第二部分想談的話(huà)題是花都商業(yè)大轉(zhuǎn)型從城郊社區(qū)型向都市副中心轉(zhuǎn)型。

　　我們對(duì)這里很熟悉，我們每次會(huì)議都在這里開(kāi)，今年國(guó)際采購(gòu)中心也是在這里推動(dòng)的，上個(gè)月花都空港經(jīng)濟(jì)區(qū)與空港商業(yè)也專(zhuān)門(mén)有一個(gè)論壇在這里。

　　花都從過(guò)去一個(gè)不重商業(yè)，開(kāi)始逐步重商業(yè)，這是一個(gè)新的開(kāi)始，是一種轉(zhuǎn)型。

　　從現(xiàn)狀來(lái)看，花都的商業(yè)個(gè)性還是一個(gè)城市郊區(qū)型商業(yè)，我們的商業(yè)都是一些小百貨、小市場(chǎng)、小超市，廣百去年在這里開(kāi)了，這是第一個(gè)大商業(yè)開(kāi)始，整體而言還都是密布的小商業(yè)，同地圖上一看都是這些小商業(yè)的單位。這些商業(yè)的特點(diǎn)，一是服務(wù)本地人口，居民在這里消費(fèi)，二是中小商業(yè)，都是小商業(yè)，三是間鋪商業(yè)，以民間鋪為主的商業(yè)，臨時(shí)性很強(qiáng)，因?yàn)槌鲎饨o誰(shuí)不具有長(zhǎng)期的品牌價(jià)值，既可以整租，也可以換鋪主，臨時(shí)性比較強(qiáng)，在這樣小商業(yè)背景下，大家都步行購(gòu)物，或者騎個(gè)自行車(chē)，對(duì)大停車(chē)場(chǎng)沒(méi)有要求，也沒(méi)有一站式的要求，這種社區(qū)都是本地居民式的，層次都是中低端消費(fèi)，于是高端消費(fèi)都流失到中心城區(qū)，這就是現(xiàn)有的商業(yè)個(gè)性，這種個(gè)性是城市化初期、中期的小商業(yè)主導(dǎo)模式。

　　任何一個(gè)城市，任何一個(gè)區(qū)域的商業(yè)發(fā)展，在不同時(shí)代是不同的結(jié)構(gòu)，以廣州市主城區(qū)為例，改革開(kāi)放前一直到80年代以南方大廈、荔灣區(qū)那里為主導(dǎo)，沒(méi)有大量的車(chē)，有沒(méi)有大量的人流。從90年代開(kāi)始到20年代，北京路為主導(dǎo)，是公交、自行車(chē)購(gòu)物時(shí)代。到90年代后期，21世紀(jì)大發(fā)展的是天河商圈，公交車(chē)帶領(lǐng)了天河路的大變化，大量公交線(xiàn)都以東西為走向，集聚在天河，人流往東流，形成大的客流。

　　這種是都市型的形態(tài)，和郊區(qū)形式本質(zhì)的區(qū)別，都市的商業(yè)是本地服務(wù)一半，外地人服務(wù)一半，而郊區(qū)型、社區(qū)型都為本地服務(wù)，差異就在于是為本地人服務(wù)，還是外地人服務(wù)。

　　花都要執(zhí)行轉(zhuǎn)型，過(guò)去只是為花都服務(wù)的商業(yè)，現(xiàn)在要逐步轉(zhuǎn)變?yōu)榧葹榛ǘ既烁�好的服�?wù)，又開(kāi)始吸引外部的人流、客流，為廣州市的外部客流服務(wù)，這就是一個(gè)都市型的商業(yè)。

