南方都市報2月12日訊近期，《廣州市舊城更新改造規(guī)劃綱要（征求意見稿）》向社會各界公示，劃定了更新改造重點為內(nèi)環(huán)路以內(nèi)———越秀、天河、荔灣等區(qū)，廣州過半數(shù)專業(yè)市場的分布圈層，面積約為33平方公里。
這僅是政府騰籠換鳥，激活現(xiàn)有商圈物業(yè)的部分信號。消息人士稱，國土、規(guī)劃等多個政府職能部門剛剛聯(lián)合成立了“舊改辦”，招攬各路資本豪客進入舊城開發(fā)。
記者多方了解到，除了保利、富力等大型開發(fā)商提前布局之外，大連萬達、瑞安天地、新光商業(yè)等老牌商業(yè)操盤手也蠢蠢欲動。而專業(yè)市場作為這場“舊城地盤爭奪戰(zhàn)”的另一派主角，則死守其已占據(jù)的“黃金地段”，揚言“不搬遷”。
多元勢力暗中角力，廣州商業(yè)格局暗藏變局。
專業(yè)市場搬遷不易
內(nèi)環(huán)路圈起來的“老市區(qū)”從來都是流金淌銀的風(fēng)水寶地。這里，廣州市有超過一半的專業(yè)市場集中在此，比如被業(yè)界稱為“廣州價格”的黃沙水產(chǎn)品交易中心，比如出貨量有“世界十雙鞋，廣東占其三”的站西鞋業(yè)商圈等等。
“因為專業(yè)市場的開發(fā)建設(shè)時間很早，跟隨廣州城市化進程的推進，其所處的地塊便從以前的‘生偏地’變?yōu)槿缃竦摹@石地’。但也是因為開發(fā)得早，傳統(tǒng)專業(yè)市場難免存在硬件設(shè)施落后等弱點�！比A南汽貿(mào)城董事長黎名準(zhǔn)告訴記者，政府想借力“舊城改造”的磅礴氣勢倒逼專業(yè)市場外遷，“但可能不那么容易，至少要8-10年才能實現(xiàn)�！�
原因很簡單，“大多數(shù)專業(yè)市場都是自己建設(shè)自己經(jīng)營的，產(chǎn)權(quán)不歸屬于政府�！蔽挥诹骰ǚb商圈的廣控服裝城財務(wù)總監(jiān)田瑞華告訴記者，“政府力促商家把專業(yè)市場從市中心搬到市郊番禺，但建場容易成市難，番禺目前還沒有‘市’氣，也就保不住‘人’氣和商機。沒有商機就是死路一條�！�
但一位不愿透露姓名的官員告訴記者，“廣州有一千多家批發(fā)市場，因為廣州市中心城區(qū)的土地非常緊張，許多專業(yè)市場內(nèi)的攤位可以轉(zhuǎn)去做零售、倉庫等，這就導(dǎo)致了真正做批發(fā)經(jīng)營的商場不過半數(shù)，市場出現(xiàn)空殼現(xiàn)象。”
從這個角度來看，“地段決定價值”，也是眾多老牌專業(yè)市場開發(fā)商揚言“絕不會搬遷”的重要原因之一。
“舊改”令新增建設(shè)用地激增
一方面，傳統(tǒng)專業(yè)市場提前卡位布局，牢牢盤踞中心城區(qū)的“鉆石地盤”。另一方面，從上個世紀(jì)90年代，廣州就提出“限制開發(fā)商進入老城區(qū)參與開發(fā)”。這在某種程度上也導(dǎo)致了廣州零售商業(yè)網(wǎng)點不如專業(yè)市場多，盤子遠不如專業(yè)市場大，租金不如專業(yè)市場高，外來投資者也是“不得其門而入”。
不過，隨著廣州“舊城改造”大幕的揭開，局面悄然發(fā)生改變。
