個(gè)具體的銷(xiāo)售空間，同時(shí)又是一個(gè)具體的購(gòu)買(mǎi)空間，而且，這個(gè)地理區(qū)域空間很容易在地圖上標(biāo)示出。第三、商圈內(nèi)各種銷(xiāo)售輻射力和購(gòu)買(mǎi)向心力構(gòu)成一個(gè)類似物理學(xué)中跳“場(chǎng)”的“商業(yè)場(chǎng)”，商業(yè)活動(dòng)就是在這個(gè)商業(yè)場(chǎng)中進(jìn)行。一個(gè)具體的商圈的構(gòu)造應(yīng)由“點(diǎn)、線、面、流”四個(gè)方面構(gòu)成:
所謂“點(diǎn)”，是指商圈的輻射源，是市場(chǎng)區(qū)域的中心點(diǎn)。一家商店，或一個(gè)具體的集中交易的活動(dòng)的場(chǎng)所就是商圈構(gòu)造中的“點(diǎn)”，它決定商圈所在的具體地理位置。因此，科學(xué)選址是市場(chǎng)建設(shè)中十分重要的環(huán)節(jié)，選址正確，成功一半;選址錯(cuò)誤，則從一開(kāi)始就埋下失敗的禍根。其原因就在于良好的店址能夠使商店獲得較為持久的、不能為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所輕易模仿的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。因此，零售店或大型購(gòu)物中心已進(jìn)行選址首先要考慮其業(yè)態(tài)特征。那些單位規(guī)模小、滿足顧客便利需要，以經(jīng)營(yíng)選擇性較低的日常生活用品為主的零售業(yè)態(tài)，如超市、便利店原則上應(yīng)在距離顧客較近的地方，而那些商品種類齊全、單體規(guī)模大，以經(jīng)營(yíng)選擇性強(qiáng)的商品為主的零售業(yè)態(tài)，如百貨店(商場(chǎng))、購(gòu)物中心能夠從運(yùn)處吸引顧客，原則上應(yīng)選址于商業(yè)中心或四通八達(dá)的地方。而且，在考慮具體店址時(shí)，應(yīng)充分考慮使商圈縮小的障礙因素和使商圈擴(kuò)大吸引力的吸引力因素，綜合評(píng)估選址的可能性。
所謂“線”，是指市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)的各種買(mǎi)賣(mài)集存關(guān)系。顯然，依存關(guān)系越多，程度越高，這種線也就越強(qiáng)，商圈也就越強(qiáng)大。當(dāng)然，由于交易成本的存在及其差異，隨著空間范圍的擴(kuò)展，這種依存度一般總是遞減的，所以一個(gè)具體的商圈會(huì)有它自己的邊界。一個(gè)具體的現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)只是這種“線”的集合的外在形式�！翱諝な袌�(chǎng)”所空缺的就是這種“線”。因此，重要的是培育當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)育，構(gòu)建生成更多的“線”。地方政府應(yīng)該調(diào)查研究分析比較當(dāng)?shù)馗鞣N相對(duì)優(yōu)勢(shì)，制定政策措施充分發(fā)掘和開(kāi)發(fā)這種優(yōu)勢(shì)，地方優(yōu)勢(shì)既是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的生長(zhǎng)點(diǎn)，又是區(qū)域市場(chǎng)的生成點(diǎn)。因?yàn)檎沁@種優(yōu)勢(shì)能夠生成商品交換的“線”。
所謂“面”，是指中心點(diǎn)的輻射所達(dá)到的范圍，是市場(chǎng)影響力的空間廣度。由于商圈構(gòu)造中的“線”輻射隨空間范圍的擴(kuò)展呈現(xiàn)衰退，因此，商圈構(gòu)造中的“面”呈現(xiàn)層次性，可以依據(jù)理論成交數(shù)量或市場(chǎng)占有率等指標(biāo)將商圈區(qū)分為:零售店(商業(yè)中心的)60%一65%的顧客來(lái)自核心商圈，20%左右的顧客來(lái)自第二層商圈—次級(jí)商圈，15%一20%的顧客來(lái)自于邊緣商圈，俗話說(shuō):“核心商圈�；�(生活必需品)，次級(jí)商圈靠服務(wù)，邊緣商圈靠特色”。所以合理規(guī)劃市場(chǎng)布局，消除市場(chǎng)建設(shè)中的盲目的重復(fù)建設(shè)是減少“空殼”市場(chǎng)的一項(xiàng)重要措施。在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，不同的市場(chǎng)的商圈會(huì)呈現(xiàn)重疊、交叉等現(xiàn)象。對(duì)于這種情況要作具體分析。首先是在規(guī)劃市場(chǎng)布局時(shí)要分析市場(chǎng)商圈的大致輻射范圍，以及所在范圍內(nèi)是否具有替代功能的同類市場(chǎng)。一般而言，商圈交叉會(huì)出現(xiàn)在“邊際商圈”，有時(shí)也可能是“次級(jí)商圈”或“邊緣商圈”，這里既有市場(chǎng)的互補(bǔ)關(guān)系，也有市場(chǎng)的替代與共存關(guān)系。商圈的相交或相疊如果功能定位相同會(huì)構(gòu)成直接的競(jìng)爭(zhēng)，從而分割交易量，使市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)效益下降。但也有相當(dāng)多的實(shí)例表明，競(jìng)爭(zhēng)會(huì)形成一種共生關(guān)系，使市場(chǎng)具有更強(qiáng)的滲透力和影響力，共同構(gòu)造出一個(gè)大商圈。根據(jù)以上三種情況，合理規(guī)劃市場(chǎng)布局有利于市場(chǎng)的健康發(fā)展，形成科學(xué)、合理的市場(chǎng)商業(yè)網(wǎng)絡(luò)，整合統(tǒng)一市場(chǎng)，減少市場(chǎng)建設(shè)中的盲目性。只有這樣才能使商圈勢(shì)力得到進(jìn)一步的增加和拓展。
所謂“流”，是指商圈的動(dòng)態(tài)性，是指市場(chǎng)區(qū)域職能的變化、動(dòng)向。這種變化既受外部因素影響，也受市場(chǎng)內(nèi)部因素變化的影響，前者如產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化、競(jìng)爭(zhēng)格局變化、以及諸如自然環(huán)境、產(chǎn)業(yè)環(huán)境、全球環(huán)境等變化因素。后者如市場(chǎng)管理方法、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方針的調(diào)整，市場(chǎng)服務(wù)功能的變化等。
商圈的類型
商圈的類型包括微觀商圈、中觀商圈、宏觀商圈。微觀商圈，指不同的業(yè)態(tài)店或業(yè)種店的商圈范圍;中觀商圈，又叫區(qū)域商圈，指區(qū)域內(nèi)的不同的商業(yè)業(yè)態(tài)聚集形成的商圈范圍;宏觀商圈是指一個(gè)城市的商圈范圍及其大小，它是由區(qū)域商圈所形成的。
西方國(guó)家的商圈計(jì)算的三種方法:
l、雷利法則—零售引力法則，是計(jì)算商業(yè)中心商圈大小的公式，只要知道兩個(gè)商業(yè)城市之間的距離，兩個(gè)城市的人口數(shù)量就能夠計(jì)算出每一個(gè)城市吸引顧客的距離，同時(shí)通過(guò)這一公式的延伸又可計(jì)算出某一個(gè)城市的商圈大小。當(dāng)一個(gè)商業(yè)中心充分采用計(jì)算機(jī)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)后，形成某一商業(yè)中心，兩個(gè)商業(yè)中心之間信息交流的距離將會(huì)縮小，顧客將由網(wǎng)民來(lái)代替，兩個(gè)城市中心之間的商圈大小將由網(wǎng)絡(luò)力量及其輻射力量、網(wǎng)民及上網(wǎng)購(gòu)物數(shù)量的多少來(lái)修訂。
2、市場(chǎng)飽和理論(RSI，Retail Saturation Index)—是計(jì)算每一平方米營(yíng)業(yè)面積的某類商品所能實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售額，當(dāng)RSI呈現(xiàn)高值時(shí)，表明該市場(chǎng)尚未飽和，因此仍具有發(fā)展零售業(yè)的潛力;當(dāng)RSI呈現(xiàn)低值時(shí)，表明該市場(chǎng)已經(jīng)飽和，新的零售發(fā)展商不宜再進(jìn)入此市場(chǎng)發(fā)展零售業(yè)。
3、購(gòu)買(mǎi)力指數(shù)(BPI，Buying Power Index)—是估計(jì)經(jīng)濟(jì)區(qū)域內(nèi)可支配收人的大小，如果用購(gòu)買(mǎi)力指數(shù)除以本區(qū)人口占全國(guó)人口的比重，就能得出市場(chǎng)質(zhì)量指標(biāo)(QI，Quality Index)。
商圈與商業(yè)區(qū)的區(qū)別和聯(lián)系
(一)傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)。傳統(tǒng)商學(xué)理論將城市商業(yè)布局稱之為商業(yè)區(qū)，它包括中央商業(yè)區(qū)、區(qū)域性商業(yè)區(qū)、社區(qū)商業(yè)區(qū)等。
1、中央商業(yè)區(qū)，應(yīng)叫中心商業(yè)區(qū)。
2、區(qū)域性商業(yè)區(qū)。
3、社區(qū)商業(yè)區(qū)。
(二)現(xiàn)代商圈概念≠傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)概念
商業(yè)區(qū)具有濃厚的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)痕跡，如“中央”商業(yè)區(qū)的“中央”具有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的痕跡，正因?yàn)槿绱�，就出現(xiàn)了“中央”或者“地方”之間的差異�，F(xiàn)代商圈的意義有兩個(gè)方面的創(chuàng)新意義:1、商圈的輻射范圍可以透過(guò)傳統(tǒng)的行政區(qū)域壁;2、兩個(gè)商圈也可以疊交形成“交集”，相互滲透行政區(qū)劃。
南城商圈定位及其特點(diǎn)
如北京商圈：(1) 3000多年前北京最早的南城商圈在宣武門(mén)、崇文門(mén)地區(qū)，具體來(lái)說(shuō)后來(lái)形成前門(mén)一大柵欄中心商圈；(2) 20世紀(jì)改革開(kāi)放初期形成王府井、西單、前門(mén)一大柵欄的“品字形”的中央商業(yè)區(qū)；(3)90年代以來(lái)隨著不同環(huán)線路開(kāi)通形成多層次、分散化的商圈形成，由過(guò)去中心商圈集中于三環(huán)以內(nèi)，變?yōu)榉稚⒂谌h(huán)沿線至四環(huán)沿線甚至到五環(huán)外；(4)至今“大北京”商圈的形成，形成80多個(gè)市級(jí)商業(yè)中心、70多個(gè)區(qū)域商業(yè)中心，眾多的社區(qū)商業(yè)區(qū)，兩網(wǎng)三區(qū)、十城十街等，商品輻射力增強(qiáng)，形成京津塘環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的核心，(5)但必須引起注意的是，2008年奧運(yùn)會(huì)后北京商圈內(nèi)部會(huì)出現(xiàn)某些“空洞化”的端倪，具體表現(xiàn)為：由于交通的改善，城市空洞化規(guī)律會(huì)逐漸發(fā)揮出來(lái)，多條新輕軌車(chē)的開(kāi)通，城郊地鐵口會(huì)出現(xiàn)新的業(yè)態(tài)和新商圈。
“大北京商圈”內(nèi)部商圈的動(dòng)態(tài)變化，外部商圈也在動(dòng)態(tài)變化，這也是客觀的，不以人們意志為轉(zhuǎn)移的。
商圈是動(dòng)態(tài)發(fā)展的
一、北京南城及其范圍
北京南城是指長(zhǎng)安街以南主要包括崇文區(qū)、宣武區(qū)、豐臺(tái)區(qū)在內(nèi)的區(qū)域，它是由幾個(gè)區(qū)組成的商圈范圍。北京南城從外延來(lái)看是由北京的幾個(gè)行政區(qū)組成，不像王府井商圈，也不像西單商圈，不像東城CBD，也不像中關(guān)村，各屬于不同的行政區(qū)管轄，狹義的北京南城包括宣武區(qū)、崇文區(qū)、豐臺(tái)區(qū)，廣義的北京南城包括宣武區(qū)、崇文區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、大興區(qū)等。
二、由于歷史原因，形成北京商圈形成傳統(tǒng)的“北重南輕”、業(yè)態(tài)布局“北密南疏”現(xiàn)象北京南城具有獨(dú)特的特點(diǎn)，歷史上有“東富西貴”、“南窮北賤”、“下風(fēng)下水”……等描述，老百姓也有“東城富、西城貴，崇文窮、宣武破”的說(shuō)法，在北京商圈建設(shè)中，長(zhǎng)期以來(lái)形成“重北輕南”、業(yè)態(tài)“北密南疏”的格局。近幾年來(lái)，特別是2001年北京市委、市政府提出了實(shí)行政策傾斜、加快南城發(fā)展戰(zhàn)略決策，并實(shí)施了以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、危房改造和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)為主要內(nèi)容的南城發(fā)展計(jì)劃，交通在變化，市政設(shè)施在變化，居民正在“置換”，大商貿(mào)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成為南城的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，形成了北京南城特有的商圈。
三、北京區(qū)域商圈呈現(xiàn)“商圈南移”現(xiàn)象，北京南城商圈內(nèi)部又具有自身的特點(diǎn)近幾年來(lái)，北京區(qū)域商圈呈現(xiàn)“商圈南移”現(xiàn)象，原因很多，歸納起來(lái)主要因素是交通變化和消費(fèi)者居民的“置換”。
1、交通條件的變化起了大的作用。如菜市口大街開(kāi)通，豐北路、麗澤路打通并拓寬，南四環(huán)近日與四環(huán)路全部連通，京開(kāi)高速業(yè)已通車(chē)，廣安大街、南中軸路三四環(huán)間、亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)連接南四環(huán)路的道路也通車(chē)在即，地鐵五號(hào)線啟動(dòng)……城南的交通正在變得更加通暢等等，交通的改善帶來(lái)地價(jià)的上升，引致市場(chǎng)人氣上升，名氣上升，商氣上升，財(cái)氣也開(kāi)始上升。
2、“居民的置換”也起到重要的作用。如危房居民的“貨幣搬遷”，宣武區(qū)、崇文區(qū)十年來(lái)先后搬遷出9萬(wàn)多戶，新建小區(qū)搬進(jìn)一批新富裕的居民戶，原有居民收入水平的提高，外地居民，如浙江、福建、湖北等地的大批生意人集聚在南城，帶來(lái)了市場(chǎng)人氣。