　　這是去年年底和今年年初上半年，關(guān)于花都大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的統(tǒng)計(jì)情況，目前規(guī)劃在建網(wǎng)點(diǎn)28個(gè)（5000平方以上），建筑面積108萬(wàn)平方米，按照人口94萬(wàn)人算，人均建筑面積1.14平方米。同時(shí)還要為外地旅游人口、休閑人口、過(guò)路人口服務(wù)，那么起碼人均在3平方米以上，也就是說(shuō)，現(xiàn)在花都商業(yè)面積的擴(kuò)張量，在未來(lái)十多年還要翻一倍以上，尤其是大商業(yè)，而且這種商業(yè)都是原來(lái)傳統(tǒng)的組團(tuán)區(qū)，有很多缺陷，比如交通、住宅建筑都是本地人，沒(méi)有大樓盤(pán)、高端人口的支撐，這需要整個(gè)花都商業(yè)向周邊擴(kuò)散，重新構(gòu)架原來(lái)的商業(yè)體系。

　　這種商業(yè)體系的構(gòu)建可以借鑒主城區(qū)三大商業(yè)集群，目前主城區(qū)三大集群一是荔灣區(qū)商業(yè)集群，二是越秀區(qū)商業(yè)集群，三是天河區(qū)的商業(yè)集群，和正在崛起的海珠區(qū)及番禺區(qū)的商業(yè)集群。三大商業(yè)集群為都市服務(wù)，每一個(gè)集群至少有三到四個(gè)購(gòu)物中心或大百貨支撐。未來(lái)十年，規(guī)劃2020年，花都這樣大的商業(yè)體應(yīng)該有兩到三個(gè)，支撐起一個(gè)大的都市型商圈，在這樣的商圈里，外地客人、國(guó)內(nèi)客人到我們這采購(gòu)，相當(dāng)于去新加坡、馬來(lái)西亞、美國(guó)，部分是采購(gòu)的，這點(diǎn)花都非常有條件，現(xiàn)在做得比較好的是汽車(chē)、皮具。還有觀(guān)光休閑，會(huì)議展廊，一個(gè)副中心沒(méi)有大的會(huì)展支撐不起來(lái)，我們可以打造一個(gè)大的會(huì)展平臺(tái)，還有餐飲酒店，這一系列構(gòu)成了都市副中心的商業(yè)模型。在這樣一個(gè)模型下，要吸收都市經(jīng)驗(yàn)，不可能憑空崛起一個(gè)副中心的商業(yè)中心，那就需要引入外部的動(dòng)力和內(nèi)部再造動(dòng)力，只有動(dòng)力的注入才是舊的商業(yè)形態(tài)注入新的商業(yè)力量，像錦城這樣大的商業(yè)體憑空造出來(lái)的。其次，引入商流、客流、物流的流入，顯然空港是一大優(yōu)勢(shì)，還有中國(guó)北部的交流優(yōu)勢(shì)逐步體現(xiàn)。

　　推動(dòng)和延伸廣州舊中軸，從廣州站、機(jī)場(chǎng)大道一直往北，延伸物流，現(xiàn)在已經(jīng)通過(guò)白云萬(wàn)達(dá)，再進(jìn)一步擴(kuò)展，這是一個(gè)商業(yè)帶，叫機(jī)場(chǎng)路商業(yè)帶，源頭有三四個(gè)鎮(zhèn)。

　　加速?gòu)V州商業(yè)向北移的趨勢(shì)，發(fā)展專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)與物流倉(cāng)儲(chǔ)，加大宣傳推廣力度，花都有優(yōu)勢(shì)，過(guò)去不夠重視，現(xiàn)在要加大宣傳力度，聯(lián)手打造區(qū)域品牌。

