| 第一部分：北京商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展概況
1.1商業(yè)地產(chǎn)及類型劃分
商鋪分類：從商鋪的概念可以看出，其范圍極為廣泛，不對它進(jìn)行有效分類是無法深入進(jìn)行相關(guān)研究。
1.1.1按照開發(fā)形式進(jìn)行分類：
�。�1）商業(yè)街商鋪
商業(yè)街指以平面形式、按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，其沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。
商業(yè)街過去十年在國內(nèi)取得了良好的發(fā)展，其中包括建材街、汽車配件、服裝精品街、酒吧街、美容美發(fā)用品街等。
�。�2）市場類商鋪
在這里，“市場”是指各種用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營的商業(yè)樓宇，有些是單層建筑，大多是多層建筑。這類市場里面的鋪位即我們所談的市場類商鋪。
市場類商鋪在零售業(yè)中所占比重比較高，在全國各地都有大量從事某種商品經(jīng)營的專業(yè)批發(fā)和零售市場，比如，圖書交易市場、電子市場、家用電器市場、家具城、建材城等。
�。�3）社區(qū)商鋪
社區(qū)商鋪指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營對象主要是住宅社區(qū)的居民。
社區(qū)商鋪的表現(xiàn)形式主要是1-3層商業(yè)樓或建筑底層商鋪，有些鋪面可以直接對外開門營業(yè)，但多數(shù)屬于鋪位形式。
�。�4）百貨商場、購物中心商鋪
百貨商場、購物中心商鋪指百貨商場、各種類型購物中心里面的鋪位。百貨商場及各種類型購物中心的運(yùn)營好壞對里面商鋪的經(jīng)營狀況影響直接而深遠(yuǎn)。
�。�5）商務(wù)樓、寫字樓商鋪
商務(wù)樓、寫字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會所、展覽中心、寫字樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。這類商鋪的規(guī)模相對較小，但商業(yè)價值很值得關(guān)注。商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪項目經(jīng)營業(yè)態(tài)主要包括服裝專賣店、超市、便利店、咖啡店、特色餐飲、銀行、美容美發(fā)店、旅行社、機(jī)票代理、干洗店、彩擴(kuò)店、國際診所、娛樂項目等，其定位通常為中高檔消費者。
（6）交通設(shè)施商鋪
交通設(shè)施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機(jī)場等交通設(shè)施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側(cè)各類中小型商鋪。
1.1.2商業(yè)業(yè)態(tài)的分類的基本特征：
商業(yè)業(yè)態(tài)包括百貨店、超級市場、大型綜合超市、便利店、專業(yè)市場（主題商城）、專賣店、購物中心和倉儲式商場等。各主要業(yè)態(tài)選址和經(jīng)營特征如下：
1、百貨店
百貨店是指在一個大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū)，開展進(jìn)貨管理、運(yùn)營，滿足顧客對時尚商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)。
�。�1）選址在城市繁華區(qū)、交通要道。
�。�2）商店規(guī)模大，營業(yè)面積在5000平方米以上。
�。�3）商品結(jié)構(gòu)以經(jīng)營男裝、女裝、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主，種類齊全、少批量、高毛利。
（4）商店設(shè)施豪華、店堂典雅、明快。
（5）采取柜臺銷售與自選（開架）銷售相結(jié)合方式。
（6）采取定價銷售，可以退貨。
�。�7）服務(wù)功能齊全。
2、超級市場