四、作為南城危房改造，北京南城新建商圈應(yīng)體現(xiàn)“政府引導(dǎo)、企業(yè)自主投資、市場(chǎng)化運(yùn)作”的原則，一般而言，商圈的投資主體是房地產(chǎn)商，商圈的經(jīng)營(yíng)主體是商品經(jīng)營(yíng)商，商圈的消費(fèi)主體是消費(fèi)者，在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下消費(fèi)者是商圈的主人。北京南城商圈定位及其特點(diǎn):
五、形成北京南城與其他商圈不同的特有商圈
新世紀(jì)初，北京南城建設(shè)成為“國(guó)際性商貿(mào)港”，其內(nèi)涵為：(一)北京南城成為連接中國(guó)與世界的商貿(mào)樞紐和“窗口”，把北京南城建成“外商區(qū)域性采購(gòu)市場(chǎng)”—把中國(guó)的商品和服務(wù)賣(mài)到全世界，把世界的商品和服務(wù)賣(mài)到中國(guó)來(lái)的“窗口”；(二)奧運(yùn)會(huì)的首都商貿(mào)支撐工程；(三)首都國(guó)際商貿(mào)城的重要載體；(四)把南城建設(shè)成為營(yíng)銷(xiāo)中國(guó)的“大柜臺(tái)”、大商場(chǎng)、大批發(fā)市場(chǎng)；(五)把南城建成與北京其他區(qū)縣協(xié)調(diào)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)區(qū)域，成為“大北京”區(qū)域經(jīng)濟(jì)向南滲透的“過(guò)渡商貿(mào)地帶”。具體來(lái)說(shuō)：
1、外向型的民營(yíng)為主體的商貿(mào)企業(yè)群體系，以區(qū)別于其他區(qū)的商業(yè)中心或區(qū)域商業(yè)中心，并形成互補(bǔ)的商業(yè)格局；2、多層次、專業(yè)化的市場(chǎng)體系，現(xiàn)有的各種類型的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)體系已經(jīng)形成，需要進(jìn)一步提檔升級(jí)，既有物流批發(fā)市場(chǎng)，又有商流批發(fā)市場(chǎng)，既有有形批發(fā)市場(chǎng)，又有無(wú)形批發(fā)市場(chǎng)，近幾年批發(fā)市場(chǎng)應(yīng)大力推行網(wǎng)上交易和拍賣(mài)、商業(yè)品牌代理、國(guó)際采購(gòu)等多種現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營(yíng)形式；3、現(xiàn)代物流和配送的支撐體系，北京市商業(yè)規(guī)劃中已經(jīng)將三大現(xiàn)代物流基地之一規(guī)劃在南城的豐臺(tái)區(qū) (即房山閏村—豐臺(tái)王佐)，其中規(guī)劃中的17個(gè)配送區(qū)之一以及有些配套服務(wù)體系也在南區(qū)，如大興大莊、豐臺(tái)王泉營(yíng)、大紅門(mén)、豐臺(tái)五里店等；4、用特色步行商業(yè)街提升南城區(qū)域形象。如磁器口至珠市口之間南、北兩側(cè)將建設(shè)北京大家庭商業(yè)街，商業(yè)街全長(zhǎng)1 .8公里，總建筑規(guī)模30萬(wàn)平方米，將建設(shè)成具有北京南城特色的Shopping/Mall且，規(guī)劃中的專業(yè)化主題市場(chǎng)主要有奧林匹克精品走廊、時(shí)尚部落、數(shù)碼空間、珠寶一條街、國(guó)際汽車(chē)名品展示中心、現(xiàn)代醫(yī)藥城等；5、信息支撐體系，今年以來(lái)，南城已經(jīng)引進(jìn)外商投資于這一領(lǐng)域;6、形成統(tǒng)一的商貿(mào)規(guī)劃和發(fā)展戰(zhàn)略，打破行政分割，形成統(tǒng)一的經(jīng)濟(jì)區(qū)域，按照經(jīng)濟(jì)區(qū)域精細(xì)打造出北京特色的“南城國(guó)際大商貿(mào)區(qū)”。
就南城大商貿(mào)發(fā)展模式而言，南城可借鑒義烏模式、漢正街小商品市場(chǎng)模式、香港模式、中關(guān)村模式、以及中國(guó)(含臺(tái)灣、香港)現(xiàn)有的73個(gè)Shopping/Mall的模式，概括起來(lái)為：
1、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)型的商貿(mào)經(jīng)濟(jì)；2、商貿(mào)旅游一體化，使南城形成商貿(mào)旅游一體化的經(jīng)濟(jì)區(qū)域;3、以商興工，以商貿(mào)為龍頭，促進(jìn)南城工業(yè)(如醫(yī)藥、建材、信息產(chǎn)業(yè)等)的發(fā)展；4、進(jìn)行南城城市市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)，改變多年來(lái)形成的南城形象，改變南城經(jīng)濟(jì)落后面貌；5、政府與企業(yè)互動(dòng)，促進(jìn)南城經(jīng)濟(jì)發(fā)展，即“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作、企業(yè)化經(jīng)營(yíng)”。
第四部分 商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)概況分析
1、整體分析
北京的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展得如火如荼，但是往往在經(jīng)歷了銷(xiāo)售及租賃得火爆后，變成了經(jīng)營(yíng)的冷飯。當(dāng)然，不可否認(rèn)，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)是需要一段時(shí)間養(yǎng)成的。但就目前市場(chǎng)形勢(shì)看來(lái)，北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)并不樂(lè)觀。
巨庫(kù)、第五大道的經(jīng)營(yíng)失敗極大的打擊了投資商的信心，從而使他們對(duì)待市場(chǎng)更加謹(jǐn)慎，商業(yè)地產(chǎn)的投資市場(chǎng)逐漸轉(zhuǎn)淡。而耗資上億的亞洲第一大SHOPPINGMALL－金源時(shí)代購(gòu)物中心，在開(kāi)業(yè)的一段時(shí)間里，客流量每日不過(guò)百人。搜秀、新秀水在開(kāi)業(yè)后也面臨經(jīng)營(yíng)慘淡的局面。北京新興商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目整體表現(xiàn)不佳，經(jīng)營(yíng)狀況難盡人意。
雖然整體狀況欠佳，也有少數(shù)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)火爆，例如幾年前興建的東方廣場(chǎng)、新東安市場(chǎng)以及近期上市的君太百貨，都取得了不錯(cuò)的市場(chǎng)業(yè)績(jī)，營(yíng)業(yè)額年年攀高。東方廣場(chǎng)的最高租金甚至已經(jīng)達(dá)到260美元/月/平方米。
總體看來(lái)，北京商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，但是后期經(jīng)營(yíng)問(wèn)題較多，主要有以下幾個(gè)方面：
1、選址不夠準(zhǔn)確。對(duì)交通、周邊環(huán)境、消費(fèi)半徑?jīng)]有深入的研究，造成項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)慘淡。
2、前期定位不夠準(zhǔn)確。許多商業(yè)項(xiàng)目不進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研，在沒(méi)有充足的市場(chǎng)支撐的情況下，盲目定位，盲目拔高，不考慮實(shí)際情況，無(wú)法吸引到目標(biāo)客戶，造成項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)失敗。這一點(diǎn)在巨庫(kù)項(xiàng)目及北京的首都時(shí)代廣場(chǎng)表現(xiàn)的較為明顯。
3、商業(yè)配套設(shè)施較為缺乏，休閑娛樂(lè)設(shè)施較少，無(wú)法長(zhǎng)時(shí)間留住客流，同時(shí)也無(wú)法營(yíng)造舒適輕松的購(gòu)物環(huán)境。這一點(diǎn)在許多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中都有所存在。
4、前期規(guī)劃設(shè)計(jì)不夠合理，造成后期的經(jīng)營(yíng)困難，同時(shí)難以招到主力商鋪。
5、業(yè)權(quán)不統(tǒng)一，無(wú)法進(jìn)行統(tǒng)一管理，無(wú)法對(duì)商戶質(zhì)量進(jìn)行把控，同時(shí)由于一些業(yè)主急需資金，低價(jià)出租商鋪，拉低了整體商業(yè)的租金價(jià)格。
6、經(jīng)營(yíng)中對(duì)外宣傳不足，項(xiàng)目知名度無(wú)法打出。開(kāi)發(fā)商及管理者與商戶互相依賴。
2、商圈分析
CBD商圈
概況：
北京商務(wù)中心區(qū)位于朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)路與建國(guó)門(mén)外大街交匯的地區(qū)，距長(zhǎng)安街約5.8公里，距首都機(jī)場(chǎng)高速路出入口約5.8公里。西起東大橋、東至西大望路、南起通惠河、北至朝陽(yáng)路，區(qū)域面積約四平方公里。北京中央商務(wù)區(qū)現(xiàn)有工業(yè)、企業(yè)用地149公頃，居住用地84公頃，公建用地55公頃，市政用地13公頃，教育科研用地14公頃，道路及其它用地84公頃，區(qū)內(nèi)共有居住人口約5.4萬(wàn)人。有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)新建和待建項(xiàng)目14個(gè)，總建筑面積約330萬(wàn)平方米。目前正在建設(shè)中的CBD核心區(qū)位于長(zhǎng)安街與東三環(huán)交匯處東北，占地38.28公頃，規(guī)劃建筑面積超過(guò)100萬(wàn)平方米，將建設(shè)包括國(guó)際一流的寫(xiě)字樓、酒店、商場(chǎng)、會(huì)展中心等現(xiàn)代商務(wù)設(shè)施。
[CBD總體規(guī)劃]
功能布局規(guī)劃 北京商務(wù)中心區(qū)4平方公里的用地面積，前期規(guī)劃在綜合比較國(guó)內(nèi)外已形成的CBD的基礎(chǔ)上，提出建筑規(guī)�？刂圃�1000萬(wàn)平方米之內(nèi)，其中寫(xiě)字樓約50%左右，公寓25%左右，其它25%左右為商業(yè)、服務(wù)、文化及娛樂(lè)設(shè)施等。主要的商務(wù)設(shè)施將沿東三環(huán)路、建國(guó)門(mén)外大街兩側(cè)布置，確定位于"金十字"東北角面積約30公頃的地區(qū)為CBD的核心區(qū)。
空間形態(tài)規(guī)劃 超高層建筑集中于東三環(huán)路兩側(cè)布置，主體建筑的高度均在100米以上，部分商務(wù)建筑高度在150米-300米之間，主要的標(biāo)志性建筑沿寬敞的東三環(huán)路兩側(cè)成序列展開(kāi)，產(chǎn)生一種強(qiáng)烈的震撼力，使東三環(huán)路成為展示CBD形象的一個(gè)窗口。國(guó)貿(mào)橋東北角的CBD核心區(qū)，是超高層建筑集中的區(qū)域，它將形成CBD的標(biāo)志性建筑群。整個(gè)CBD將成為體現(xiàn)新北京現(xiàn)代化城市形象的最重要的區(qū)域。
[CBD功能定位]
城市功能定位：建成北京市走向現(xiàn)代化國(guó)際大都市的新城區(qū)，建成環(huán)境優(yōu)美、城市功能齊全、基礎(chǔ)設(shè)施完善的現(xiàn)代化新城區(qū)。經(jīng)濟(jì)功能定位：建設(shè)成為集辦公、會(huì)展、酒店、居住及文化娛樂(lè)為一體的國(guó)際商務(wù)中心區(qū)；成為現(xiàn)代化超高層建筑集中，國(guó)際知名公司云集，知識(shí)、信息、資本密集，具有規(guī)模效應(yīng)與集散效應(yīng)優(yōu)勢(shì)的區(qū)域；成為金融、保險(xiǎn)、電信、信息咨詢等行業(yè)的公司地區(qū)總部與營(yíng)運(yùn)管理中心。
[未來(lái)標(biāo)志建筑]
目前商務(wù)中心區(qū)正在建設(shè)中的國(guó)貿(mào)大廈（三期）、央視大廈、銀泰中心、財(cái)富中心、北京電視中心、國(guó)貿(mào)三期等高層建筑。它們建成后將是北京商務(wù)中心區(qū)的標(biāo)志建筑，也是未來(lái)北京的標(biāo)志建筑。
商業(yè)概況分析：
CBD今年新供應(yīng)的商業(yè)總面積將超過(guò)25萬(wàn)平方米，以大規(guī)模商業(yè)體為主。包括中環(huán)世貿(mào)中心2萬(wàn)平方米的底商、世紀(jì)財(cái)富中心1.5萬(wàn)平方米的商業(yè)、華貿(mào)中心20萬(wàn)平方米的大型商業(yè)及萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)南區(qū)3萬(wàn)平方米。而去年CBD的商業(yè)新增項(xiàng)目多為分散在各項(xiàng)目的底商和社區(qū)商業(yè)街，如溫特萊中心1.2萬(wàn)平方米底商、建外SOHO9萬(wàn)平方米商業(yè)街，北京財(cái)富中心、富爾大廈及尚都國(guó)際中心共計(jì)4萬(wàn)平方米的配套商業(yè)。
從經(jīng)營(yíng)方式和類別來(lái)看，CBD目前主要以綜合型商業(yè)體和項(xiàng)目底商為主。體驗(yàn)式消費(fèi)所能帶來(lái)的愉悅感在某種程度上超出了定點(diǎn)式消費(fèi)，但CBD受到地價(jià)的制約，使得體驗(yàn)式商業(yè)的開(kāi)發(fā)幾乎不可能，這就給泛CBD區(qū)域，如蘋(píng)果社區(qū)、四季華僑城、四季東方城等著重休閑、體驗(yàn)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目以很大的市場(chǎng)，它們的定位及客戶都是與CBD相關(guān)聯(lián)的。在這一情況下，強(qiáng)調(diào)商業(yè)的個(gè)性化經(jīng)營(yíng)管理對(duì)CBD這個(gè)高品質(zhì)需求區(qū)域而言十分必要。
上圖是對(duì)CBD區(qū)域的一項(xiàng)消費(fèi)者年齡調(diào)查，調(diào)查顯示，青年人員（35歲以下）達(dá)到了55.5%，占總數(shù)的一半以上；而中年人員（35-50歲間）達(dá)到了35.0%，而50歲以下的占到了調(diào)查總數(shù)的90.4%。說(shuō)明本區(qū)域的消費(fèi)人群以年青人居多，兼有時(shí)尚消費(fèi)。
CBD作為北京中央商務(wù)區(qū)，一定程度上就是北京潮流的風(fēng)向標(biāo)志。是商業(yè)頂級(jí)消費(fèi)地段，這也就造就了CBD昂貴的商業(yè)租金和商品。CBD的商業(yè)經(jīng)營(yíng)所面向的群體較為小眾，主要滿足高消費(fèi)人群的消費(fèi)需求，主要是滿足CBD區(qū)域內(nèi)高消費(fèi)人群及辦公人群的需求。其商業(yè)經(jīng)營(yíng)整體狀況由于有了有力的市場(chǎng)消費(fèi)力支撐，發(fā)展的較為平穩(wěn)，但始終脫離不了作為商務(wù)配套的地位。這也是CBD商業(yè)最顯著的特征。