　　第三部分，都市型商業(yè)的載體，城市綜合體發(fā)展。

　　先講一句題外話(huà)，和中國(guó)消費(fèi)文化、民族習(xí)性、區(qū)域特色特別吻合，很多人到國(guó)外去再看中國(guó)，這是沒(méi)辦法比較的，中國(guó)人特點(diǎn)多，這么多的人口需要特別大的載體。二是中國(guó)幾千年的文化是大文化，追求大，大而全是我們的一大特色。三是國(guó)情特色中有一點(diǎn)，喜歡逛街、湊熱鬧、集體玩，大家知道歐美人都是個(gè)體主義者，喜歡一個(gè)人或幾個(gè)人個(gè)體享受，很少集體活動(dòng)，而東方文化和歐美文化是相反的，我們喜歡一起活動(dòng)，這為中國(guó)大的商業(yè)體的存在提供了強(qiáng)大的國(guó)情基礎(chǔ)，為什么一個(gè)天河路有七個(gè)大購(gòu)物中心，外國(guó)人看不明白，因?yàn)橹袊?guó)國(guó)情不同，不能按照歐洲、美國(guó)的理論模式解決，這是中國(guó)特色。

　　在這種狀態(tài)下，過(guò)去我們不能理解，因?yàn)榻煌üぞ吒�不上，在新的城市和進(jìn)程下，由于交通工具變革、區(qū)域條件變革、人民生活水平的變革，一系列的變化使我們的商業(yè)出新集體變化。

　　過(guò)去沒(méi)有高端商業(yè)，買(mǎi)一點(diǎn)東西跑到香港，二是我們的業(yè)態(tài)非常單一，就是幾個(gè)百貨、超市、雜貨店，現(xiàn)在出現(xiàn)了各種新的形態(tài)，品牌店、專(zhuān)賣(mài)店等等新的業(yè)態(tài)，更主要的是這種業(yè)態(tài)把旅游、文化、餐飲、休閑、購(gòu)物等等融合在了一起，這就是泛商業(yè)、多業(yè)種時(shí)代，這只有城市綜合體才能存在。為什么萬(wàn)達(dá)會(huì)以這種速度發(fā)展，為什么這么多大商業(yè)受到追捧，因?yàn)橹袊?guó)呼喚這種大商業(yè)，國(guó)情為這種大商業(yè)提供條件，同時(shí)人們的收入水平超過(guò)8000美元，工業(yè)化時(shí)期進(jìn)入后時(shí)代，種種因素加在一起，使中國(guó)進(jìn)入了城市綜合體井噴的時(shí)代，不僅僅廣州，全國(guó)都在大發(fā)展。發(fā)展最好的是過(guò)去還相對(duì)滯后的新興經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)區(qū)域，比如花都、增城、南海，清遠(yuǎn)也開(kāi)始出現(xiàn)。

　　在溫飽階段，這種小商業(yè)、街鋪是沒(méi)有品牌的，到人均收入3000美元到8000美元時(shí)，很多商業(yè)街開(kāi)始出現(xiàn)，但商業(yè)街是平躺的，缺少品牌效應(yīng)的，缺乏管理的，松散的購(gòu)物中心，到8工業(yè)化后期，從高品質(zhì)的角度，從生活價(jià)值的角度，開(kāi)始體驗(yàn)復(fù)合大模式消費(fèi)，這就是城市綜合體的發(fā)展時(shí)期，而我們剛剛進(jìn)入這個(gè)階段。

　　我們做了花都區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，花都的副城市功能區(qū)，東到106國(guó)道，南至鏡湖大道，西至107國(guó)道，北至平步大道。這個(gè)項(xiàng)目正應(yīng)該在新舊交界的主城區(qū)商業(yè)的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)發(fā)展到這個(gè)階段，整個(gè)北部區(qū)域需要有低洼地帶的高載體，大容量承載一個(gè)城區(qū)的發(fā)展。

　　一個(gè)純商業(yè)項(xiàng)目，在這個(gè)時(shí)代，改變的不只是北廣州的商業(yè)格局，改變的是花都人的生活模式，生活方式，應(yīng)該會(huì)打造一個(gè)新的商業(yè)生態(tài)鏈，從而使廣州的商業(yè)出現(xiàn)非常好的變化，謝謝各位。

