“當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了調(diào)整期，但這是不是所謂的‘拐點(diǎn)’？”廣東省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長蔡穗聲認(rèn)為，這需要一段時(shí)間的觀察才能下結(jié)論。
針對第三季度末廣東一些城市出現(xiàn)的房地產(chǎn)銷售疲態(tài)以及有關(guān)“樓市進(jìn)入拐點(diǎn)”的判斷，11月3日，蔡穗聲在北師大珠海分校舉行的“新形勢下的中國房地產(chǎn)及專業(yè)人士國際化高峰論壇”上，他剖析了下一階段房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢以及產(chǎn)業(yè)內(nèi)部存在的三大矛盾。
望眼欲穿的“拐點(diǎn)”
“拐點(diǎn)”無疑是“十一”成交量萎縮之后媒體賦予樓市的熱門詞匯。對于普通購房者來說，“拐點(diǎn)”意味著“虛高”的房價(jià)將可能會降下來。
蔡穗聲并不認(rèn)同這種說法�！啊摳摺那疤崾恰摗�，媒體或公眾經(jīng)常將房價(jià)‘虛高’歸因于炒房現(xiàn)象，是投機(jī)下的樓市泡沫”，而在蔡穗聲看來，近年來中國房地產(chǎn)價(jià)格的攀升是由幾方面客觀原因推動的。
“第一，中國整體經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速攀升，城市化加劇發(fā)展；第二，作為不可再生資源，我國土地供應(yīng)緊縮，這也是房產(chǎn)業(yè)界通常說的‘831大限’；第三，我國貿(mào)易多年持續(xù)順差，資金流動性過剩，出現(xiàn)全球性資產(chǎn)重新估價(jià)，特別是土地的重新估價(jià)；第四，居民對生活的期望值在不斷提高�！睂@個(gè)“期望值”問題，蔡穗聲不失幽默地舉例：在他剛參加工作時(shí)，對于兩室一廳的住房已經(jīng)非常滿意，而現(xiàn)在的年輕人則認(rèn)為三室兩廳120多平方米的住房才是追求目標(biāo)，這是他當(dāng)年想都不敢想的奢望；
“最后一點(diǎn)，從廣東看，珠三角作為中國房地產(chǎn)的起源地和發(fā)展相對較成熟的地區(qū)，是中國經(jīng)濟(jì)引擎之一，也是世界關(guān)注的投資熱點(diǎn)地區(qū)�！�
蔡穗聲認(rèn)為，這些宏觀面因素有力支撐了廣東房價(jià)，在這種情況下輕易拋出“拐點(diǎn)”的說法，顯然過于輕率。他說，目前用于調(diào)控的手段主要集中在土地和金融政策。土地供應(yīng)是有了適當(dāng)放松，但放松是不可持續(xù)的；金融政策上，銀行利率調(diào)整也僅僅在一定層面產(chǎn)生效果。政府還在試圖控制人們在住房外的房產(chǎn)投資需求，最近的房貸政策區(qū)分了購第一套房和購第二套房的不同貸款要求：只有已還清第一套房貸的方可貸第二套房。但在業(yè)內(nèi)人士看來，這個(gè)政策依然是有漏洞，比如，如果第一套住房沒有貸款，那么在購買第二套住房的時(shí)候，銀行根本就不知道貸款者是第幾次購房。
房價(jià)調(diào)整難言“樓市拐點(diǎn)”
在推論廣東房價(jià)上漲的必然原因時(shí)，蔡穗聲實(shí)際上含蓄地指出，未來廣州房價(jià)還將繼續(xù)上漲。對于部分城市第三季度末出現(xiàn)的銷售疲態(tài)，早前他也說過有開發(fā)商反映，10月份確實(shí)出現(xiàn)銷售量下降，或是開發(fā)商用促銷方式來增加銷售量的情況。
“出現(xiàn)這種現(xiàn)象的可能原因是，房價(jià)確實(shí)漲到了一個(gè)高位，需要調(diào)整！”蔡穗聲說，銀行貸款和房貸政策不斷出臺，放貸的嚴(yán)格化影響了市場消費(fèi)力。這個(gè)調(diào)整也不可能一蹴而就，是需要一個(gè)時(shí)間，但絕不能就此下結(jié)論說“中國樓市已經(jīng)到了一個(gè)拐點(diǎn)”。
既然難言拐點(diǎn)，中國的房地產(chǎn)業(yè)走勢如何呢？蔡穗聲分析，國務(wù)院2003年的政策已經(jīng)指出要堅(jiān)持住房市場化基本方向，最新的“十七大”報(bào)告也說明，要從制度上更好地發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用。也就是說，“房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)市場化的資源配置方式”。這一以貫之的政策風(fēng)向不變，不管政府在樓市、房價(jià)上采取何種調(diào)控手段，它基礎(chǔ)的前提是不會變，即尊重市場對房地產(chǎn)業(yè)的資源配置。只要國家土地基本政策不改變，房地產(chǎn)業(yè)的利益格局是不會改變。
內(nèi)部矛盾＝前進(jìn)動力
“基本格局不改變，并不代表未來的房地產(chǎn)業(yè)會一成不變、死水一潭。”蔡穗聲認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的動力機(jī)制還存在，當(dāng)下房地產(chǎn)還存在三大矛盾。
第一大矛盾是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與金融改革的矛盾。作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)一直以銀行貸款融資方式為主，隨著金融改革的推進(jìn)，銀行不斷上調(diào)準(zhǔn)備金率、貸款加息，開發(fā)商從銀行貸款的難度愈來愈大，迫使房地產(chǎn)業(yè)更多依賴直接融資，或通過上市利用資本市場融資，或向外資出讓股份獲得資金支持。融資方式傾向性的改變，將促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的整合。
第二大矛盾是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與資源節(jié)約的矛盾。房地產(chǎn)業(yè)是資源高消耗型產(chǎn)業(yè)，目前國內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)還處于粗放式經(jīng)營，這與我國建設(shè)節(jié)約型社會相悖。未來房地產(chǎn)業(yè)要在資源節(jié)約上下努力，包括土地、建材等等。
最后一大矛盾也是當(dāng)前最為人所詬病的：房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與社會公平的矛盾。社會上一股極大的聲音認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展拉大了社會貧富差距，并催生了仇富情緒。從現(xiàn)實(shí)看，對于實(shí)現(xiàn)社會公平、實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的理想，政府將承擔(dān)更多責(zé)任，但是開發(fā)商也不能置身事外，“房屋應(yīng)該造給更多的人，房屋開發(fā)應(yīng)該瞄準(zhǔn)普通群眾，建造更多的中小戶型住宅�！�
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