目前CBD內(nèi)的購(gòu)物中心及百貨基本已經(jīng)飽和，未來(lái)CBD商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)將以旗艦店、概念店、精品店的發(fā)展方向?yàn)榘l(fā)展主流。
匯聚著朝陽(yáng)門(mén)、建國(guó)門(mén)、燕莎等商圈的CBD高檔商業(yè)區(qū)，帶有典型的時(shí)尚性、高品質(zhì)性和文化契合性。與其他商圈的形成歷程不同，它們抓住了上世紀(jì)九十年代我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的良好契機(jī)，以最快的速度，在東二環(huán)、東三環(huán)一帶成功打造了京城最高檔次的繁華商業(yè)中心區(qū)。隨著這里日趨成熟，擁有大量的著名辦公大廈、購(gòu)物中心、豪華酒店、高檔公寓等設(shè)施，集金融、商業(yè)、貿(mào)易、信息及中介服務(wù)機(jī)構(gòu)多種業(yè)態(tài)共存的CBD大商圈，已經(jīng)成為了北京經(jīng)濟(jì)實(shí)力和商業(yè)水準(zhǔn)的標(biāo)志。
商圈地位：中流砥柱
朝外商圈
概況：
朝外商圈聯(lián)通二環(huán)和三環(huán)中間，朝外大街規(guī)劃面積是100萬(wàn)平方米，現(xiàn)建64萬(wàn)平方米，還有三分之一將在未來(lái)兩年內(nèi)出現(xiàn)。朝外商圈作為CBD區(qū)域的延伸，其本身就帶有濃厚的CBD氣質(zhì)，商務(wù)發(fā)展迅速，商業(yè)配套完善，商業(yè)的發(fā)展依賴于商務(wù)的發(fā)展，并且相互作用形成商圈。同時(shí)，其濃厚的涉外氣質(zhì)也是其發(fā)展必不可缺的因素，朝陽(yáng)門(mén)附近集聚了各大外國(guó)使館區(qū)，涉外商務(wù)辦公居多，整體商務(wù)氛圍濃厚，商業(yè)檔次較高。
經(jīng)營(yíng)分析：
朝外目前現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)有經(jīng)營(yíng)主流高檔服裝服飾的豐聯(lián)廣場(chǎng)、大型百貨華普大廈、旺市百利數(shù)碼生活用品超市、錢(qián)柜旗艦店、麥樂(lè)迪、燒鵝仔等餐飲娛樂(lè)商業(yè)。商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)較為充足，主要客戶為寫(xiě)字樓辦公人群，客源穩(wěn)定，商業(yè)地產(chǎn)租金逐漸攀升 ，現(xiàn)平均租金為11－12/月/平方米。商業(yè)地產(chǎn)整體租售、經(jīng)營(yíng)狀況較好。
未來(lái)的朝外商圈在現(xiàn)在的基礎(chǔ)之上，在朝外大街中南部逐步形成以昆泰國(guó)際中心為軸心，自景升東街、朝外南輔路、日壇北路、神路街至朝外大街中段的國(guó)際品牌環(huán)繞步行商業(yè)街，建設(shè)一個(gè)民族特色街，區(qū)域的商業(yè)將逐漸與CBD商業(yè)相聯(lián)接，形成商業(yè)走廊。本區(qū)域?qū)⑹蔷哂鞋F(xiàn)代化、國(guó)際化大都市風(fēng)采的商業(yè)、商務(wù)、文化、娛樂(lè)綜合功能品牌商業(yè)街區(qū)和高檔住宅區(qū)。是北京未來(lái)繼王府井、西單商業(yè)街之后國(guó)際化的“北京第三商業(yè)街”。 朝外商圈正傾力打造北京CBD的第二戰(zhàn)場(chǎng)，特別是周邊云集的使館區(qū)，為朝陽(yáng)門(mén)商圈帶來(lái)了無(wú)盡的高消費(fèi)能量，各國(guó)使節(jié)、往來(lái)的商賈、世界各地的商務(wù)人士云集于此，消費(fèi)動(dòng)力無(wú)可限量。
商圈地位：小CBD商務(wù)區(qū)，CBD第二戰(zhàn)場(chǎng)
亞運(yùn)村商圈
概況：
亞運(yùn)村商圈位于北京城正北部，在風(fēng)水學(xué)理論中處于上風(fēng)上水的地位，包括自然環(huán)境、地質(zhì)、水文等狀況都是比較適合居民生活和居住。20世紀(jì)末，隨著北京經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和城區(qū)外擴(kuò)，京城北部逐漸發(fā)展成為又一新興居住區(qū)。由于亞運(yùn)會(huì)的影響，京北發(fā)展迅速，人民生活水平不斷提高帶動(dòng)商業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，該地區(qū)建立起大量的中高檔商品房，吸引了北京高端人群遷入此地，亞運(yùn)村逐漸成為京城“富人區(qū)”。
經(jīng)營(yíng)分析：
商業(yè)經(jīng)營(yíng)種類及經(jīng)營(yíng)狀況
�。�1）、百貨業(yè)
百貨業(yè)是亞運(yùn)村地區(qū)主要的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，盡管本區(qū)域內(nèi)百貨檔次偏低、數(shù)量較少，但是，由于本區(qū)域住宅建設(shè)速度較快，目前已經(jīng)成為北京市重要的交通主干道。加之周邊百貨數(shù)量較少，沒(méi)有出現(xiàn)惡性競(jìng)爭(zhēng)帶來(lái)的負(fù)效應(yīng)，且?guī)准野儇浄植技校壕坌?yīng)較為顯著，商業(yè)區(qū)域逐步形成。受這些大環(huán)境的影響，目前，本區(qū)域內(nèi)幾家百貨物業(yè)總體經(jīng)營(yíng)狀況良好。同時(shí)，百貨的良性經(jīng)營(yíng)更加帶動(dòng)了其周邊的商業(yè)發(fā)展。
�。�2）、大型超市
該區(qū)域內(nèi)幾乎沒(méi)有家樂(lè)福、易初蓮花、沃爾瑪、樂(lè)購(gòu)等大型知名品牌超市，僅有旺市百利、物美超市、家和超市等連鎖經(jīng)營(yíng)的品牌超市。同時(shí)，存在百貨店自行設(shè)立經(jīng)營(yíng)的超市，但品牌知名度和市場(chǎng)認(rèn)知度不高，無(wú)法以商業(yè)龍頭項(xiàng)目引導(dǎo)并帶動(dòng)消費(fèi)人群對(duì)其商品的認(rèn)可。
（3）、休閑娛樂(lè)業(yè)
由于該區(qū)域餐飲業(yè)發(fā)展迅猛，特別是在目前的亞運(yùn)村商圈內(nèi)，數(shù)百家餐飲供應(yīng)體量大、分布集中，因此，在就餐后對(duì)休閑娛樂(lè)的需求自然較高。而本區(qū)域內(nèi)休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)稀缺，目前區(qū)域內(nèi)幾家大型的娛樂(lè)場(chǎng)所即使檔次及內(nèi)部環(huán)境、服務(wù)水平較低，但由于消費(fèi)人群的選擇空間較小，因此，不論是哪家商戶，其經(jīng)營(yíng)狀況都基本良好。而目前隨著青鳥(niǎo)、錢(qián)柜這些品牌商戶的陸續(xù)進(jìn)駐，解決了區(qū)域內(nèi)相當(dāng)一部分娛樂(lè)消費(fèi)者的消費(fèi)需求，受到了大家的歡迎，區(qū)域內(nèi)娛樂(lè)休閑業(yè)的整體發(fā)展水平直線上升，經(jīng)營(yíng)前景十分樂(lè)觀。
亞運(yùn)村商圈屬于典型的餐飲、娛樂(lè)、超市等生活配套商圈的氣氛，但鑒于周邊未來(lái)龐大的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模，該區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)很大。商圈的消費(fèi)規(guī)模雖然在增加，但與商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模的增加相比似乎有些失衡。
商圈地位：新興旅游、娛樂(lè)、酒店服務(wù)配套商圈
3、個(gè)案分析
東方廣場(chǎng)（王府井商圈）
概況
東方廣場(chǎng)位于東長(zhǎng)安街一號(hào)，是北京市的中心地帶。占地一百萬(wàn)平方米，劃分為“東方經(jīng)貿(mào)城”和“東方新天地”兩部分。是集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)休閑等一站式消費(fèi)的綜合性商業(yè)群，其中“東方經(jīng)貿(mào)城”擁有八幢辦公大樓、一幢五星級(jí)豪華酒店“東方君悅大酒店”及四幢酒店式服務(wù)公寓（東方豪庭公寓）。“東方新天地”包括五個(gè)不同風(fēng)格的商場(chǎng)：都市新天地、繽紛新天地、庭苑新天地、寰宇新天地、活力新天地和一個(gè)中央噴水泉廣場(chǎng)、多個(gè)四季常綠的花園和一個(gè)龐大的三層室內(nèi)停車(chē)場(chǎng)。其中商業(yè)營(yíng)業(yè)面積為10萬(wàn)平米左右。
商業(yè)分為地下和地上兩層，業(yè)態(tài)豐富，全部為國(guó)內(nèi)外知名品牌；寫(xiě)字樓分為8棟，每層面積達(dá)3000平米，靈活分割，既適合國(guó)際大型企業(yè)租用，也適合隔斷成為小面積租用；“東方豪庭公寓”共有四幢住宅大廈，包括“尊萃豪庭”、“君匯豪庭”、“金悅豪庭”、“匯賢豪庭”四個(gè)主題，全部為豪華公寓，甲級(jí)服務(wù)；東方君悅大酒店為5星級(jí)酒店，提供各種配套完善的設(shè)施和服務(wù)，迎接中外賓客。
�。�1） 商業(yè)業(yè)態(tài)分布及所占比例
東方廣場(chǎng)業(yè)態(tài)齊全，種類豐富，總體定位在高檔世界名牌產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)和銷(xiāo)售。匯集全世界知名品牌服裝、餐飲、珠寶首飾、娛樂(lè)休閑、化妝品等。整體經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分為：女裝、男裝、百貨超市、娛樂(lè)圖書(shū)、美容個(gè)人護(hù)理、休閑裝內(nèi)衣、珠寶、皮鞋飾品、餐飲、銀行、服務(wù)及其他。其中女裝品牌38個(gè)、男裝品牌16個(gè)、珠寶首飾及鐘表類品牌22個(gè)、娛樂(lè)圖書(shū)類品牌18個(gè)、百貨超市類5個(gè)、休閑類服裝21個(gè)、餐飲40家、鞋帽禮品類36個(gè)、個(gè)人護(hù)理及化妝品類10個(gè)、公共服務(wù)類18個(gè)，其中銀行7家。商場(chǎng)分為地下一層和地上一層。
商業(yè)部分營(yíng)業(yè)面積高達(dá)10萬(wàn)平米，其中一層主要經(jīng)營(yíng)餐飲和休閑類服裝，二層主營(yíng)服裝、娛樂(lè)、美容等，每層各業(yè)態(tài)均有分布。其中女裝經(jīng)營(yíng)面積為4619平米，男裝2726平米，百貨超市11159平米，娛樂(lè)圖書(shū)等8866.23平米，美容及個(gè)人護(hù)理936.74平米，珠寶類2156.24平米，休閑服裝及內(nèi)衣5499.82平米，皮鞋飾品等1870.87平米，餐飲13683.1平米，公共服務(wù)類1458.56平米。
東方整體業(yè)態(tài)分布較為均勻，種類齊全，在王府井步行街上比較凸現(xiàn)特點(diǎn)，吸引的年輕人較多。娛樂(lè)休閑占有比例相對(duì)于其他商場(chǎng)比例較高，各個(gè)方面綜合服務(wù)整體水平較高，比較符合王府井的整體規(guī)劃定位。
�。�2） 商業(yè)、寫(xiě)字樓、公寓及酒店的租賃方式、租金價(jià)格及支付方式
東方廣場(chǎng)租金平均價(jià)格在100美金/月.平米。大部分商鋪只租不售，租金的支付方式為壓三付一；一般情況下，餐飲的租金收取比較低，化妝品和服裝類商品租金較高。
�。�3） 營(yíng)業(yè)狀況及客流量
東方廣場(chǎng)商業(yè)營(yíng)業(yè)狀況較好，人氣很旺，由于地理位置的優(yōu)勢(shì)，日客流量高峰時(shí)可達(dá)百萬(wàn)人。商鋪平均日營(yíng)業(yè)額為8000－9000元，甚至到數(shù)萬(wàn)元。客流量如前所述，日均客流量20－30萬(wàn)人，高峰時(shí)達(dá)到百萬(wàn)。商業(yè)部分年?duì)I業(yè)額高達(dá)10億元左右。
�。�4） 總結(jié)分析
東方廣場(chǎng)位于東長(zhǎng)安街一號(hào)，王府井步行街的東端，地理位置極佳，借助王府井長(zhǎng)期以來(lái)形成的商業(yè)中心區(qū)地位，成就了東方廣場(chǎng)的國(guó)內(nèi)最大的商業(yè)航母地位。東方自開(kāi)業(yè)以來(lái)，營(yíng)業(yè)狀況良好，日營(yíng)業(yè)額平均為1000－2000美金左右。
由于王府井地區(qū)主要客流量為外地旅客，從而對(duì)東方廣場(chǎng)的客流問(wèn)題形成了極大的挑戰(zhàn)和考驗(yàn)�，F(xiàn)代大型購(gòu)物中心的選址，必須同時(shí)具備三個(gè)條件：一是地理位置能代表城市商業(yè)發(fā)展的新趨勢(shì)；二是交通便利；三是必須擁有相當(dāng)數(shù)量的中高收入的消費(fèi)群體。前兩個(gè)條件沒(méi)有問(wèn)題，但是第三個(gè)條件確實(shí)是東方廣場(chǎng)發(fā)展的挑戰(zhàn)。
東方新天地采取只租不售的方式入市，經(jīng)過(guò)管理層的精心培育，租金連年上漲，最高租金達(dá)到260美元/月/平方米。平均租金為30美金/月/平米左右。
為了改變王府井客流與東方廣場(chǎng)不相融的問(wèn)題，東方新天地在開(kāi)業(yè)的第一年就花費(fèi)1100多萬(wàn)元用于商場(chǎng)推廣，以盡快提升商場(chǎng)的知名度，同時(shí)改變北京市民不去王府井購(gòu)物的思想。
此外，自2003年起，東方新天地開(kāi)始對(duì)租戶進(jìn)行10％的清洗，一些不符合東方新天地理念的租戶被退約。東方新天地之所以愿意堅(jiān)持高檔商業(yè)場(chǎng)所的定位并愿意為之繼續(xù)投入的原因，就是對(duì)招商不利原因的分析和判斷。經(jīng)過(guò)一年的經(jīng)營(yíng)，東方新天地里本地消費(fèi)者與游客的比例為50：50，第二年已改變?yōu)?5：25，第三年就變?yōu)?0：20。目前這個(gè)比例已經(jīng)逐漸穩(wěn)定。目前東方新天地?fù)碛凶鈶粲?00家，其中經(jīng)營(yíng)面積在1000平方米以上的主力店鋪逾12家。2004年?yáng)|方新天地日客流量10萬(wàn)人，最高可達(dá)23萬(wàn)。
東方廣場(chǎng)成功原因：
準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位
東方廣場(chǎng)被定位為國(guó)際性經(jīng)貿(mào)中心，酒店每年要召開(kāi)很多國(guó)際性會(huì)議，30萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓租戶大部分為世界500強(qiáng)企業(yè)，公寓里的住戶多為外企員工。因此，東方新天地的定位標(biāo)準(zhǔn)就是東方廣場(chǎng)的配套服務(wù)商業(yè)。
東方廣場(chǎng)一直在經(jīng)營(yíng)理念上堅(jiān)持“協(xié)同效應(yīng)”，其城中之城的設(shè)計(jì)為租戶帶來(lái)極大的便利，許多公司不僅式東方廣場(chǎng)寫(xiě)字樓客戶，也同樣是東方新天地的消費(fèi)者與東方豪庭公寓的租戶。注重整體的營(yíng)銷(xiāo)策略，使得東方廣場(chǎng)的用戶能夠有機(jī)的融合起來(lái)，增加?xùn)|方新天地的忠實(shí)用戶群。