《廣州市舊城更新改造規(guī)劃綱要（征求意見稿）》明確提出，“通過部分傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)外遷，疏解舊城人口，減少通勤交通，緩解舊城交通壓力。通過舊城土地功能置換、綜合環(huán)境整治、特色文化挖掘吸引高端服務(wù)業(yè)進駐，進而促進舊城產(chǎn)業(yè)升級。外遷產(chǎn)業(yè)既能為新區(qū)提供就業(yè)機會，又可以借機升級，從而實現(xiàn)城市結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和新舊區(qū)聯(lián)動發(fā)展�！�
有數(shù)據(jù)顯示，這一輪“三舊”（舊城區(qū)、舊村莊、舊廠房）改造，將為廣州新增高達353平方公里的建設(shè)用地，相當(dāng)于其未來10年新增建設(shè)用地的2.4倍。“以荔灣區(qū)為例，光是眼下正在拆遷的康王路危房，就可以新增近20萬平方米的商業(yè)用地。”廣州市商業(yè)街協(xié)會副會長嚴(yán)啟明告訴記者，“舊城改造”已經(jīng)對各路資本放行。
外地資本伺機殺入
去年10月，保利地產(chǎn)以1.42億元取得了琶洲村超過64萬平方米的土地。緊接著，廣州市政府陸續(xù)推出《關(guān)于加快推進“三舊”改造工作的意見》，《廣州市舊城更新改造規(guī)劃綱要（征求意見稿）》等文件，利好的拿地消息不斷刺激著趴在廣州門口多年的外地資本們粗壯的神經(jīng)。
萬達集團董事長王健林日前接受媒體采訪時坦言，“廣州的地越來越少，萬達對廣州的舊城改造也很有興趣，但要找的肯定是投入百億以上的大項目，門檻高的話可以減少競爭對手。目前，萬達在廣州還有兩三個項目在談，都是在目前大家認為不適合做商業(yè)的地方。”
或許是英雄所見略同，因成功打造上海新天地而名滿天下的瑞安天地公司，眼下除了趕工佛山祖廟“舊改”項目之外，“康王路等多個廣州‘舊改’地塊，我們都去考察過，但體量都不夠大。瑞安天地的模式是做城市綜合體，所以一般要求項目地塊要在100萬平方米以上。”負責(zé)瑞安天地華南區(qū)拓展的張先生向記者透露。
本地資本“淺水慢行”
相比外來開發(fā)商想“獅子大開口”，本地開發(fā)商則顯得“謹(jǐn)小慎微”。在此之前，富力地產(chǎn)已經(jīng)聯(lián)手合景泰富、新鴻基地產(chǎn)拿下廣州第一個城中村改造項目———獵德村項目。有消息人士稱，富力除了獲得獵德村項目外，還與楊箕、同和等城中村締結(jié)合作關(guān)系，直接或間接參與改造工作。
而新光商業(yè)總經(jīng)理韋振杰則告訴記者，“我們已經(jīng)在珠海吉大免稅商場旁邊拿了21萬平方米體量的‘舊改’項目，但凡此類經(jīng)驗，都可以成為我們跟廣州政府有關(guān)部門洽談舊改項目的合作籌碼。不過，國土、規(guī)劃等多個政府職能部門剛剛聯(lián)合成立了‘舊改辦’，具體運作模式還沒有定下來，因此新光商業(yè)暫時還沒有參與廣州‘舊改’的實質(zhì)性舉措。”
凡此震蕩無疑會為廣州商業(yè)市場注入一股新的活力。“廣州商業(yè)地產(chǎn)所占比例太低，而且高素質(zhì)的不多，廣州的地產(chǎn)開發(fā)模式需要沖擊。”王健林說。
商業(yè)優(yōu)勢從批轉(zhuǎn)向零？
接下來，“隨著廣州地產(chǎn)開發(fā)模式的改變，專業(yè)市場將逐漸遷出內(nèi)層圈，而零售商場則會繼續(xù)留守在市中心，形成商業(yè)功能的自然分區(qū)。而在短期內(nèi)，零售和批發(fā)還是會形成并存發(fā)展的局面�！背Ｗ稍僀EO黃文杰說，
