一. 大型城市綜合體在我國的發(fā)展

　　1. 激變時代我國城市建設(shè)開發(fā)的一個重要趨勢

　　“中國的城市化與美國的高科技發(fā)展將是深刻影響21世紀(jì)人類發(fā)展的兩大主題”[①]，從1990年到2010年，我國的城市化從18.96%將提高到45%以上[②]，這一迅猛進(jìn)程使城市建設(shè)開發(fā)進(jìn)入一個激變時代，要求緊湊型、節(jié)約型城市的合理解決方案，涵蓋房地產(chǎn)全部開發(fā)鏈的城市綜合體業(yè)態(tài)（City Mall）正是這一發(fā)展階段的特定產(chǎn)物。它實現(xiàn)了將城市運營、區(qū)域運營與泛地產(chǎn)有機(jī)結(jié)合的區(qū)域性綜合，已成為當(dāng)前我國城市開發(fā)的重要趨勢之一。

　　城市綜合體，具體指都市中的居住、商務(wù)辦公、出行購物、文化娛樂、社交游憩等各種城市物業(yè)功能復(fù)合、相互作用、互為價值鏈空間的高度集約型街區(qū)群體。它通過街區(qū)實現(xiàn)與外部城市空間的有機(jī)結(jié)合，并與交通系統(tǒng)有效聯(lián)系，成為城市功能混合使用中心，延展城市的空間價值[③]。

　　2. 當(dāng)前我國城市綜合體項目的發(fā)展及其面臨的風(fēng)險

　�。�1）我國城市綜合體項目發(fā)展的兩面性

　　十多年來，我國城市綜合體項目對帶動城市經(jīng)濟(jì)和提升城市的形象品質(zhì)起到一定作用，香港銅鑼灣時代廣場、北京華茂中心、深圳的華潤萬象城、上海恒隆廣場等地標(biāo)項目已成為一張張耀眼的城市名片。

　　然而并非所有的城市綜合體都能帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)。作為一種城市價值系統(tǒng)的運營模式，大型城市綜合體資源配置的綜合性，開發(fā)技術(shù)和投資決策的復(fù)雜性遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于單純地產(chǎn)或房產(chǎn)開發(fā)，意味著綜合體開發(fā)必然承受巨大風(fēng)險。區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境把握不到位、行業(yè)市場環(huán)境巨變、項目規(guī)劃定位失誤、資金鏈斷裂、開發(fā)商經(jīng)營操盤能力不足、后期運營不利……，諸如此類等等因素造成幾乎每個城市都有綜合體的失敗案例。綜合體開發(fā)對區(qū)域資源的配置具有不可逆性；因此失敗造成的不僅僅是項目本身的損失和開發(fā)企業(yè)的重創(chuàng)，而且影響到整個區(qū)域系統(tǒng)發(fā)展的進(jìn)程和秩序，很多城市為此付出了巨大的代價。

　�。�2）影響我國綜合體項目開發(fā)的重要風(fēng)險因素

　　影響綜合體項目成功與否的重要風(fēng)險因素來自于兩大方面，一方面是對區(qū)域環(huán)境開發(fā)條件的要求，包括城市綜合經(jīng)濟(jì)能力、地段、交通、商圈等；另一方面是對開發(fā)商的要求，包括資金實力、開發(fā)節(jié)奏、配套資源、人才團(tuán)隊、經(jīng)營能力以及項目風(fēng)險承受能力等[④]。

　　當(dāng)前，我國北京、上海等一線城市，城市綜合體發(fā)展日臻成熟。但是對于其他城市而言這一業(yè)態(tài)尚處于起步階段，從環(huán)境的開發(fā)條件看，一是國內(nèi)的金融環(huán)境不利商業(yè)的流通性，商業(yè)地產(chǎn)價值被低估的情況還在持續(xù)；二是城市綜合經(jīng)濟(jì)能力、地段、交通、通訊、商圈不成熟，難以支撐項目的持續(xù)經(jīng)營。

　　從國內(nèi)開發(fā)企業(yè)的角度看，一是國內(nèi)開發(fā)商對綜合體開發(fā)處于初步探索階段，尤其商業(yè)部分專業(yè)人才缺乏，操盤經(jīng)驗嚴(yán)重不足；二是國內(nèi)融資渠道狹窄，海外融資經(jīng)驗渠道缺乏造成融資成本高，資金后勁不足；三是城市綜合體項目屬于高端物業(yè)，項目的投融資管理、規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)建設(shè)、招商運營等每一個環(huán)節(jié)都離不開國際化合作，缺乏國際化經(jīng)營的文化背景也是國內(nèi)開發(fā)企業(yè)的軟肋。

　�。�3）我國城市綜合體項目風(fēng)險的主要體現(xiàn)

　　綜上所述的原因，我國大部分城市綜合體項目的主要風(fēng)險體現(xiàn)在如下幾大點：一是項目財務(wù)與金融風(fēng)險，綜合體項目普遍存在高價拿地，寫字樓和公寓等產(chǎn)品低價出售形成的投資收益風(fēng)險，還有規(guī)模體量龐大，開發(fā)周期長帶來的投融資管理復(fù)雜、國家金融法律政策變化等因素，造成項目融資不足、資金運營失利、項目資金鏈斷裂等現(xiàn)金流風(fēng)險；