獨(dú)特的設(shè)計(jì)理念
綜合建筑群體的概念在2000左右較為少見(jiàn)，其一站式的消費(fèi)方式全面迎合了人們的生活模式，同時(shí)為店鋪提供了龐大而穩(wěn)定的高消費(fèi)客源。
成功的地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式
東方廣場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)面積逾10萬(wàn)平方米，全部采用出租形式對(duì)外經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一的業(yè)權(quán)使其能夠有力的控制租戶的質(zhì)量并進(jìn)行必要的清洗，整體把控商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)方向，及時(shí)調(diào)整運(yùn)營(yíng)策略。為了和商場(chǎng)整體的形象吻合，東方新天地對(duì)于商戶有著嚴(yán)格的要求，和商場(chǎng)定位不符的商戶被嚴(yán)格排除在外，進(jìn)駐商戶也要收到嚴(yán)格的監(jiān)督。如果商戶違反規(guī)定，就會(huì)被立即退約。
專業(yè)的管理服務(wù)
優(yōu)質(zhì)且細(xì)致周到的服務(wù)，為東方新天地培養(yǎng)了一種管理文化，而這種文化會(huì)滲入商場(chǎng)的每一個(gè)角落，同時(shí)有效的培養(yǎng)了顧客的忠誠(chéng)度。
多元化的商業(yè)經(jīng)營(yíng)
因?yàn)橛泻芏嗤饧畣T工住在東方廣場(chǎng)，新天地特地招進(jìn)高檔幼兒園和外資口腔診所，這些特色調(diào)整，均取得了非常熱烈的市場(chǎng)反應(yīng)。
適當(dāng)提高餐飲比例
商業(yè)運(yùn)營(yíng)中，商場(chǎng)的餐飲應(yīng)該維持在22％－25％的比例，但東方新天地已經(jīng)達(dá)到27％。原因有兩個(gè)：
一是商場(chǎng)辦公樓群的體量是別的項(xiàng)目無(wú)法比擬的，30萬(wàn)平方米的辦公樓等于國(guó)貿(mào)的兩倍，辦公人群對(duì)餐飲的消費(fèi)需求很強(qiáng)。
二是東方廣場(chǎng)靠近王府井，每天30－40萬(wàn)的人流量，雖然與不興街風(fēng)格不同，仍有不少人會(huì)逛到新天地，并進(jìn)行餐飲消費(fèi)，加大了對(duì)餐飲的需求。
SOGO（莊勝百貨）（西單商圈）
概況
SOGO位于宣武門(mén)外大街，是由日本SOGO集團(tuán)提供SOGO標(biāo)志的百貨商店之一。 是北京南城為數(shù)不多的大型高檔商場(chǎng)。該商場(chǎng)面積84000平方米，地下3層，地上6層。地下2至3層是可同時(shí)容納1200輛車(chē)的停車(chē)場(chǎng)。店內(nèi)設(shè)計(jì)以“彩虹”為主題，店內(nèi)各處通過(guò)水、光展現(xiàn)“彩虹”，地下一層的小吃街有一條貫穿東西的長(zhǎng)達(dá)70米的人工河流，兩側(cè)配置著可容納800人的快餐席位，是一個(gè)輕松愉快的快餐場(chǎng)所。商場(chǎng)正門(mén)入口處懸掛著一面“迪士尼”時(shí)鐘，當(dāng)每一個(gè)整點(diǎn)，伴隨著“一個(gè)小小世界”的曲子，身穿民族服飾的小娃娃就會(huì)出來(lái)跳舞。商品的銷(xiāo)售區(qū)不僅有寬闊的面積，而且每一層都采用了“一目了然”的顧客流動(dòng)線的設(shè)計(jì)，保證很多顧客通暢流動(dòng)。
經(jīng)營(yíng)狀況分析：
定位準(zhǔn)確
SOGO以高品位、大眾化為其經(jīng)營(yíng)理念，店內(nèi)擁有多款世界級(jí)品牌服飾專賣(mài)店，也有不少大眾化的中檔品牌。6層還設(shè)有特賣(mài)場(chǎng)，以日常用品為主，低價(jià)銷(xiāo)售，并且每周更換內(nèi)容，給顧客以新奇和留念。
SOGO 的人流量在普通的日子里平均為3—4萬(wàn)人，節(jié)假日曾經(jīng)達(dá)到過(guò)20萬(wàn)人以上，在2002年曾經(jīng)創(chuàng)造了單日全國(guó)冠軍銷(xiāo)售額4360萬(wàn)。SOGO的經(jīng)營(yíng)是比較成功的，市場(chǎng)定位相當(dāng)準(zhǔn)確，管理水平在同類商場(chǎng)里要算是名列前茅。
開(kāi)拓新業(yè)務(wù)
商場(chǎng)還進(jìn)行了新的業(yè)務(wù)嘗試，進(jìn)行貴重及大件物品分期無(wú)息銷(xiāo)售，率先走出了信用銷(xiāo)售的腳步。
配套設(shè)施完善
SOGO的購(gòu)物功能及休閑配套較為完善，雖然處于西單商圈的邊緣，但其新穎獨(dú)特的商品，準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，依然能夠吸引大量的消費(fèi)群體前往。甚至形成自身的獨(dú)立小商圈，帶動(dòng)周邊商業(yè)的發(fā)展。
積極的宣傳推廣
每逢節(jié)假日及周年，SOGO都會(huì)舉行店慶活動(dòng)，同時(shí)，SOGO商品折扣率的幅度比較大，所以往往吸引到很遠(yuǎn)地方的顧客前往購(gòu)物。
成功的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式
全部鋪面只租不售，牢牢控制業(yè)權(quán)，從而進(jìn)一步把控商戶質(zhì)量，及時(shí)調(diào)整商場(chǎng)的發(fā)展方向，維持較高的租金和良好的經(jīng)濟(jì)效益。
中友百貨（西單商圈）
概況：
中友百貨于1999年元旦隆重開(kāi)業(yè)，當(dāng)年全年?duì)I業(yè)額為2.9億，2000年全年?duì)I業(yè)額為5億，同期同比增長(zhǎng)67.77%，2001全年銷(xiāo)售額更是飆升至7.9億，同期同比增長(zhǎng)57.26，2001年10月份，中友百貨在原有經(jīng)營(yíng)業(yè)種上又陸續(xù)添加了餐飲、量販?zhǔn)終TV、酒吧、網(wǎng)吧、休閑茶藝館等多種業(yè)態(tài)。
北京中友百貨營(yíng)業(yè)面積近40000平方米，坐落于西單商業(yè)區(qū)黃金地段，南臨西單文化廣場(chǎng)，西對(duì)中國(guó)銀行大廈，東匯北京圖書(shū)大廈，成為西單北大街距長(zhǎng)安街最近的百貨公司。
經(jīng)營(yíng)狀況分析：
中友百貨的成功除了地利之外，經(jīng)營(yíng)策略謀劃得當(dāng)是其大發(fā)展的主要原因，它目前是西單地區(qū)最活躍的商場(chǎng)，商業(yè)促銷(xiāo)活動(dòng)不斷，良性運(yùn)轉(zhuǎn)，成為該地區(qū)商業(yè)企業(yè)中的貴族。
西單地區(qū)的顧客多半是收入較低的年輕人，他們雖然收入低，但花錢(qián)并不吝惜，因此商品價(jià)格在這里起著十分微妙的作用，它既不是決定性因素，但絕對(duì)不可或缺，而中友的商品層次正恰到好處。
中友百貨目前商品的折扣率較高，雖然銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)迅速，但利潤(rùn)水平卻有所回落。
第五大道（亞奧商圈）
北京第五大道的商業(yè)規(guī)劃理念源于美國(guó)紐約著名的第五大道精品Shopping Mail 為主題概念設(shè)計(jì)，集時(shí)尚精品、娛樂(lè)休閑、美食餐飲、文化步行廣場(chǎng)為一身，是亞奧商圈首家移植紐約第五大道的精品旗艦購(gòu)物中心。"精品與特色匯集，繁華與品質(zhì)相聚"，以滿足周邊高收入居住區(qū)的高品質(zhì)生活需求，開(kāi)發(fā)商規(guī)劃其將成為未來(lái)北京亞奧商圈繁榮的引領(lǐng)者。
然而，擁有最時(shí)尚的Mall概念，地處最有投資潛力的北京亞奧區(qū)，卻無(wú)法改變第五大道的慘淡開(kāi)局，言猶在耳的10%年回報(bào)率已成泡影，這些足以為熱衷于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的人們又敲了一次警鐘。
位于亞奧核心商圈的高檔精品購(gòu)物中心--第五大道于去年“五一”正式開(kāi)業(yè)至今已9個(gè)多月了，但顧客稀少，經(jīng)營(yíng)慘淡，難見(jiàn)前期理想規(guī)劃中的熱鬧景象。到目前為止，第五大道地上一、二層共有76家店鋪，只有47家正常營(yíng)業(yè)，12家停業(yè)維權(quán)，另外的17家空置。而整個(gè)購(gòu)物中心，只有地上的一、二層店鋪對(duì)外營(yíng)業(yè)，可見(jiàn)招商率大大低于50%。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，位于地面一層鄰街的主要店鋪，如寶島眼鏡、星巴克咖啡、全聚德、歐伯萊等知名品牌在營(yíng)業(yè)高峰時(shí)段尚有一些顧客，而購(gòu)物中心的二層就更加顯得死氣沉沉，鮮有顧客出現(xiàn)。
星巴克咖啡廳里沒(méi)有一個(gè)顧客，只有一個(gè)服務(wù)員無(wú)所事事；二層幽靜得怕人，只有不到５家的商戶營(yíng)業(yè)；多數(shù)商戶大門(mén)緊鎖，玻璃門(mén)被一根長(zhǎng)長(zhǎng)的鎖鏈鎖住，只有門(mén)口貼著統(tǒng)一格式的《第五大道購(gòu)物中心商戶致業(yè)主的一封信》和統(tǒng)一字體的“停業(yè)維權(quán)”四字標(biāo)語(yǔ)，由于對(duì)業(yè)主和商場(chǎng)不滿，位于第五大道的２０多家商戶已自關(guān)店門(mén)一個(gè)多月。
停業(yè)維權(quán)的商戶們表示，第五大道的宣傳很不到位，就連大廈本樓的租戶和北辰附近的人們都不知道第五大道是個(gè)商場(chǎng)，并且招商時(shí)對(duì)開(kāi)業(yè)日期存在著誤導(dǎo)之嫌，致使商家無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)，蒙受了巨大損失。第五大道商戶成立了“商家聯(lián)誼會(huì)”，用集體訴求、停業(yè)維權(quán)的方式向第五大道開(kāi)發(fā)商首創(chuàng)置業(yè)以及其物業(yè)經(jīng)營(yíng)公司樺達(dá)物業(yè)提出了免租期延長(zhǎng)半年的要求，并表示未達(dá)成協(xié)議之前商戶集體停業(yè)。
首先，從該項(xiàng)目的地理位置上來(lái)講，第五大道位于亞運(yùn)村北大屯路與安立路交叉路口，交通便利，多條交通線路和規(guī)劃中的地鐵路經(jīng)此地�；鞠M(fèi)區(qū)以高知識(shí)、高收入的消費(fèi)群體居多，消費(fèi)能力較強(qiáng)。36000平方米的體量相對(duì)較大，可以滿足相對(duì)更大的消費(fèi)區(qū)域的消費(fèi)者。
針對(duì)上述的區(qū)位狀況，可以看出，第五大道投資開(kāi)發(fā)商的商業(yè)定位相對(duì)合理，即綜合考慮到項(xiàng)目的位置、交通狀況、消費(fèi)能力及項(xiàng)目的體量等諸多方面優(yōu)勢(shì)，把項(xiàng)目定位為滿足周邊高收入居住區(qū)、高品質(zhì)生活需求的精品購(gòu)物中心。
�。�1）第五大道從規(guī)劃、招商角度看不到商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃的準(zhǔn)確性和合理性，商業(yè)規(guī)劃并沒(méi)有得到投資開(kāi)發(fā)商的真正重視；
�。�2）“產(chǎn)權(quán)式”的開(kāi)發(fā)模式無(wú)法保證未來(lái)的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)和管理，同樣無(wú)法保證統(tǒng)一的招商，即無(wú)法按照營(yíng)業(yè)水平、業(yè)態(tài)、及知名度等方面鑒定、篩選和確定商家，最終導(dǎo)致商業(yè)規(guī)劃難以實(shí)施及招商無(wú)力。
�。�3）規(guī)劃設(shè)計(jì)不夠合理。從商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品本身來(lái)講，第五大道將臨街一層盡可能分割為有獨(dú)立門(mén)面的商鋪，而將一層部分和二層劃分為室內(nèi)小商鋪。不論是如何劃分，只要是出售了就不可能統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。一層臨街的黃金鋪位都被分割為獨(dú)立門(mén)面，在商場(chǎng)內(nèi)部沒(méi)有設(shè)出入口，這部分商鋪的客流無(wú)法直接進(jìn)入商場(chǎng)內(nèi)部形成互動(dòng)；同樣，商場(chǎng)內(nèi)部的客流要想逛臨街商鋪也必須從商場(chǎng)內(nèi)出來(lái)，臨街店鋪與商場(chǎng)內(nèi)商鋪人為地被阻隔，沒(méi)有有效的人流動(dòng)線，無(wú)法形成互動(dòng)。
（4）在經(jīng)營(yíng)管理方面，開(kāi)發(fā)商在規(guī)劃前期只注重商鋪的租售價(jià)格，一味地以租售高價(jià)作為目標(biāo)，忽略了商場(chǎng)的后期經(jīng)營(yíng)，這也是導(dǎo)致第五大道現(xiàn)在慘淡經(jīng)營(yíng)局面的原因之一。
第五部分 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目選址研究
不同業(yè)態(tài)搜狐網(wǎng)的商家對(duì)商業(yè)設(shè)施的要求各有不同，開(kāi)發(fā)企業(yè)很難做到逐一把握。什么是商家對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的核心需求呢？在不同的商業(yè)業(yè)態(tài)的選址要求中，它們的共性是什么呢？我們通過(guò)對(duì)零售商業(yè)選址技術(shù)的剖析，難題就會(huì)迎刃而解了。
5.1店址是現(xiàn)代零售商業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力
現(xiàn)代零售商業(yè)的生命力，源于商家對(duì)消費(fèi)者需求的滿足。
早期，消費(fèi)者對(duì)零售商家的需求是：能買(mǎi)到需要的商品。商家要滿足這一需求，主要是依賴自身?yè)碛械纳唐方?jīng)營(yíng)技術(shù)，其中包括對(duì)商品種類、商品質(zhì)量、商品價(jià)格等要素的管理。
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展繁榮，商家的數(shù)量不斷增多，消費(fèi)者對(duì)商家的選擇機(jī)會(huì)也就相應(yīng)增多了。同時(shí)，隨著人們生活節(jié)奏的不斷加快，時(shí)間的價(jià)值也在提升，促使消費(fèi)者對(duì)零售商家的需求已經(jīng)不僅僅是滿足于能買(mǎi)到商品，而是逐漸上升為要能盡可能便利地買(mǎi)到商品，增加了對(duì)購(gòu)物便利性的需求。要滿足這一需求，除了商品經(jīng)營(yíng)技術(shù)的作用外，主要是依賴商家的選址技術(shù)。