超級市場指采取自選銷售方式，以銷售食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主，滿足顧客每日生活需求的零售業(yè)態(tài)。
（1）選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)。
�。�2）以居民為主要銷售對象，10分鐘左右可到達(dá)。
�。�3）商店營業(yè)面積在1000平方米以下。
�。�4）商品構(gòu)成以購買頻率高的商品為主。
�。�5）采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算由設(shè)在出口處的收銀機(jī)統(tǒng)一進(jìn)行。
�。�6）營業(yè)時間每天不低于11小時。
�。�7）有一定面積的停車場地。
3、大型綜合超市
大型綜合超市是指采取自選銷售方式，以銷售大眾化實用品為主，滿足顧客一次性購足需求的零售業(yè)態(tài)。
�。�1）選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道。
�。�2）商店營業(yè)面積2500平方米以上。
�。�3）商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā)。
�。�4）采取自選銷售方式。
（5）設(shè)與商店營業(yè)面積相適應(yīng)的停車場。
4、便利店（方便店）
便利店是滿足顧客便利性需求為主要的目的的零售業(yè)態(tài)。
�。�1）選址在居民住宅區(qū)，主干線公路邊，以及車站、醫(yī)院、娛樂場所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)事業(yè)所在地。
（2）商店營業(yè)面積在100平方米左右，營業(yè)面積利用率高。
�。�3）居民徒步購物5——7分鐘可到達(dá)，80%的顧客為有目的的購買。
�。�4）商品結(jié)構(gòu)以速成食品、飲料，小百貨為主，有即時消費性、小容量、應(yīng)急性等特點。
�。�5）營業(yè)時間長，一般在10小時以上，甚至24小時，終年無休日。
5、購物中心
購物中心指企業(yè)有計劃地開發(fā)、擁有、管理運(yùn)營的各類零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體。
（1）由發(fā)起者有計劃地開設(shè)、布局統(tǒng)一規(guī)劃，店鋪獨立經(jīng)營。
�。�2）選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道。
�。�3）內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級市場作為核心店，與各類專業(yè)店、專賣店、快餐店等組合構(gòu)成。
�。�4）設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敝明亮，實行賣場租賃制。
（5）核心店的面積一般不超過購物中心面積的80%。
�。�6）服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。
�。�7）根據(jù)銷售面積，設(shè)相應(yīng)規(guī)模的停車場。
6、倉儲式商場
倉儲式商場指以經(jīng)營生活資料為主的，儲銷一體、低價銷售、提供有限服務(wù)的零售業(yè)態(tài)（其中有的采取會員制形式，只為會員服務(wù)）。
�。�1）在城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道。
�。�2）商店營業(yè)面積大，一般為10000平方米左右。
（3）目標(biāo)顧客以中小零售商、餐飲店、集團(tuán)購買和有交通工具的消費者為主。
1.2北京商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過程
北京商業(yè)地產(chǎn)自2003年起突然爆發(fā)，據(jù)今已經(jīng)快5年了。從最初的遍地開花，到后來的問題重重，再到今天，已經(jīng)開始逐步趨向一些規(guī)律性的，有跡可循的發(fā)展模式，初步總結(jié)一下，可以大致總結(jié)分類：
1、住宅配套型商業(yè)模式
這類商業(yè)多由于住宅類開發(fā)商迫于規(guī)劃中"配套公建"的面積要求而建。