　　主持人：非常感謝。作為都市人，現(xiàn)在時(shí)間非常值錢(qián)，大家希望自己的家門(mén)口就有地標(biāo)式的城市綜合體，既然已經(jīng)知道需要它了，那么怎樣把它變成現(xiàn)實(shí)呢？

　　有一個(gè)這樣的數(shù)據(jù)和大家分享一下，聽(tīng)說(shuō)雅居樂(lè)打造城市綜合體的時(shí)候，還在不斷完善細(xì)則、圖紙，已經(jīng)有國(guó)內(nèi)外大品牌過(guò)來(lái)表達(dá)想?yún)⑴c，想到這里設(shè)店，這絕對(duì)是之前沒(méi)有見(jiàn)到過(guò)的，是非�？上驳囊荒弧�

　　大家還要很理性的看待花都的商業(yè)現(xiàn)在所處的狀況是怎樣的，今天的論壇非常榮幸的邀請(qǐng)到了來(lái)自北京的專(zhuān)家，有請(qǐng)國(guó)資委商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)開(kāi)發(fā)中心副主任寥偉陽(yáng)先生，有請(qǐng)寥先生從宏觀(guān)的角度剖析花都的商業(yè)。

　　寥偉陽(yáng)：以下話(huà)題謹(jǐn)代表我個(gè)人研究，不代表我所在單位的意見(jiàn)。

　　對(duì)于商業(yè)這樣的話(huà)題，我從事了將近二十年，商業(yè)對(duì)于一個(gè)城市，對(duì)于一個(gè)國(guó)家，或?qū)τ谝粋�(gè)民族來(lái)講有很大作用。我今天是強(qiáng)撐著來(lái)的，因?yàn)檫@段時(shí)間連續(xù)五天我都是五點(diǎn)鐘才睡覺(jué)，早上七八點(diǎn)就起來(lái)了，這段時(shí)間一直在支持廣東開(kāi)展廣府文化的研究。聽(tīng)起來(lái)好像和今天的話(huà)題有所不同，但是想給大家做一個(gè)啟迪，廣府文化，特別是廣府人，就是講粵語(yǔ)的人群。

　　在這樣的背景下，從歷史的角度可以看到，廣府人從事商業(yè)，從事國(guó)際貿(mào)易，在國(guó)內(nèi)非常有優(yōu)勢(shì)，為什么我參與這樣的文化項(xiàng)目，實(shí)際上跟我們做商業(yè)，特別是過(guò)去提出的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)非常重要。

　　2000年時(shí)我參與改造廣州的上下九步行街，之后又參與了北京路的規(guī)劃，之后我一直為國(guó)內(nèi)十個(gè)城市開(kāi)發(fā)一系列的商業(yè)街，包括東北太原街、常州、蘭州等等。

　　我是從事商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)的，在這個(gè)過(guò)程中，我們從全國(guó)各個(gè)城市的總體規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，從資料上看，國(guó)內(nèi)的一些城市有很多成功的地方，但也有很多不盡如人意的地方，特別在這十年，很多項(xiàng)目不盡如開(kāi)發(fā)商意的出現(xiàn)。

　　剛剛王教授講了很多耳目一新的意見(jiàn)，特別是對(duì)廣州區(qū)域板塊的走向給了很好的意見(jiàn)。我也一直在想我應(yīng)該講點(diǎn)什么，我本來(lái)準(zhǔn)備了400多張的幻燈片，現(xiàn)在只用幾張燈片和大家講講。

　　由于有很多不盡如人意網(wǎng)點(diǎn)的開(kāi)發(fā)，導(dǎo)入現(xiàn)代大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)開(kāi)發(fā)與建設(shè)啟示，我有四大觀(guān)點(diǎn)。