可以說(shuō)，商品經(jīng)營(yíng)技術(shù)和店鋪選址技術(shù)構(gòu)成了現(xiàn)代零售商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的兩大支柱。
對(duì)于商品經(jīng)營(yíng)技術(shù)，由于其早已被商家普遍重視而得以不斷改善和提升。時(shí)至今日，隨著各商家的學(xué)習(xí)能力和復(fù)制能力的加強(qiáng)，隨著人員的流動(dòng)，商品經(jīng)營(yíng)技術(shù)已經(jīng)和商品本身一樣具有了極強(qiáng)的流動(dòng)性。昨天你有的新商品，可能今天我就也有了；今天我采用的銷(xiāo)售新策略，可能明天他就也采用了。不同商家之間在商品及商品經(jīng)營(yíng)技術(shù)上幾乎已是無(wú)秘密可言，相互的差異日漸縮小，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈。
面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，商家滿足消費(fèi)者便利需求的能力，將會(huì)愈來(lái)愈成為商家保持常勝的核心競(jìng)爭(zhēng)力，這種核心競(jìng)爭(zhēng)力集中體現(xiàn)于商家運(yùn)用店鋪選址技術(shù)正確選擇出的店址。因?yàn)榈曛肥巧虡I(yè)經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)平臺(tái)、是難以改變的實(shí)體、是無(wú)法克隆的資源。對(duì)于一家已建成的商場(chǎng)，要對(duì)其硬件進(jìn)行任何改造都會(huì)付出大的代價(jià)，更不必說(shuō)要想改變商場(chǎng)所在的位置了。由于受地理、環(huán)境、人文等多種因素的綜合影響，任一處店址都不會(huì)是完全一樣焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)的，當(dāng)一個(gè)商家先機(jī)占有了一處位置很好的店址并取得經(jīng)營(yíng)成功后，盡管其他商家可以全套模仿它的商品和技術(shù)，甚至可以挖走它的人員，幾乎所有資源都可能被共享，但唯一做不到的是無(wú)法得到完全相同的店址。
5.2便利性是零售商業(yè)店址的第一特性
連鎖經(jīng)營(yíng)商業(yè)的店鋪發(fā)展，已經(jīng)逐漸形成一門(mén)新的獨(dú)特的邊緣性學(xué)科，它涉及了商業(yè)營(yíng)運(yùn)、法律、財(cái)務(wù)、工程、信息管理、公共關(guān)系和項(xiàng)目管理等多個(gè)學(xué)科領(lǐng)域的專業(yè)知識(shí)。科學(xué)地運(yùn)用店鋪選址技術(shù)選擇商業(yè)店址，則是店鋪發(fā)展工作的首要內(nèi)容。
店鋪選址技術(shù)自身包含了諸多具體內(nèi)容，選址的操作過(guò)程中也會(huì)面臨各種不同的實(shí)際情況。如何在各種因素交錯(cuò)之中把握住稍縱即逝的機(jī)會(huì)呢？常言道：“萬(wàn)變不離其宗”。只要抓住商業(yè)選址的宗質(zhì)和基本屬性，就能夠在眾多各有千秋的商業(yè)設(shè)施項(xiàng)目中，駕輕就熟、合理取舍，高效率、高質(zhì)量地選出滿意的店址。
零售商業(yè)店鋪選址的宗旨是：為消費(fèi)者選擇便利。
購(gòu)物是否便利，往往是消費(fèi)者選擇商家的重要因素，特別是當(dāng)各商家的商品及其質(zhì)量、價(jià)格趨于近似的情況下，便利與否幾乎起到了決定性的作用。因此在選址中，一切都要立足于消費(fèi)者的立場(chǎng)，著眼于能否使消費(fèi)者在購(gòu)物中感到便利。消費(fèi)者購(gòu)物的便利性已經(jīng)成為零售商業(yè)店址的第一特性，也是衡量店址優(yōu)劣的首要標(biāo)準(zhǔn)。
消費(fèi)者對(duì)購(gòu)物便利性的訴求是貫穿于購(gòu)物全過(guò)程的。這個(gè)全過(guò)程并不僅僅是從消費(fèi)者進(jìn)入商場(chǎng)開(kāi)始，而是從消費(fèi)者的出發(fā)地（多為居住地或工作地）開(kāi)始的。為確保選出的店址能最大限度地滿足消費(fèi)者購(gòu)物的便利性需求，通�？蓪①�(gòu)物全程分解為串聯(lián)的五個(gè)階段，依次進(jìn)行分析研究，設(shè)身處地找出消費(fèi)者在每個(gè)階段相應(yīng)的便利性需求，并分別確定出為滿足這些需求所應(yīng)達(dá)到的條件及其標(biāo)準(zhǔn)，這些就構(gòu)成了零售商業(yè)店鋪選址的基本法則——便利法則。
5.35A法則是商業(yè)店鋪選址技術(shù)的核心
5A法則即“便利法則”。“A”是Advantage(便利)圖行天下的英文字頭，由于便利法則的基本內(nèi)容包含了五個(gè)層次的便利，所以便利法則也稱為“5A法則”。
5A法則主要應(yīng)用于針對(duì)某個(gè)城市或區(qū)域、為大型零售商業(yè)選址所進(jìn)行的工作。
5A法則的基本理念是：以消費(fèi)者為本，為消費(fèi)者購(gòu)物提供全程便利。以消費(fèi)者為本，就要站在消費(fèi)者的立場(chǎng)為消費(fèi)者著想，明確選址工作是“為何做？”；提供全程便利就要對(duì)消費(fèi)者購(gòu)物的全程進(jìn)行分析研究，明確選址工作該“如何做？”。
5A法則是商業(yè)店鋪選址技術(shù)的核心，它主要涉及了五個(gè)方面的內(nèi)容：1、交通便利；2、確認(rèn)便利；3、趨近便利；4、進(jìn)出便利；5、選購(gòu)便利。圍繞這五方面的內(nèi)容，以購(gòu)物便利性為主線，5A法則囊括了店鋪選址工作中的各個(gè)主要環(huán)節(jié)，為確定店址的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)提供了依據(jù)。
交通便利——是指讓預(yù)期數(shù)量的消費(fèi)者能便利地從其出發(fā)地到達(dá)商場(chǎng)所在的地域。對(duì)交通便利性的研究，是以商家對(duì)消費(fèi)者的預(yù)期數(shù)量為基礎(chǔ)的，這個(gè)預(yù)期數(shù)量又源自商家對(duì)周邊人口分布及其消費(fèi)水平的調(diào)查分析。不同商家在同一地區(qū)、或同一商家在不同地區(qū)，對(duì)消費(fèi)者的預(yù)期數(shù)量都可能會(huì)有所差異。對(duì)于大型零售商家而言，目前對(duì)有效商圈常住人口的預(yù)期數(shù)量一般不會(huì)少于20萬(wàn)人。交通便利性研究主要涉及了消費(fèi)者對(duì)交通時(shí)耗的便利需求，并由此引伸出消費(fèi)者對(duì)不同交通方式、不同交通道路等方面的便利需求以及由于一些自然障礙因素對(duì)便利性的影響。其中包括：
交通時(shí)耗：針對(duì)大型綜合超市，單程5分鐘內(nèi)—滿意，10分鐘內(nèi)—可以，15分鐘—勉強(qiáng)。
交通方式：自駕車(chē)、出租車(chē)（的士）、公交車(chē)（巴士）、自行車(chē)、步行。
交通道路：主干路、主路、支路、環(huán)路、快速路、高架路、高速路、單行路、步行街。
自然障礙：鐵路、河流、封閉路、城墻、丘陵、廠（院）區(qū)、公園。
確認(rèn)便利——是指讓消費(fèi)者能便利地找到目標(biāo)商場(chǎng)。即使是已被消費(fèi)者熟悉的商場(chǎng)，由于其周邊社區(qū)、道路和其它相鄰建筑物的發(fā)展變化，也會(huì)不可避免地讓人一時(shí)“難找”甚至“找不到”。特別對(duì)于自駕車(chē)xm.focus.cn的消費(fèi)者而言，在行駛中尋找想去的目標(biāo)商場(chǎng)會(huì)更困難，商家為此需要增強(qiáng)商場(chǎng)建筑物的可視性。而且，加強(qiáng)確認(rèn)的便利性還會(huì)增加消費(fèi)者即興購(gòu)物的可能性。主要措施為：
遠(yuǎn)距離確認(rèn)：500米外，高位店標(biāo)，指路牌。
中距離確認(rèn)：200米外，建筑臨主路，建筑臨街長(zhǎng)度至少60米以上，外墻大型店標(biāo)，無(wú)遮擋（樹(shù)、其它大型標(biāo)牌等），周邊開(kāi)闊。
近距離確認(rèn)：50米外，商場(chǎng)入口標(biāo)牌，電梯入口標(biāo)牌。
趨近便利——是指讓消費(fèi)者能便利地靠近到商場(chǎng)門(mén)前。不同交通方式有不同的趨近便利性需求：
對(duì)于自駕車(chē)、出租車(chē)、自行車(chē)：需有對(duì)應(yīng)于來(lái)向不同車(chē)輛的道路出入口、允許車(chē)輛倒頭的路口、無(wú)路障、無(wú)綠化隔離帶；
對(duì)于公交車(chē)：需有若干條公交線路的車(chē)站點(diǎn)距離商場(chǎng)不超過(guò)200米，其每日的運(yùn)營(yíng)時(shí)間不少于商場(chǎng)的營(yíng)業(yè)時(shí)間；
對(duì)于步行者：需有跨越公路的人行天橋或過(guò)街人行道。
進(jìn)出便利——是指讓消費(fèi)者能便利地進(jìn)出商場(chǎng)。對(duì)于建筑面積超過(guò)1萬(wàn)平方米的大型超市，考慮的主要因素包括：
多組并聯(lián)的外門(mén)構(gòu)成的商場(chǎng)主入口，總寬度不宜小于12~16米，其中有1~2組自動(dòng)門(mén)；
門(mén)口外的臺(tái)階盡可能少且不宜超過(guò)4級(jí)，防滑，有手推車(chē)通行坡道及殘疾人無(wú)障礙通道；
門(mén)口外有較大的雨棚，門(mén)口處有充足的照明；
超市不設(shè)在首層且對(duì)首層無(wú)使用權(quán)時(shí)，應(yīng)有直接通向超市的自動(dòng)步道且步道的入口盡量靠近首層商場(chǎng)主入口；
機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位宜達(dá)到200個(gè)以上（倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)宜達(dá)到300個(gè)以上）。室外停車(chē)場(chǎng)應(yīng)靠近商場(chǎng)主入口，購(gòu)物小推車(chē)可到達(dá)每個(gè)車(chē)位；室內(nèi)停車(chē)場(chǎng)應(yīng)設(shè)在超市商場(chǎng)的同層或鄰層（不宜隔層設(shè)置），并應(yīng)設(shè)置自超市直通室內(nèi)停車(chē)場(chǎng)的自動(dòng)步道；
有出租車(chē)上下乘客的場(chǎng)地及出租車(chē)排隊(duì)候客的場(chǎng)地（不宜少于5個(gè)車(chē)位）；
有自行車(chē)存車(chē)場(chǎng)地�？蓪奢啓C(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位與自行車(chē)存車(chē)場(chǎng)地相鄰。
購(gòu)物便利——是指讓消費(fèi)者能便利地在商場(chǎng)內(nèi)辨認(rèn)、選擇、拿取、攜帶所需商品以及結(jié)算付款。為此，需要將選址技術(shù)與商品經(jīng)營(yíng)技術(shù)高度統(tǒng)一和匹配。前者通過(guò)選擇或設(shè)定相關(guān)goodfeel的建筑條件滿足商場(chǎng)硬件方面的需求，后者通過(guò)提供經(jīng)營(yíng)服務(wù)滿足商場(chǎng)軟件方面的需求。通常，根據(jù)顧客的便利性需求和商品經(jīng)營(yíng)技術(shù)的需求，大型超市商場(chǎng)對(duì)建筑條件的相關(guān)要求為：
適宜的商品展放空間，滿足特定商品數(shù)量對(duì)展放空間的要求。對(duì)大型綜合超市，通常需要約1萬(wàn)平方米建筑面積，其中60~65%為賣(mài)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積。建筑層高通常宜大于4.80米。建筑柱距利于商場(chǎng)平面布局，通常柱距9~12米為宜；
適宜的通道，便于推購(gòu)物車(chē)的顧客通行。涉及其寬度、地面飾層、建筑柱距等因素。通常主通道寬4~6米，次通道寬2~4米。通道地面平坦，飾面材質(zhì)防滑、耐磨、抗碾壓；
適宜的樓層，首層為佳，盡可能避免跨層，必須跨層時(shí)，超市總層數(shù)不宜超過(guò)2層�？鐚訒r(shí)應(yīng)設(shè)雙向自動(dòng)步道，其出入口前需有4~6米距離的緩沖區(qū)；
適宜的收銀區(qū)域和適量的收銀臺(tái)。約1萬(wàn)平方米建筑面積的大型綜合超市，收銀機(jī)不宜少于25臺(tái)，通常為30~40臺(tái)，個(gè)別商家會(huì)超過(guò)50臺(tái)。收銀臺(tái)前應(yīng)留有足夠的停滯區(qū)，通常需留出3~6米長(zhǎng)度的排隊(duì)區(qū)域；
充足的照明，通常照度大于800勒克斯，生鮮區(qū)應(yīng)有適當(dāng)?shù)妮o助照明；
舒適的空調(diào)，通常夏季室內(nèi)設(shè)計(jì)溫度26攝氏度，冬季室內(nèi)設(shè)計(jì)溫度17攝氏度；
小推車(chē)及其存放區(qū)；
服務(wù)臺(tái)及存包處；
配套經(jīng)營(yíng)的小商鋪區(qū)，通常為10~40個(gè)不同品類的小商鋪。
另外，除了滿足消費(fèi)者的五種便利需求，選址中還需要注意滿足商家自身在經(jīng)營(yíng)管理中對(duì)店址的便利性要求。例如貨運(yùn)通道、專用卸貨區(qū)、貨梯、庫(kù)房、辦公房位置等等，這些是消費(fèi)者便利需求之外的商家內(nèi)部的便利性需求。
綜上所述可知：5A法則，即“便利法則”是大型零售商業(yè)選址的基本準(zhǔn)則�？梢哉f(shuō)，商家選址就是在選便利，商家競(jìng)爭(zhēng)也將會(huì)更多的是對(duì)店址便利性的競(jìng)爭(zhēng)。
對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，當(dāng)你掌握了以上所述的5A法則后，還有必要擔(dān)心自己開(kāi)發(fā)建設(shè)的商業(yè)建筑不符合商家圖行天下的需求嗎？我相信，如此開(kāi)發(fā)出的商業(yè)建筑，一定會(huì)成為品牌商家追捧的“香餑餑”。 依照5A法則要求的便利性原理，同樣可以開(kāi)發(fā)建設(shè)出符合經(jīng)營(yíng)者需求的賓館、酒店、影劇院、展覽館、餐廳、歌舞廳、健身房、美容廳、及至干洗店、便利店、銀行、郵局等各類終端消費(fèi)的商業(yè)和服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。
對(duì)于各類業(yè)態(tài)的商家而言，當(dāng)你熟練運(yùn)用了5A法則后，面對(duì)千差萬(wàn)別的商業(yè)設(shè)施還會(huì)無(wú)從下手嗎？還會(huì)擔(dān)心自己選的店址能否滿足經(jīng)營(yíng)需求嗎？我同樣相信，你必將成為行動(dòng)最快、效率最高的選址高手。
5.4商業(yè)店面選址要求
一、經(jīng)濟(jì)型酒店選址要求：
1、區(qū)位要求：鄰近主要公路（或高速公路）的交叉道口，交通便利，有通往商業(yè)區(qū)及機(jī)場(chǎng)、火（汽）車(chē)站的公交線路；市郊結(jié)合部。
2、建筑要求：獨(dú)棟，周邊有停車(chē)場(chǎng)。
3、面積租期：建筑面積3000—6000平方米，基本年限10年以上。
4、合作方式主要有三種：特許經(jīng)營(yíng)、租賃、共同投資。
二、咖啡店選址要求：