　　二是在項目規(guī)劃業(yè)態(tài)設(shè)計的風(fēng)險，如錯估區(qū)域環(huán)境的條件盲目立項，項目規(guī)劃定位方向偏離市場，產(chǎn)品設(shè)計的嚴(yán)重缺陷等戰(zhàn)略性風(fēng)險。在北京和上海等大都市需要考慮綜合體與區(qū)域之間的關(guān)系，要考慮區(qū)域的交通、通訊等能否支撐；

　　三是市場競爭風(fēng)險，包括與競爭對手，建筑承包商、各類合作機(jī)構(gòu)（包括政府部門）以及購房者、租戶等的競爭博弈；

　　四是招商和運營風(fēng)險，綜合體項目的持續(xù)收益主要來自于對商業(yè)物業(yè)的租賃和經(jīng)營長期積累的滾動收益，招商瓶頸、商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)運營的能力和運營資金的長期支撐需求是國內(nèi)綜合體開發(fā)企業(yè)面臨的最普遍最嚴(yán)重困惑。

　　最后，在當(dāng)前的時局條件下，還有一個城市綜合體商業(yè)項目研究無法回避的重要因素，那就是國際金融危機(jī)的全球化和世界經(jīng)濟(jì)蕭條帶來的系統(tǒng)風(fēng)險。

　　城市綜合體開發(fā)的風(fēng)險研究是一個巨大的系統(tǒng)工程，本文通過一個國內(nèi)開發(fā)商在建中的，具有當(dāng)前我國城市綜合體典型特征的代表性項目“綠城·溫州鹿城廣場綜合體”的風(fēng)險解析，旨在見微知著，對當(dāng)前我國城市綜合體發(fā)展中普遍性風(fēng)險的管理有借鑒意義。

　　二. “綠城·溫州鹿城廣場”綜合體項目簡介

　　本項目是由綠城集團(tuán)于2006年12月30日，以33.333億元的出價獲得這塊號稱“溫州地王”地塊的開發(fā)權(quán)，是其開發(fā)的首個城市綜合體項目。

　　該項目位于溫州市中心區(qū)江濱路與車站大道交匯處，濱江景觀帶南岸與甌江相鄰。我們從項目的區(qū)域背景及市場價值、空間規(guī)劃及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、項目開發(fā)商簡介三方面對項目作基本完整的描述。

　　1. 項目區(qū)位背景綜述

　　2. 項目空間規(guī)劃和業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)介紹

　�。�1）項目空間規(guī)劃與功能定位

　　綠城·溫州鹿城廣場定位為國內(nèi)一流、浙江第一的集商、住、休閑旅游一體化的現(xiàn)代化城市綜合體。

　　綠城集團(tuán)邀請了包括美國SOM公司、美國RTKL設(shè)計公司、美國SWA公司等全球一流團(tuán)隊共同合作，對綠城·溫州鹿城廣場項目的總體規(guī)劃、購物中心、景觀規(guī)劃及交通組織進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，以打造國際一流、國內(nèi)領(lǐng)先的高品質(zhì)綜合項目。

　　從空間上看，迎江依江兩個角度的鳥瞰圖和一張迎江立面效果圖共同勾勒出了本項目寬廣通透，氣勢高貴的濱江都市空間意象和齊整有序的建筑格局。從功能結(jié)構(gòu)上看，本綜合體項目由5類基本業(yè)態(tài)類型構(gòu)成：一站式現(xiàn)代化購物中心，超五星級酒店，國際甲級寫字樓，酒店式產(chǎn)權(quán)公寓和高品質(zhì)人文住宅社區(qū)。

　�。�2）項目規(guī)模體量和業(yè)態(tài)組合分割

　�、� 項目規(guī)模體量總體指標(biāo)

　�、� 業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)與體量分割

　　3. 項目開發(fā)企業(yè)簡介

　　綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（以下簡稱綠城）成立于1995年， 2005年轉(zhuǎn)制為外商獨資企業(yè)，是香港上市公司——綠城中國控股有限公司（股票代碼：3900）的全資子公司，總部設(shè)在浙江省杭州市，具有國家一級開發(fā)資質(zhì)。

　　歷經(jīng)15年的發(fā)展，綠城轄有70多家成員企業(yè)，擁有員工2600余人，房產(chǎn)開發(fā)足跡遍及浙江省內(nèi)，和國內(nèi)一線及省會城市30多個。至2009年1月底，在建、待建項目達(dá)72個，總占地面積1951萬平方米，總建筑面積2591萬平方米。公司專注開發(fā)系列城市優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)品，連續(xù)5年同時名列中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)綜合實力及品牌價值TOP10，并兩度蟬聯(lián)浙江省房地產(chǎn)企業(yè)50強(qiáng)榜首,1998年以來歷年評為AAA級信用單位。2008年，綠城實現(xiàn)銷售額151.6億元，總品牌價值達(dá)47.16億元，在全國混合所有制房地產(chǎn)企業(yè)中排名第二。

　　綠城專注于高品質(zhì)物業(yè)的開發(fā)，住宅產(chǎn)品類型不斷豐富和完善，已形成以杭州桂花城為代表的多層公寓系列、以杭州綠園、春江花月為代表的高層公寓系列、以杭州九溪玫瑰園、桃花源為代表的別墅系列，以北京御園為代表的平層官邸系列、以杭州翡翠城為代表的大型社區(qū)系列、同時涉及高星級酒店、寫字樓、學(xué)校等公建項目的開發(fā)。溫州鹿城廣場為綠城開發(fā)的首個大型城市綜合體項目。