　　今天主要講城市綜合體前世今生的認(rèn)識(shí)觀(guān)，首先從觀(guān)點(diǎn)開(kāi)始。

　　第二，現(xiàn)代城市綜合體的商業(yè)社區(qū)規(guī)劃與布局；

　　第三，區(qū)域流量經(jīng)濟(jì)考量與城市綜合體的定位；

　　第四，廣府文化特質(zhì)與花都城市綜合體開(kāi)發(fā)營(yíng)運(yùn)。

　　“前世今生”主要講過(guò)去的商業(yè)模式，運(yùn)營(yíng)模式，特別是商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃模式、運(yùn)營(yíng)模式和現(xiàn)在網(wǎng)點(diǎn)，也就是市場(chǎng)需要什么樣的模式�！吧虡I(yè)社區(qū)”，重視商業(yè)社區(qū)的建設(shè)，這是現(xiàn)代網(wǎng)點(diǎn)很重要的組織模式，過(guò)去一直在強(qiáng)調(diào)社區(qū)商業(yè)和商業(yè)社區(qū)間的關(guān)系�！傲髁拷�(jīng)濟(jì)”，無(wú)論是商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，哪怕到一個(gè)餐廳，到一個(gè)士多店，需要的是流量，流的質(zhì)量、存量及等等方面的元素決定了項(xiàng)目的成敗�！拔幕�特質(zhì)”，為什么我去搞廣府文化的研究，廣府人在世界舞臺(tái)上，廣州是千年商都，因此我一直在花時(shí)間研究文化性和商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式、渠道、創(chuàng)新方法，因此我對(duì)所有的現(xiàn)代商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃建設(shè)，首先從它的文化性、特別是它的文化特質(zhì)開(kāi)展構(gòu)思。

　　從南海商圈、上下九商圈，北京路商圈、天河商圈，這是廣州橫向、縱向基本的商圈格局。從南往北，陵園西商圈、北京路商圈、舊機(jī)場(chǎng)商圈、花都商圈。

　　在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃里可以區(qū)分出兩個(gè)層面，一是過(guò)去或傳統(tǒng)，二是現(xiàn)代的或未來(lái)，大家比較熟悉的上下九，商業(yè)街，特別是步行街的興起，在中國(guó)也就短短十多年的歷史，廣州上下九步行街是全國(guó)最早的步行街之一，我有幸參與這樣的規(guī)劃和建設(shè)。上下九最基本的是前店后廠(chǎng)的組織格局，然后加以市政和市場(chǎng)條件下的規(guī)劃，和進(jìn)行有機(jī)的功能性協(xié)調(diào)，進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，上下九、北京路，包括全國(guó)的900多條步行街，基本上組織管理模式是以政府主導(dǎo)，成立綜合自理辦公室，分管副區(qū)長(zhǎng)、副市長(zhǎng)、工商局長(zhǎng)、經(jīng)貿(mào)部門(mén)等等來(lái)?yè)?dān)任管理部門(mén)，管理街區(qū)。這種步行街、商業(yè)街的組織形態(tài)，可以說(shuō)是一個(gè)城市綜合體的雛形。

　　錦城這本宣傳冊(cè)里提到的17萬(wàn)平米的商業(yè)，也有街區(qū)形態(tài)，也有其他商業(yè)載體形態(tài)，在這個(gè)過(guò)程里可以看到，實(shí)際上它的作用和它的住宅，基本上整個(gè)總建筑的比例，商業(yè)部分是它的1/4，這是比較合理的布局，但是離城市綜合體的設(shè)想，特別是現(xiàn)代城市綜合體的設(shè)想還有很大距離。希望我們的開(kāi)發(fā)商在規(guī)劃現(xiàn)在錦城的過(guò)程中，到底17萬(wàn)平方米的體量，是解決一個(gè)商業(yè)社區(qū)的模式，還是社區(qū)商業(yè)的模式，從你們的冊(cè)子里沒(méi)有感覺(jué)到太多的內(nèi)容。