1、商圈要求：商住樓、高檔住宅區(qū)、飲食街、大酒店附近，人流充足。
2、建筑要求：層高4米以上，要有適合裝修的招牌位及廣告懸掛點(diǎn)，排污、排煙管道鋪設(shè)方便。有充足的停車(chē)位，至少10個(gè)以上。
3、面積和租期要求：一般在300——500平米之間。房租控制在4.5元-5.5元/平米/天，租房年限5年以上，一般至少7到9年。
三、超市選址要求：
1、商圈要求：市口較好，位于市中心，新老城區(qū)結(jié)合部或大型住宅小區(qū)內(nèi)的門(mén)面房；對(duì)于大型超市消費(fèi)者步行到達(dá)店址所需時(shí)間在10分鐘以內(nèi)的范圍為核心商圈，所需10--30分鐘的范圍為邊際商圈，商圈內(nèi)具有固定住所的常住人口為主體的現(xiàn)有及潛在人口總數(shù)，要求在 15-20萬(wàn)人，且周邊人口具有一定的增長(zhǎng)趨勢(shì)；社區(qū)型綜合超市
商圈要求：消費(fèi)者步行到達(dá)店址所需時(shí)間在20分種以內(nèi)的商圈范圍，商圈內(nèi)具有固定住所的常住人口及潛在增長(zhǎng)人口總數(shù)要求在5--8萬(wàn)人，且周邊人口具有一定的增長(zhǎng)趨勢(shì)。
2、建筑形態(tài)：最好框架結(jié)構(gòu)，期房、現(xiàn)房都可。樓層不超過(guò)三層，層高凈高不低于3.2米，柱距以8米×8米為宜，物業(yè)縱深以30--50米為佳；
3、面積和租期：便利店面積80~120平方米、標(biāo)準(zhǔn)超市面積800~2000平方米、社區(qū)店面積2000~5000平方米、大型賣(mài)場(chǎng)面積5000~20000平方米；購(gòu)買(mǎi)用房面積一般為10000-20000平方米。
4、合作方式：租賃、聯(lián)建、購(gòu)買(mǎi)
四、火鍋店選址要求：
1、商圈選擇：選址于人口不少于5萬(wàn)人的居住區(qū)域或社區(qū)型、區(qū)域型、都市型商圈。
2、建筑要求：框架式建筑，廚房可小于餐廳營(yíng)業(yè)面積的三分之一，其余同餐廳。樓上商鋪亦可。
3、面積和租期：150~500平方米，租期至少2年。
五、普通餐廳、快餐連鎖等。
1、商圈選擇：商務(wù)型的普通餐廳以商務(wù)酬賓為銷(xiāo)售對(duì)象，一般選址在商務(wù)區(qū)域或繁華街市附近，或其他有知名度的街市；大眾餐廳以家庭、個(gè)人消費(fèi)為主，一般選址在社區(qū)型或便利型商業(yè)街市。而快餐連鎖一般選址在客流繁忙之處，如繁華商業(yè)街市、車(chē)站、空港碼頭，以及消費(fèi)水平中等以上的區(qū)域型商業(yè)街市或特別繁華的社區(qū)型街市。
2、建筑要求：一般連鎖餐飲要求框架結(jié)構(gòu)，層高不低于4.5米。配套設(shè)施：電力不少于20千瓦/100平方米，有充足的自來(lái)水供應(yīng)，有油煙氣排放通道，有污水排放、生化處理裝置，位置在地下室或一、二、三樓均可，但忌分布數(shù)個(gè)樓面。而普通餐廳因餐廳為個(gè)性化裝飾、布置，各種建筑結(jié)構(gòu)形式均適合開(kāi)設(shè)餐廳，但剪力墻或承重墻擋門(mén)、擋窗除外，餐廳門(mén)前須有相應(yīng)的停車(chē)場(chǎng)。
3、面積和租期：一般要求不得少于三年，面積快餐店要求200~500平方米；大眾型餐廳80~200平方米，商務(wù)型餐廳150~10000平方米。
第六部分：北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)
6.1北京商業(yè)地產(chǎn)展望
隨著中國(guó)對(duì)外資零售限制的取消，國(guó)際零售商得以有機(jī)會(huì)進(jìn)入中國(guó)這個(gè)世界上最大的消費(fèi)潛力國(guó)。一方面，大量的零售商進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，為推動(dòng)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了基礎(chǔ)，而另一方面，大量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目正在興建之中，呈現(xiàn)出供求兩旺的表面現(xiàn)象。而事實(shí)上，從實(shí)際項(xiàng)目規(guī)劃、招商、運(yùn)營(yíng)等多方位、深層次看，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)仍然存在很多問(wèn)題有待探討。
以北京市場(chǎng)為例，體現(xiàn)在：散售現(xiàn)象依舊存在；規(guī)劃策劃缺乏專業(yè)性；不強(qiáng)調(diào)運(yùn)營(yíng)管理。這三方面現(xiàn)象說(shuō)明北京市現(xiàn)階段的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展尚未進(jìn)入一個(gè)較為成熟的時(shí)期，項(xiàng)目在發(fā)展過(guò)程中摸著石頭過(guò)河的現(xiàn)象將進(jìn)一步推升商業(yè)地產(chǎn)的空置率。
數(shù)據(jù)顯示，2006年北京市大型商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量約有500萬(wàn)平方米，2006年1-9月北京商業(yè)地產(chǎn)空置率同比2005年上漲1.5倍，目前商鋪空置面積高達(dá)143萬(wàn)平方米。而動(dòng)輒數(shù)萬(wàn)甚至數(shù)十萬(wàn)平方米的商業(yè)面積也在推高北京市商業(yè)地產(chǎn)的空置率。
2008北京商業(yè)地產(chǎn)展望
根據(jù)北京市商業(yè)地產(chǎn)近幾年的發(fā)展情況，我們綜合判斷其發(fā)展趨勢(shì)，認(rèn)為2008年北京市的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將主要呈現(xiàn)如下特征：
（一）供應(yīng)量和空置率會(huì)不斷提升
有關(guān)媒體統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2007年商鋪供應(yīng)量將超過(guò)620萬(wàn)平方米，業(yè)界預(yù)測(cè)空置率將超過(guò)52%，而隨著2008年奧運(yùn)會(huì)的來(lái)臨，眾多開(kāi)發(fā)商寄希望于能夠把握奧運(yùn)商機(jī)開(kāi)發(fā)新的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。
有關(guān)報(bào)道顯示，2008年體量在一萬(wàn)平方米以上的物業(yè)將達(dá)到300萬(wàn)平方米以上。面對(duì)連續(xù)數(shù)年的放量增長(zhǎng)和空置率的快速上升，我們認(rèn)為2008年北京的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一步加��；同時(shí)，伴隨著空置率的上升，我們預(yù)計(jì)空置率面積將超過(guò)350萬(wàn)平方米。
�。ǘ⿰W運(yùn)只能帶來(lái)短期繁榮
北京成功獲得2008年奧運(yùn)會(huì)的主辦權(quán)，無(wú)疑給商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)打了一針強(qiáng)心劑，刺激了我國(guó)，特別是北京市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展速度。
但是，從最近舉行過(guò)奧運(yùn)會(huì)的城市及國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展數(shù)據(jù)來(lái)看，除了巴塞羅那的零售市場(chǎng)出現(xiàn)了20%以上的攀升外，其他城市都沒(méi)有跡象表明奧運(yùn)會(huì)為當(dāng)?shù)貛?lái)了巨大的、長(zhǎng)期的零售增長(zhǎng)和發(fā)展空間。
然而從商業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)獲取模式來(lái)看，一般的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都是要經(jīng)過(guò)9～10年的成功運(yùn)營(yíng)才能夠收回成本進(jìn)而獲得較為可觀的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。因此，單是奧運(yùn)效應(yīng)所能夠產(chǎn)生的商業(yè)市場(chǎng)需求放量對(duì)于北京市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展可謂是杯水車(chē)薪。
�。ㄈ┏墙蓟l(fā)展趨勢(shì)日益明顯
2006年北京市的城市發(fā)展規(guī)劃新鮮出爐（2004—2020），其中幾個(gè)重要的思路引起了我們的關(guān)注：一是城市的多中心發(fā)展；二是城市人口的有機(jī)疏散。
而從目前來(lái)看，北京商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀是總量供過(guò)于求、空置率增高，2005年人均商業(yè)面積就達(dá)到0.9平方米，但是我們也應(yīng)該看到，各區(qū)之間的人均商業(yè)面積差異是巨大的。到2008年，一方面是朝陽(yáng)區(qū)商業(yè)面積將達(dá)到2.19平方米/人，另一方面則是城郊區(qū)縣商業(yè)面積依然不到0.3平方米/人。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近幾年北京已有超過(guò)10萬(wàn)人跑到河北燕郊、涿州置業(yè)，大城市人口向郊區(qū)擴(kuò)散的現(xiàn)象已經(jīng)開(kāi)始成型，新的居住區(qū)隨之形成，并產(chǎn)生新的消費(fèi)需求。
伴隨而來(lái)的是具有遠(yuǎn)見(jiàn)的發(fā)展商在北京市多個(gè)城郊居住中心開(kāi)始興建社區(qū)型購(gòu)物中心項(xiàng)目，如龍德廣場(chǎng)、通州區(qū)的瑞都國(guó)際就是類似的代表項(xiàng)目。隨著人口疏散這一現(xiàn)象的日益明顯，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)逐步向郊區(qū)化發(fā)展將成為2008年的重要特征。
競(jìng)爭(zhēng)與機(jī)遇并存
從2008年北京市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展特征來(lái)看，明年將是一個(gè)機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的年代。
縱觀國(guó)內(nèi)外眾多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功發(fā)展，我們認(rèn)為成功運(yùn)作一個(gè)大型購(gòu)物中心項(xiàng)目，應(yīng)該秉持長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的觀念，摒棄短線開(kāi)發(fā)的心態(tài)，以引入專業(yè)化管理團(tuán)隊(duì)為關(guān)鍵，創(chuàng)立正確的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和科學(xué)的管理體系。
明確的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)
從眾多成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，一個(gè)專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)在商業(yè)價(jià)值創(chuàng)造過(guò)程中能夠?qū)崿F(xiàn)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)具體包括以下幾個(gè)方面：
一是要為消費(fèi)者創(chuàng)造舒適、愉悅的消費(fèi)場(chǎng)所；二是要為商戶創(chuàng)造富有效率的經(jīng)商環(huán)境；三是要成為投資方（發(fā)展商）與商戶之間的紐帶，建立相互聯(lián)系的利益體系，共同來(lái)提升商業(yè)物業(yè)的價(jià)值以至三方面的利益。
專業(yè)化的管理體系
在建立了明確的商業(yè)目標(biāo)后，還需要用專業(yè)化的管理體系來(lái)保證目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。首先，是要?jiǎng)?chuàng)建良好的租戶組合和體系，并在經(jīng)營(yíng)中注重對(duì)租戶進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，以適應(yīng)不斷變化的市場(chǎng)需求。
其次，是要建立有效的營(yíng)銷(xiāo)推廣體系，在引起消費(fèi)者關(guān)注的同時(shí)，也增加租戶的經(jīng)營(yíng)信心。
再次，是要通過(guò)創(chuàng)建有效的營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境，創(chuàng)建完善的客戶服務(wù)體系，來(lái)建立顧客忠誠(chéng)度，不斷維護(hù)核心消費(fèi)群體。
最后，是通過(guò)建立高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理體系，來(lái)創(chuàng)造安全、舒適、整潔的購(gòu)物環(huán)境和人性化的購(gòu)物感受。
總而言之，在所有業(yè)態(tài)中商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)性和操作性要求最高，而其所獲得的利潤(rùn)也相當(dāng)驚人，因此很多開(kāi)發(fā)商即使從未涉足也愿意花重金投入。然而，要抓住機(jī)遇贏得競(jìng)爭(zhēng)，獲得商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的真正成功并非一個(gè)短線過(guò)程，必須放在一個(gè)更為長(zhǎng)久、宏大、科學(xué)的目標(biāo)及運(yùn)作過(guò)程中實(shí)現(xiàn)。
6.2北京商業(yè)地產(chǎn)“拐點(diǎn)”？
奧運(yùn)歸來(lái)，商鋪前景是喜是憂？集中投放，商場(chǎng)空置是利是弊？
“長(zhǎng)期持有”能否一統(tǒng)天下？“產(chǎn)權(quán)散售”末路真的來(lái)臨？
“外資”與“內(nèi)資”孰高孰低？“大腕”與“散戶”如何“奪食”？
“實(shí)體運(yùn)營(yíng)”和“資本運(yùn)作”，哪個(gè)更有利可圖？
二、三線城市商戰(zhàn)“攻防”，到底鹿死誰(shuí)手？
歷經(jīng)近6年的高速發(fā)展后，我們擁有了一片浩瀚無(wú)邊的商業(yè)地產(chǎn)海洋；而“成長(zhǎng)的煩惱”也如期而臨：“持有”和“散售”之惑，“基金”與“上市”之難，“飽和”與“空置”之辯，而這一切，都匯成一個(gè)疑問(wèn)：商業(yè)地產(chǎn)，明天會(huì)怎樣？