在前幾年開發(fā)商往往不考慮后期使用，采取集中大商場式的設(shè)計居多，造成后期無法銷售，與自身的現(xiàn)金回流目標(biāo)沖突；同時，由于多數(shù)開發(fā)商對商鋪使用設(shè)備要求的不了解，造成商業(yè)業(yè)態(tài)滿足度低，使用價值降低。
最近幾年，隨著開發(fā)商的不斷吸收及相互借鑒，以及各大代理行商業(yè)操作經(jīng)驗的積累，這種原始商場式的規(guī)劃越來越少的出現(xiàn)在配套商業(yè)中。更多的開發(fā)商開始依托顧問公司或自身對商家、投資人的了解，進(jìn)行臨街式的配套商業(yè)建筑規(guī)劃，對商業(yè)布局、鋪位面積、配套設(shè)施設(shè)備等的考慮日漸成熟和合理。
這種趨勢逐漸集中化，可總結(jié)為“銷售型配套街鋪”模式。其建造目的主要用于銷售，來源是規(guī)劃或住宅配套需求，形式以臨街獨立店鋪為主，主要是迎合區(qū)域投資客群對商鋪投資的需求。
此類商鋪，如東湖灣、金都杭城商街等，由于往往依托于住宅項目，自身具有一定的消費客群支撐，商業(yè)目標(biāo)業(yè)態(tài)多以社區(qū)服務(wù)類的便利超市、美發(fā)美容、中介、診所、藥房、養(yǎng)生保健、便餐等為主，投資風(fēng)險相對較小，多數(shù)比較適合于初次進(jìn)行商業(yè)不動產(chǎn)投資、投資規(guī)模不大的區(qū)域性投資客群。
2、大中型集中商業(yè)
這種商業(yè)最早似乎發(fā)源于政府規(guī)劃地大型商業(yè)項目或購物中心類開發(fā)，后隨著國際商業(yè)地產(chǎn)基金的介入開始發(fā)展，目前又加入了國內(nèi)上市地產(chǎn)公司這一類開發(fā)者，這類著眼于長期收益的大中型持有類集中商業(yè)將會越來越多。
此類商業(yè)項目在發(fā)展之初，由于政府及相關(guān)開發(fā)商經(jīng)驗和視野的欠缺，往往缺乏專業(yè)化、合理化的選址分析、商業(yè)定位、商業(yè)規(guī)劃、招商模式分析等前期大量深入的工作，導(dǎo)致項目定位不準(zhǔn)、設(shè)計落后，某些項目甚至剛建成就已經(jīng)落伍，造成了城市資源及資金的巨大浪費。
這一狀況隨著國際資金的介入、初期項目教訓(xùn)的積累、開發(fā)商視野的國際化等等因素，開始逐步轉(zhuǎn)變。目前此類項目有兩個比較良性的方向性轉(zhuǎn)變，其一是集中商業(yè)的規(guī)模更加合理化，體現(xiàn)在兩點：更加符合市場的需要和更加具備風(fēng)險控制的合理性；其二是對前期市場分析、商業(yè)定位、商業(yè)規(guī)劃設(shè)計的重要性認(rèn)識日益深入。一些比較成 功的項目，諸如華貿(mào)中心、萬達(dá)商業(yè)廣場等開始出現(xiàn)。
這種轉(zhuǎn)變，根源于開發(fā)主體和開發(fā)動機(jī)的日益市場化，對于中國商業(yè)地產(chǎn)未來格局將會產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。此類項目在未來城市商業(yè)格局中，必然會充當(dāng)市場發(fā)展主體和領(lǐng)導(dǎo)者的角色，可初步定義為"持有型集中商業(yè)"模式。
此類商鋪由于開發(fā)投資巨大，目前其受益者還只能局限在大型開發(fā)商及大型地產(chǎn)投資基金等主體，未來隨著國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)資本化的速度加快，國內(nèi)投資者才可能有機(jī)會通過購買信托、基金產(chǎn)品等分享這部分收益。
3、特色主題商業(yè)街
這種商業(yè)地產(chǎn)的成功目前主要出現(xiàn)在餐飲街、酒吧街等大眾休閑服務(wù)類商業(yè)以及建材、服裝等專業(yè)類商業(yè)范圍內(nèi)。
這種模式最初可能起源于非配套商業(yè)項目的開發(fā)，由于開發(fā)商對資金回收的渴求及商業(yè)經(jīng)驗的欠缺，因此，迎合投資人的要求，進(jìn)行臨街式的商業(yè)規(guī)劃，意圖簡化開發(fā)前期的定位及規(guī)劃設(shè)計難度，實現(xiàn)商業(yè)的可銷售。