　　北京路的整合，商業(yè)整合、酒店整合和其他服務(wù)業(yè)的整合，這種商圈實(shí)際上也是城市綜合體的一種雛形，南海商圈、天河商圈等等都是這種傳統(tǒng)形態(tài)，盡管有CBD的提法，但是只能說(shuō)是貼近于城市綜合體的雛形。再看看舊機(jī)場(chǎng)的改造，盡管兩個(gè)開(kāi)發(fā)商很積極用心的打造，但還是跳不出原來(lái)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，特別是購(gòu)物中心的形態(tài)。

　　花都目前最重要的是空港，可能會(huì)截流一批移民在這里居住，可能會(huì)對(duì)花都的商圈有所幫助，花都要辦一個(gè)這么大的現(xiàn)代城市綜合體，以花都這樣一個(gè)新的發(fā)展區(qū)域，特別是副中心，要辦一個(gè)城市綜合體很必要，但名字是否叫城市綜合體我保留個(gè)人意見(jiàn)。雅居樂(lè)選擇了在花都這樣的路網(wǎng)條件下，空港條件下打造，很具前瞻性，很有勇氣，而且很值得，而且承載和輻射的范圍不僅僅是花都的范圍，更重要的是把清遠(yuǎn)、南海的一部分囊括進(jìn)來(lái)，這是很有意義的一件事情。不過(guò)我今天還沒(méi)有看到錦城的文化性，這是下面的話(huà)題。

　　圍繞著城市綜合體的概述，我想和大家交流一下我的觀(guān)點(diǎn)和建議。所謂“城市綜合體”，城市綜合體基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，所以也被稱(chēng)為城中之城。所謂“城市綜合體”是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、娛樂(lè)、交通等等城市生活空間三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分建立一種相互依存，相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能，高效率的綜合體。

　　這種大型的城市綜合體適合經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大都會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的城市，在功能選擇上要根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)，有所側(cè)重。建筑方面，多功能建筑是數(shù)量與總量上的積累綜合，這種綜合構(gòu)成新系統(tǒng)的產(chǎn)生，局部增減無(wú)關(guān)整體大局。

　　城市綜合體的四大典型特征，一是超大空間尺度，二是通道樹(shù)型交通體系，三是現(xiàn)代城市景觀(guān)設(shè)計(jì)，四是高科技集成設(shè)施。

　　關(guān)于現(xiàn)代城市綜合體的商業(yè)社區(qū)規(guī)劃與布局。如果僅僅把一個(gè)購(gòu)物中心或一個(gè)MALL看成是商業(yè)社區(qū)是不完全的，比如類(lèi)似于步行街的形態(tài)，為什么步行街的管理必須要有政府多個(gè)職能部門(mén)，過(guò)去講的“五頂大蓋帽”管街，商業(yè)社區(qū)對(duì)過(guò)去來(lái)講，無(wú)論是政府還是開(kāi)發(fā)商都趨向于按照商業(yè)模式打造、管理、經(jīng)營(yíng)，但是在這十年二十年來(lái)能夠形成好模式的并不多，這點(diǎn)上海做得好的較多。

　　社區(qū)商業(yè)配套，在一些生活的社區(qū)里，在各種各樣的社區(qū)里進(jìn)行商業(yè)配套，像士多店等等的小超市。我認(rèn)為錦城要打造的城市綜合體，屬于商業(yè)社區(qū)這樣的目標(biāo)，建設(shè)大型現(xiàn)代商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，主要是這樣一種形態(tài)。

　　這種城市綜合體的開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)。第一，三大選址標(biāo)準(zhǔn)。所在位置為城市核心區(qū)，有人流和消費(fèi)基礎(chǔ)，是城市經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)點(diǎn)；第二，必須有營(yíng)造園林景觀(guān)的基礎(chǔ)；第三，必須具有交通便捷的區(qū)位優(yōu)勢(shì)；第四，必須營(yíng)造齊備的生活系統(tǒng)。我想這點(diǎn)雅居樂(lè)很有經(jīng)驗(yàn)，他們是以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主的，很有經(jīng)驗(yàn)。