毫無(wú)疑問(wèn)，2008年，隨著奧運(yùn)盛典的舉行，北京商業(yè)地產(chǎn)將進(jìn)入全盛時(shí)代，在其帶領(lǐng)下，全國(guó)商業(yè)新開(kāi)業(yè)面積、銷(xiāo)售總額、新進(jìn)品牌數(shù)量都將出現(xiàn)令人驚喜的增長(zhǎng)。然而，與一時(shí)的輝煌相比，我們更期待商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展，期待商業(yè)地產(chǎn)回歸到沉著、理性的價(jià)值增長(zhǎng)。
因此，《地產(chǎn)》遍訪行業(yè)專家，為2008年新春獻(xiàn)上15大預(yù)測(cè)。希望它能為您撥去一層迷霧，更希望它能弘揚(yáng)一種理性、客觀、全面的觀察視角！
奧運(yùn)歸來(lái)不看鋪？
預(yù)測(cè)要點(diǎn)一：奧運(yùn)盛典讓北京商業(yè)進(jìn)入全盛時(shí)期。 預(yù)測(cè)要點(diǎn)二：奧運(yùn)后集中開(kāi)業(yè)現(xiàn)象幾率將會(huì)減小。
2008年，全中國(guó)乃至全世界的焦點(diǎn)都對(duì)準(zhǔn)了北京的奧運(yùn)盛典。如今，夢(mèng)想化作現(xiàn)實(shí)，激動(dòng)之余，我們不由得躊躇：頂峰之后，是否難以為繼？偉業(yè)商業(yè)公司副總經(jīng)理姜黎明直言：“奧運(yùn)盛典是讓北京商業(yè)進(jìn)入了全盛時(shí)期，而商業(yè)地產(chǎn)借勢(shì)奧運(yùn)則是幾年前的事了�！�
北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司進(jìn)一步認(rèn)為，考慮北京市居民收入的持續(xù)增加所帶來(lái)的消費(fèi)力不斷提升，奧運(yùn)會(huì)后商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)工量、竣工量不會(huì)大幅度減少，但出現(xiàn)明顯的集中開(kāi)業(yè)現(xiàn)象幾率將會(huì)減小。但隨著后奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商業(yè)經(jīng)營(yíng)將逐步調(diào)整，投資將趨于理性化。所以，長(zhǎng)期來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)仍有充分的發(fā)展空間。
無(wú)所不在的空置？
預(yù)測(cè)要點(diǎn)一：2008年空置率偏高的局勢(shì)將持續(xù)。
預(yù)測(cè)要點(diǎn)二：一定的空置率有利于商業(yè)地產(chǎn)的良性發(fā)展。
回顧2007年，該年度是北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)有史以來(lái)商業(yè)面積供應(yīng)最為集中的年份，2008年奧運(yùn)前也將有大量商業(yè)投入市場(chǎng)，整體商業(yè)零售市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)空前激烈，空置率持續(xù)上升勢(shì)將成為必然。
北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司預(yù)計(jì)：2008年空置率偏高的局勢(shì)將持續(xù)。造成這種現(xiàn)象的主要原因是北京商業(yè)的短期集中放量，市場(chǎng)消化需要時(shí)間。從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，隨著商鋪供應(yīng)量的增長(zhǎng)，結(jié)構(gòu)錯(cuò)位逐步顯現(xiàn)，無(wú)效商業(yè)面積供應(yīng)亦呈現(xiàn)出了進(jìn)一步加大的趨勢(shì)，諸多建成的物業(yè)未能符合商戶的需求，在招商時(shí)遇到較大的困難。
而華高萊斯策劃總監(jiān)劉葳表示：人們沒(méi)有必要為空置擔(dān)心，商業(yè)的空置是很正常的事情�！吧虡I(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)一定要有空置，才能在良性循環(huán)中循環(huán)得開(kāi)。有一定量的空置，給了商戶一個(gè)很好的有彈性的調(diào)節(jié)空間，這也給商業(yè)未來(lái)往更好的方向發(fā)展提供了條件�！�
劉葳進(jìn)一步解釋，空置分兩種：選擇性空置和被動(dòng)性空置。在運(yùn)營(yíng)商或開(kāi)發(fā)商控制之下的空置，有利于商業(yè)升級(jí)。2008年，供應(yīng)量突然增加，市場(chǎng)被動(dòng)性空置一定會(huì)增加；但是慢慢隨著市場(chǎng)培育，選擇性空置就會(huì)逐漸多起來(lái)。對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目，合理的空置比例在5％以下最為合理。面積上的空置數(shù)字并不能單純說(shuō)明市場(chǎng)的發(fā)展是否出現(xiàn)泡沫。
“理性時(shí)代”是否來(lái)臨？
預(yù)測(cè)要點(diǎn)一：政府應(yīng)該統(tǒng)一引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)走向理性。
預(yù)測(cè)要點(diǎn)二：政府的理性與市場(chǎng)的理性結(jié)合，意味商業(yè)地產(chǎn)理性時(shí)代的到來(lái)。
被業(yè)內(nèi)關(guān)注良久的《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃條例》" 據(jù)說(shuō)"年內(nèi)出臺(tái)"。據(jù)了解，《條例》將會(huì)從商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)總量、新開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)模和位置、現(xiàn)有的不合理的商業(yè)存量等方面進(jìn)行規(guī)劃和調(diào)控。假使2007年《條例》果然順利出臺(tái)，是否意味著商業(yè)地產(chǎn)無(wú)序化開(kāi)發(fā)宣告終結(jié)？商業(yè)地產(chǎn)"理性時(shí)代"是否將來(lái)臨？"應(yīng)該是政府行為去統(tǒng)一引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)走向理性。"漢博投資顧問(wèn)有限公司董事總經(jīng)理鄂麗華直言。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)健康有序地發(fā)展需要一個(gè)良好的空間環(huán)境，而這個(gè)空間環(huán)境是靠開(kāi)發(fā)商本身或者商家本身無(wú)法達(dá)到的，只有靠政府行為去引導(dǎo)和創(chuàng)造。
不過(guò)，是否因?yàn)檎慕槿耄虡I(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)有理性的到來(lái)呢？"不一定！"劉葳告訴新地產(chǎn)。這里的前提是：政府的介入和引導(dǎo)是不是基于市場(chǎng)行為的判斷。也就是說(shuō)，政府引導(dǎo)的政策也好，措施也好，不是單從一個(gè)模型化、模式化的角度出發(fā)，而是從市場(chǎng)實(shí)際角度，本身發(fā)展去考慮。政府與市場(chǎng)，一個(gè)是管理理性，一個(gè)是市場(chǎng)理性。政府理性體現(xiàn)在一個(gè)更長(zhǎng)遠(yuǎn)時(shí)期的發(fā)展，為的是更遠(yuǎn)期的利益；而市場(chǎng)理性看重的是當(dāng)前的利益，所以體現(xiàn)的是市場(chǎng)近期的變化。“只有這二者結(jié)合的時(shí)候，才是理性時(shí)代到來(lái)的時(shí)候�！�
6.3重點(diǎn)區(qū)域分析：CBD
2008年前CBD商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量分析
根據(jù)匯博行的調(diào)查與分析，截止到2008年，北京CBD的規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目共有38個(gè)，包括國(guó)貿(mào)三期、中央電視臺(tái)新址、北京財(cái)富中心、北京銀泰中心、北京電視中心等重點(diǎn)項(xiàng)目。預(yù)計(jì)到2008年，北京CBD總建筑規(guī)模將達(dá)到802萬(wàn)㎡，其中寫(xiě)字樓竣工面積達(dá)370萬(wàn)㎡。這些項(xiàng)目中，將至少有19個(gè)項(xiàng)目包含有商業(yè)面積，新增供應(yīng)量合計(jì)將不低于85萬(wàn)㎡。加上2002年前已經(jīng)營(yíng)業(yè)的國(guó)貿(mào)商城1-2期和SOHO現(xiàn)代城等商業(yè)，總面積近百萬(wàn)。如果加上與CBD馬路之隔的商業(yè)項(xiàng)目如：新秀水市場(chǎng)（28000㎡）、秀水二期（6000㎡）、首創(chuàng)呼家樓項(xiàng)目（商業(yè)100000㎡）、百富國(guó)家大廈項(xiàng)目（商業(yè)32000㎡）等，大約在120萬(wàn)㎡以上。
CBD區(qū)域新增主要商業(yè)項(xiàng)目
項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目位置 項(xiàng)目規(guī)模m2 開(kāi)業(yè)或交房時(shí)間 租售情況
國(guó)貿(mào)三期 大北窯 60,000 2007 租賃
華貿(mào)中心 大望路 200,000 2007 水世界商城租賃；其它銷(xiāo)售
建外SOHO 大望路 93,000 2004 銷(xiāo)售
LG雙子座大廈 永安里 35000 2005 租賃
萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 建國(guó)路 70,000 2005 租售并舉
藍(lán)堡國(guó)際公寓 建國(guó)路 10000 2004 銷(xiāo)售
金地國(guó)際花園 建國(guó)路 19000 2007 銷(xiāo)售
溫特萊中心 大望路 10000 2005 銷(xiāo)售
陽(yáng)光100 大望路 5000 2005 銷(xiāo)售
財(cái)富中心 關(guān)東店 37000 2004 銷(xiāo)售
新城國(guó)際 關(guān)東店 20000 2005 銷(xiāo)售
萬(wàn)通中心 關(guān)東店 12000 2006 銷(xiāo)售
銀泰中心 大北窯 19500 2007 租賃
中環(huán)世貿(mào)中心 大北窯 8000 2007 租賃
SOHO尚都 東大橋路 59000 2007 銷(xiāo)售
光華國(guó)際 東大橋路 22000 2007 銷(xiāo)售
世貿(mào)國(guó)際大廈 光華路 100000 2006 租賃
怡和國(guó)際公寓 光華路 20000 2006 銷(xiāo)售
中國(guó)第一商城 朝陽(yáng)路 55000 2005 銷(xiāo)售
合計(jì) 854500
資料統(tǒng)計(jì)：北京匯博行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司
3.銷(xiāo)售和租賃價(jià)格分析
作為CBD區(qū)域最早銷(xiāo)售項(xiàng)目SOHO現(xiàn)代城，在2001年銷(xiāo)售的時(shí)候，1-2層均價(jià)為22000元/㎡，時(shí)隔3年，建外SOHO銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)到30000元/㎡左右。目前CBD區(qū)域銷(xiāo)售價(jià)格最高達(dá)到60000元/㎡，那些公寓底商和高樓層商鋪銷(xiāo)售價(jià)格即使便宜的也在25000元/㎡左右，整體的銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)到30000元/㎡以上。
銷(xiāo)售價(jià)格直接決定租賃市場(chǎng)的租金水平，據(jù)匯博行商鋪?zhàn)赓U部調(diào)查，目前華貿(mào)中心、溫特萊、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、建外SOHO等已經(jīng)出售產(chǎn)權(quán)部分的商鋪，對(duì)外租金報(bào)價(jià)在50-70美金/月之間，合人民幣12-18元/天/㎡。LG雙子座大廈商場(chǎng)首層報(bào)價(jià)是租金170美金/月，合人民幣45元/天/㎡。拍賣(mài)的新秀水的10個(gè)商鋪，其使用面積4.83㎡，最低5年租金是130萬(wàn)，拍出天價(jià)的是395萬(wàn)，10個(gè)商鋪使用面積的平均租金在241元/天/㎡。
可以說(shuō)，目前，除中關(guān)村電子市場(chǎng)外，北京商鋪?zhàn)赓U價(jià)格沒(méi)有哪個(gè)區(qū)域租金總體能達(dá)到CBD的水平。
二.CBD商業(yè)市場(chǎng)分析
CBD規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)定位是充分發(fā)揮北京商務(wù)中心區(qū)的管理、集散、服務(wù)與交往功能，立足于首都，服務(wù)于全國(guó)，輻射亞太地區(qū)乃至全世界，是北京重要的國(guó)際金融功能區(qū)和發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的聚集地。100多萬(wàn)㎡商業(yè)地產(chǎn)如何承載現(xiàn)代商業(yè)流通服務(wù)業(yè)，使之成為北京發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的聚集地，是業(yè)界人士應(yīng)該重點(diǎn)思考的問(wèn)題。目前已經(jīng)營(yíng)業(yè)和正在招商的商業(yè)項(xiàng)目，其商業(yè)市場(chǎng)呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：
1. 將形成北京最大的商圈
通過(guò)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，我們發(fā)現(xiàn)，CBD不僅是中央商務(wù)區(qū)，也是目前北京最大的商業(yè)區(qū)，110萬(wàn)㎡是目前北京任何一個(gè)商圈也無(wú)法比擬的，即使舉世矚目的王府井商業(yè)區(qū)也不過(guò)35萬(wàn)㎡。目前正在形成的CBD商圈集中中有分散，分散中相對(duì)形成2個(gè)大的核心圈。所謂集中中有分散，主要是指110萬(wàn)㎡商業(yè)分散在20多個(gè)項(xiàng)目中，尤其是受長(zhǎng)安街、東三環(huán)交通主路的影響，使之不能形成一個(gè)有機(jī)的商業(yè)整體；而分散中形成2個(gè)大的核心圈，一是由國(guó)貿(mào)一、二、三期以及周邊銀泰中心、建外SOHO組成的國(guó)貿(mào)核心圈，規(guī)模在25萬(wàn)㎡；二是由華貿(mào)中心、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)領(lǐng)銜的大望路核心圈，規(guī)模在28萬(wàn)㎡以上。前者憑借10多年的商業(yè)積淀，繼續(xù)引領(lǐng)北京高端和時(shí)尚潮流，后者借助新光三越、西武百貨、沃爾瑪等國(guó)際著名品牌正在后來(lái)居上，不論他們之間競(jìng)爭(zhēng)結(jié)果如何，都會(huì)對(duì)北京現(xiàn)代流通服務(wù)業(yè)產(chǎn)生巨大影響。