沿著這條路走下去，“市中心的零售商業(yè)體量會日漸增多，商業(yè)操盤手素質(zhì)會越來越高，競爭格局越來越激烈，廣州的商業(yè)格局可能會從目前的強在‘市場’慢慢轉(zhuǎn)變?yōu)橹卦凇闶邸！崩杳麥?zhǔn)說。本報記者肖昕
典型案例
上下九商圈
以歷史時間換商業(yè)空間
繁華繁榮看中心城區(qū)，體現(xiàn)實力看郊區(qū)。
荔灣是老城區(qū)，共有238家專業(yè)批發(fā)市場，經(jīng)營面積約280萬平方米；土地面積只占廣州市面積的0.85%，但其危房面積卻占全市總量80%，還有眾多舊的廠房倉庫，“三舊”改造任務(wù)繁重。
按照廣東現(xiàn)代化研究會副會長廖偉陽給荔灣策劃的改造方案，整個荔灣區(qū)將被視為一座“公園”劃分為“五區(qū)一街”，即陳家祠嶺南文化廣場區(qū)、沙面歐陸風(fēng)情區(qū)、荔枝灣文化休閑區(qū)、芳村水秀花香生態(tài)文化區(qū)、十三行商埠文化區(qū)和上下九商業(yè)步行街。
基此框架，上下九商業(yè)街?jǐn)M延伸至龍津西（緊接荔枝灣休閑區(qū)），商街全長從原來的1182米延伸到2466米。
目前，恩寧一帶的危樓舊樓拆遷已基本完成，計劃投資50億元打造類似新加坡“牛車水”的西關(guān)主題公園，包括電影博物館、粵劇發(fā)源地、騎樓文化、園林等等。配合這一氛圍的營造，將橫街窄巷打造成玉石街、金鋪等等藏品商貿(mào)區(qū)，沿著上下九大路呈排骨式兩旁列開。
考慮到現(xiàn)十三行路上的批發(fā)市場與該區(qū)域的歷史文化氛圍格格不入，經(jīng)營方式已經(jīng)造成了該路“全天候的秩序混亂”。荔灣區(qū)委書記劉悅倫在荔灣區(qū)委十屆八次全會上表示，“原則上專業(yè)市場能搬則搬，畢竟這也是為老城區(qū)改善環(huán)境考慮，至于何時搬、怎么搬、搬哪一塊，現(xiàn)在還沒最終定論。”肖昕
聲音
舊改進程中
會出現(xiàn)“商業(yè)盲期”？
在這個進程中，“廣州商業(yè)可能會經(jīng)歷一個盲期。”廣東現(xiàn)代化研究會副會長廖偉陽認為，無論是批發(fā)還是零售，商業(yè)的核心都在于做“流量經(jīng)濟”，即人流、信息流、資金流、商品流等等。一方面，專業(yè)市場的遷移會帶走部分“流量”；另一方面，扎堆投資的結(jié)果可能是商業(yè)物業(yè)集中涌現(xiàn)，那么，在特定區(qū)域特定時間段內(nèi)，廣州的商業(yè)零售可能會出現(xiàn)“供求矛盾”，誰都不清楚如何才能養(yǎng)好物業(yè)，這就是所謂的“盲期”。
但也有人不這么認為。“商業(yè)發(fā)展到現(xiàn)在，任何一種業(yè)態(tài)都不大可能孤立存在。所以廣州的專業(yè)市場早在10年前，就已經(jīng)從單一的批發(fā)功能轉(zhuǎn)向
‘批零’結(jié)合。未來，業(yè)態(tài)組合越豐富，給消費者提供的體驗越多元化，那么商業(yè)的生命價值就越大。但值得注意的是，廣州的專業(yè)市場已經(jīng)不再是過去‘現(xiàn)金、現(xiàn)貨、現(xiàn)時’的交易模式，而是逐步升級到依托電子信息來進行交易，整個商品生產(chǎn)流通的供應(yīng)鏈會大大縮短，因此不大可能出現(xiàn)‘青黃不接’�！爸袊笊虡I(yè)操盤手之一鄧國堅認為，在這個品牌競爭定勝負的年代，品牌商對商品的展示需求已經(jīng)大大提升，這就帶動了單鋪往大面積方向發(fā)展，繼而推高商業(yè)體量的市場需求，會出現(xiàn)商業(yè)再構(gòu)，但不會出現(xiàn)盲期。肖昕