　　區(qū)域流量經(jīng)濟(jì)考量與城市綜合體的定位。一個(gè)城市綜合體如何規(guī)劃發(fā)展是至關(guān)重要的，流量所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)是商業(yè)經(jīng)營(yíng)成敗、投資成敗的重要環(huán)節(jié)，這點(diǎn)我們做過(guò)系統(tǒng)的研究。

　　我的研究里有30個(gè)量，我今天只舉幾個(gè)，體量、存量、流量、質(zhì)量。

　　“體量”，到底這個(gè)區(qū)域土地的儲(chǔ)備、物業(yè)的儲(chǔ)備、人流的儲(chǔ)備、數(shù)量是怎樣的，每一個(gè)部分都存在分析、評(píng)估、預(yù)測(cè)、定位、策劃、設(shè)計(jì)、運(yùn)行。

　　“存量”，前面那點(diǎn)看有多大市場(chǎng)，存量要看這個(gè)體量能承載和輻射多大的空間。

　　“流量”是我們的輻射力和彰顯力有多大，城市綜合體里必須要考量。

　　“質(zhì)量”更為重要，錦城城市綜合體面向的消費(fèi)群體或市政條件給予它什么樣的內(nèi)容，比如花都區(qū)的發(fā)展，廣州對(duì)花都發(fā)展的思路，給予了怎樣的市政和市場(chǎng)條件，這是一個(gè)部分。決定了客源、消費(fèi)群體、消費(fèi)者的選擇。除了產(chǎn)品的質(zhì)量，還有服務(wù)的質(zhì)量，環(huán)境綜合質(zhì)量，及住戶(hù)質(zhì)量，人流、物流等等一系列質(zhì)量的選擇、分析，這是我們要選擇的，也是經(jīng)營(yíng)者要選擇的。

　　文化特質(zhì)與花都城市綜合體的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式，我建議錦城既然能做這么大的體量，因?yàn)槲幕�有廣義的文化，狹義的文化，花都應(yīng)該建立一個(gè)以廣府文化特質(zhì)為核心的主題型城市綜合體。我們單位最大的優(yōu)點(diǎn)是能夠把全國(guó)，甚至全世界最優(yōu)秀的文本都堆到我們那里，只要我們有心思去歸納和研究，我們那里有很豐富的咨詢(xún)，無(wú)論誰(shuí)在做什么內(nèi)容，關(guān)鍵是網(wǎng)點(diǎn)的文化特質(zhì)是什么樣的狀態(tài)。

　　今天我們談?wù)摰腻\城城市綜合體到底是一種傳統(tǒng)的城市綜合體規(guī)劃，還是現(xiàn)在綜合體的形式或模式，傳統(tǒng)的城市綜合體以商業(yè)街區(qū)、步行街區(qū)等等形態(tài)組成，現(xiàn)代的城市綜合體到底是不是以CBD或服務(wù)集群，社區(qū)集群和商業(yè)集群組成，該怎么做，我在這里還不能夠拿出一個(gè)結(jié)論，但是所有的東西都是從點(diǎn)點(diǎn)滴滴積累起來(lái)的，前二十年國(guó)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的建設(shè)已經(jīng)有了非常好的成敗經(jīng)驗(yàn)，我相信以錦城的智慧，及他們所邀請(qǐng)的專(zhuān)家、團(tuán)隊(duì)，相信會(huì)對(duì)未來(lái)錦城這個(gè)城市綜合體能有更輝煌的成績(jī)，我也拭目以待。

　　到底我們要辦一個(gè)怎樣現(xiàn)代的城市綜合體，如果大家有興趣，可以會(huì)后或?qū)��?lái)再做更多的溝通，謝謝大家。