2. 商圈業(yè)態(tài)業(yè)種復(fù)合程度極度齊全
如果說(shuō)業(yè)態(tài)業(yè)種復(fù)合程度是一個(gè)不好理解的概念，那么我們可以將CBD的100萬(wàn)商業(yè)與金源MALL86萬(wàn)（二期18萬(wàn)）進(jìn)行對(duì)比。CBD核心區(qū)高低不同的百貨、服裝市場(chǎng)有5家，分別是貴友商廈、晨曦百貨（國(guó)貿(mào)）、西武百貨（萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)）、新光三越（華貿(mào)）、秀水市場(chǎng)，而金源只有燕莎和貴友；在CBD大賣(mài)場(chǎng)、綜合超市有華潤(rùn)超市、沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)、法寶超市等，而金源只有易初蓮花；至于餐飲娛樂(lè)酒肆茶房在CBD更是有上千家。未來(lái)CBD商業(yè)可以用專業(yè)術(shù)語(yǔ)這樣形容：業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度極度齊全（全業(yè)態(tài)、全業(yè)種，表現(xiàn)出高度專業(yè)化與高度綜合化并存的成熟性結(jié)構(gòu)特征），行業(yè)多、店鋪多、功能多，商品組合的寬度極寬深度極深（商品高中低檔齊備，商品品種齊全。商品組合的寬度極寬，不同定位的大型百貨公司、超市大賣(mài)場(chǎng)都有。商品組合的深度極深由無(wú)數(shù)各類品牌專賣(mài)店、專業(yè)的不同行業(yè)主題專業(yè)店。）
3.引領(lǐng)北京高端零售市場(chǎng)以及時(shí)尚潮流
根據(jù)商業(yè)地價(jià)理論，商鋪的租金直接關(guān)系到商業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本和競(jìng)爭(zhēng)力，也關(guān)系到商業(yè)能否在這個(gè)區(qū)域存活。因此，CBD內(nèi)商業(yè)就不是一般概念里的商業(yè)了，除必備生活型業(yè)態(tài)以及解決人流和提升品質(zhì)的主力店、電影院、溜冰場(chǎng)等以外，其它必然是經(jīng)過(guò)高租金選擇的商業(yè)形態(tài)。只有能夠支付高租金的業(yè)態(tài)才能在這里生存，選擇的結(jié)果必然是高毛利率的商品、流行品以及一些高檔次、高品位和專業(yè)化、個(gè)性化很強(qiáng)的商業(yè)業(yè)態(tài)。同時(shí)，在CBD區(qū)域辦公、居住的主要是外企、私企、金融、傳媒等行業(yè)和企業(yè)的金領(lǐng)階層以及來(lái)自全國(guó)甚至全球的高收入階層。供給和需求兩方面的因素將最終導(dǎo)致CBD業(yè)態(tài)功能的特征必然是引領(lǐng)北京高端零售市場(chǎng)。
三.未來(lái)CBD商業(yè)發(fā)展面臨的主要問(wèn)題
1. 商業(yè)快速供給與需求矛盾將非常突出
世界上其它發(fā)達(dá)國(guó)家的CBD建設(shè)少則10年，多則幾十年，而北京CBD核心區(qū)800多萬(wàn)㎡的建設(shè)只用了5年時(shí)間，這不能不說(shuō)是世界城市建設(shè)史上的一個(gè)奇跡。我們?cè)谧院赖耐瑫r(shí)，更應(yīng)冷靜地分析：這100多萬(wàn)㎡商業(yè)面積，將用多長(zhǎng)時(shí)間才能真正經(jīng)營(yíng)和發(fā)展起來(lái)。如果按照目前北京高端零售和服務(wù)業(yè)市場(chǎng)，每平方米產(chǎn)生28000元產(chǎn)值計(jì)算，100萬(wàn)㎡需要280億銷(xiāo)售額才能支撐它的經(jīng)營(yíng)，其總量占到北京市2005年社會(huì)消費(fèi)品零售總額2900億元的10%，占到朝陽(yáng)區(qū)2005年778億元的36%。因此，未來(lái)CBD的整體商業(yè)快速供給與需求之間的時(shí)間結(jié)構(gòu)矛盾將非常突出。如果再考慮到CBD周邊3公里近百萬(wàn)平方米的新增商業(yè)（珠江帝景10萬(wàn)㎡、大成國(guó)際7萬(wàn)㎡、CBD東都10萬(wàn)㎡、優(yōu)唐8.5萬(wàn)㎡、富力城6.5萬(wàn)㎡、日壇國(guó)際廣場(chǎng)28萬(wàn)㎡、北京國(guó)際中心4萬(wàn)㎡、沿海賽洛城15萬(wàn)㎡等），這個(gè)矛盾將更加尖銳。
從我們現(xiàn)在調(diào)查的情況來(lái)看，包括國(guó)貿(mào)商城、銀泰中心柏悅生活Ｐａｒｋ Ｌｉｆｅ、LG雙子座商城、華貿(mào)水世界在內(nèi)的很多商業(yè)走的都是高檔路線，而國(guó)際上奢侈品牌、一線、二線品牌總量有限，如果CBD每一個(gè)商業(yè)的定位都在這一層面，將勢(shì)必導(dǎo)致內(nèi)部之間競(jìng)爭(zhēng)激烈。其次，除典型案例國(guó)貿(mào)商城、華貿(mào)水世界等只租不售外，絕大部分項(xiàng)目商業(yè)都出售產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)出售后將不可能保證對(duì)業(yè)態(tài)業(yè)種的控制權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)，因此將更加劇競(jìng)爭(zhēng)，影響物業(yè)的價(jià)值。早期想打造北京“新天地”的建外SOHO剛開(kāi)始租金在15元/天/㎡，如今到8元/天/㎡，出租率不到70%，就是一個(gè)例證。而真正的上海新天地租金從開(kāi)業(yè)時(shí)的6元/天/㎡，發(fā)展到現(xiàn)在的15元/天/㎡。
2.交通將影響商業(yè)的發(fā)展
根據(jù)最新調(diào)研顯示，目前有25％的人選擇自駕車(chē)或出租車(chē)進(jìn)入CBD。有限的空間和大量小汽車(chē)的進(jìn)入，使北京CBD平時(shí)有90％以上的道路都處于飽和或超飽和狀態(tài)，稍有事故就會(huì)造成大范圍交通擁堵。北京CBD核心區(qū)兩個(gè)大商圈，一是位于大北窯立交橋東北角國(guó)貿(mào)商圈，不僅包括商業(yè)，還包括寫(xiě)字樓、酒店、會(huì)展中心等商務(wù)設(shè)施；二是位于大望路的華貿(mào)商圈，也包括酒店、寫(xiě)字樓、商業(yè)。這兩大商圈，目前的交通已經(jīng)非常擁堵了，可以想象當(dāng)辦公全部入住、商業(yè)全面開(kāi)業(yè)后，CBD交通將會(huì)是怎樣一種狀況。這樣的交通狀況將使CBD商業(yè)發(fā)展受到制約。
首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授、CBD發(fā)展研究基地秘書(shū)長(zhǎng)蔣三庚認(rèn)為，CBD建設(shè)是一個(gè)企業(yè)生態(tài)群。所謂企業(yè)生態(tài)群，就是指若干個(gè)企業(yè)或者企業(yè)群在一定的生境條件下所形成的、并與環(huán)境相互作用的企業(yè)群體。對(duì)于CBD商業(yè)而言，無(wú)論是購(gòu)物還是餐飲、休閑、娛樂(lè)功能，都是一個(gè)大的生態(tài)群。在這個(gè)大的生態(tài)群當(dāng)中，應(yīng)使業(yè)種、業(yè)態(tài)“相生”而不“相克”，整體功能分區(qū)和規(guī)劃布局能夠相互支持、配套、補(bǔ)充，使商業(yè)功能的生態(tài)群有機(jī)溶入CBD這個(gè)大生態(tài)群，共同去成就北京商務(wù)中心區(qū)的國(guó)際金融功能區(qū)和發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的聚集地。
第七部分：北京市商業(yè)地產(chǎn)總結(jié)
2007年，北京商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了“井噴”現(xiàn)象，據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2007年北京面世的商業(yè)項(xiàng)目27個(gè)，放量的初始值將達(dá)到237萬(wàn)平方米。其中體量超過(guò)10萬(wàn)平方米的商業(yè)有九個(gè)，面積達(dá)約162萬(wàn)平方米，占到了總體放量的約70%。
5+1五合國(guó)際(WERKHART)集團(tuán)總顧問(wèn)劉力(劉力博客,劉力新聞,劉力說(shuō)吧)博士在接受記者采訪時(shí)表示，新項(xiàng)目的集中上市將使北京整體零售市場(chǎng)進(jìn)入空前激烈的競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，而新建項(xiàng)目主要聚集在傳統(tǒng)商業(yè)商務(wù)中心，使得這些區(qū)域的商業(yè)供給過(guò)剩。且這些新興商業(yè)的定位多以中高檔為主，定位上的雷同將使這些區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)急劇加大。
商鋪?zhàn)饨鸪掷m(xù)上漲
伴隨著商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量的加大，北京商業(yè)地產(chǎn)租金也持續(xù)看漲。之所以出現(xiàn)這種市場(chǎng)現(xiàn)象，主要原因之一是國(guó)際零售商大舉進(jìn)入北京市場(chǎng)。
年內(nèi)，大多數(shù)零售商都計(jì)劃在北京奧運(yùn)會(huì)前完成開(kāi)店，這無(wú)疑成為北京整體商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格上揚(yáng)的重要理由。僅在今年上半年，就頻頻報(bào)出CBD區(qū)域的SOHO尚都售出12萬(wàn)元/平方米的商鋪，一天銷(xiāo)售額突破13億元；馬連道的鼎觀格調(diào)商務(wù)茶院商鋪盡管售價(jià)高達(dá)3.2萬(wàn)元/平方米，但推出100套底層商鋪僅七天就被搶購(gòu)一空等案例，均成為所在區(qū)域內(nèi)商鋪出售最高價(jià)的典型代表。此外，靠近地鐵沿線的sunny town商業(yè)街和明天第一商街，統(tǒng)統(tǒng)出現(xiàn)熱銷(xiāo)，而投資客包括來(lái)自山西、浙江溫州等多個(gè)外省人士，不僅僅限于北京人。
商業(yè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)空前激烈
“商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)也將異常激烈。”劉力分析后表示，到2007年6月為止，北京已上市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目總建筑面積為110萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)全年商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)總面積達(dá)到600萬(wàn)平方米。新項(xiàng)目的集中上市將使北京整體商業(yè)零售市場(chǎng)進(jìn)入空前激烈競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài)。而這些項(xiàng)目主要集中在幾個(gè)主要商業(yè)區(qū)：東部商業(yè)地產(chǎn)放量主要集中在朝外、燕莎、國(guó)貿(mào)等區(qū)域；西部主要集中在西單、中關(guān)村和金融街區(qū)域。
未來(lái)高端購(gòu)物中心空間很大
面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)，劉力給出了解決之道：首先要注重主題性的突出，形成差異化競(jìng)爭(zhēng)。如世貿(mào)天階以“全北京向上看”為主題，斥資2.5億打造的夢(mèng)幻天幕，成為吸引人潮的世界級(jí)空中奇觀。其次，新建商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)從傳統(tǒng)商業(yè)中心向其他各區(qū)域、郊區(qū)擴(kuò)散。以避免區(qū)域發(fā)展的不平衡性，在發(fā)展過(guò)程中也應(yīng)注意地區(qū)、業(yè)態(tài)分布合理規(guī)劃，盡量避免一哄而上。另外劉力認(rèn)為，未來(lái)的新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目中，大型購(gòu)物中心所占的比重較大，說(shuō)明以購(gòu)物中心的模式進(jìn)行運(yùn)營(yíng)在北京商業(yè)零售市場(chǎng)上逐漸占據(jù)了主流模式地位。在經(jīng)營(yíng)模式上，只租不售的形式得以進(jìn)一步發(fā)展。定位于高端市場(chǎng)層面的購(gòu)物中心是2007年商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)中最大的亮點(diǎn)。從北京市商業(yè)總體供應(yīng)形式上來(lái)看，目前商業(yè)供應(yīng)面積不能滿足城市人口構(gòu)成和消費(fèi)需求，加之即將舉辦的北京奧運(yùn)會(huì)帶來(lái)的巨大商機(jī)，都意味著今年開(kāi)業(yè)的高端購(gòu)物中心未來(lái)發(fā)展空間仍然很大。
主題商業(yè)逐漸獲得各方認(rèn)可
劉力表示，隨著近幾年商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)供應(yīng)量集中加大，導(dǎo)致市場(chǎng)供大于求，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，空置率上升。在這種背景下，主題商業(yè)項(xiàng)目誕生了。具有主題的商業(yè)項(xiàng)目既細(xì)分了市場(chǎng)，也甄別了客戶群，可以很好地將目標(biāo)客戶群吸引過(guò)來(lái)，成為商業(yè)項(xiàng)目的消費(fèi)者。同時(shí)通過(guò)對(duì)產(chǎn)品的調(diào)整、同類商家的集中化或購(gòu)物環(huán)境的營(yíng)造，將很多隨機(jī)性較強(qiáng)的購(gòu)物行為轉(zhuǎn)變?yōu)槟康男韵M(fèi)，主題商業(yè)逐漸獲得各方認(rèn)可。據(jù)記者了解，主題商業(yè)地產(chǎn)在國(guó)外早已形成趨勢(shì)，有別于綜合性購(gòu)物中心的一站式購(gòu)物，前者更體現(xiàn)了單個(gè)項(xiàng)目的個(gè)性化及特殊性。在商業(yè)供應(yīng)充足的市場(chǎng)內(nèi)，穩(wěn)穩(wěn)抓住目標(biāo)客戶群。
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