商業(yè)街模式也經(jīng)歷了一個盲目定位到方向集中的過程。最初很多地方政府眼紅王府井商街、南京夫子廟商街等城市綜合性商街，脫離城市商業(yè)發(fā)展特點及階段，盲目打造商業(yè)步行街，一時間步行街規(guī)劃遍布全國，掀起“步行街熱”，北京著名的失敗案例大都市街，就誕生于此階段。好在由于此類工程均比較浩大，導(dǎo)致開發(fā)周期較長，因此多數(shù)項目在真正建設(shè)前期，就看到一些市場失敗的案例而被迫調(diào)整或取消，避免了更大范圍內(nèi)的資源浪費。
目前隨著開發(fā)商的成熟和市場經(jīng)驗的增加，此類項目在北方更多的開始走細(xì)分市場的路線，選擇消費過程中對周邊自然環(huán)境要求較高的餐飲、酒吧、休閑服務(wù)類零售商業(yè)方向進(jìn)行定位，同時規(guī)模更加合理化，因此開始逐步出現(xiàn)越來越多的成功的特色街區(qū)開發(fā)案例，譬如好運(yùn)街、中國紅街等。從未來發(fā)展看，這種特色街區(qū)作為商業(yè)中心、區(qū)域性商業(yè)必要的組成部分，將會進(jìn)一步放量。
這種特色主題商業(yè)街目前收益模式比較靈活，從項目發(fā)展來看，由于經(jīng)營難度較普通街鋪為高，因此，持有而后租賃的模式更容易獲得項目成功�？紤]發(fā)展商的資金需求，也可進(jìn)行街鋪化的分割銷售，但此類項目的分割銷售，需要有強(qiáng)力的統(tǒng)一招商管理支持，或最好在項目成功運(yùn)營后，進(jìn)行帶租約銷售。
此類商鋪由于臨街鋪位特點，比較受投資人追捧，但由于其業(yè)態(tài)特點，一般單鋪面積較大，總價較高，投資門檻較高，比較適合有一定實力和經(jīng)驗的投資者。
4、租售并舉類集中商業(yè)
這種模式多出現(xiàn)在大中型商業(yè)項目，之所以將這種模式單列，主要是這種模式具有兩方面的適應(yīng)性：一方面滿足了大型商業(yè)長期運(yùn)營的產(chǎn)權(quán)主體統(tǒng)一性要求；另一方面，也部分的解決了開發(fā)商資金回流的時間要求。因此，在很多未上市開發(fā)公司接手運(yùn)作的集中商業(yè)項目中，這種模式成為一種改進(jìn)式的開發(fā)策略選擇。
這種模式實際上形成于對歷史教訓(xùn)的借鑒和改進(jìn)之中。最初商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商無論項目規(guī)模大小，均盲目追求銷售回款，導(dǎo)致很多集中式商業(yè)，或者大型商業(yè)的經(jīng)營失敗，最典型的莫過“巨庫”、“碧溪”等。此后，萬達(dá)地產(chǎn)率先嘗試“主力店+商街”的模式，通過定制化的主力店引入，帶動周邊商鋪的銷售，但由于最初的摸索缺乏經(jīng)驗積累和借鑒，對商業(yè)經(jīng)營特點和規(guī)劃布局肌理認(rèn)識不夠，因此一些初期的項目遭遇經(jīng)營危機(jī)。
通過一系列案例的積累和教訓(xùn)、經(jīng)驗的總結(jié)，目前，一批具有創(chuàng)新特點、規(guī)劃的較為合理的租售并舉類商業(yè)地產(chǎn)項目開始投入市場并獲得好評。細(xì)分來看，此類項目又可分為兩種模式，一種可總結(jié)為“主力店+商街”模式，如望京“六佰本”隨便消費區(qū)，50%進(jìn)行主力商家的招商，其余50%商街部分，進(jìn)行分割銷售，創(chuàng)下望京商鋪單價新紀(jì)錄；另一種可總結(jié)為“主力店+街鋪”模式，典型者如大鐘寺商業(yè)廣場，主體商業(yè)租賃為主，臨街切出部分街鋪進(jìn)行銷售，同樣創(chuàng)下北三環(huán)商鋪單價新紀(jì)錄。
此兩種模式能夠一定程度上兼顧開發(fā)商的資金要求和商業(yè)經(jīng)營的要求，因而容易獲得青睞，但其前提是合理而專業(yè)的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計和強(qiáng)有力的運(yùn)營管理支持。因此，未來此類項目的成功，需要專業(yè)顧問公司更多的支持和配合。
這種主力店帶動下的商業(yè)項目，其投資的風(fēng)險相對可控，但由于開發(fā)商試圖通過小量的商鋪銷售結(jié)局整盤的資金壓力，因此對單價要求往往較高，價值透支的風(fēng)險需要投資者謹(jǐn)慎考慮。同時，規(guī)劃設(shè)計的專業(yè)化程度，也是決定此類商鋪未來價值的關(guān)鍵因素之一。
5、專業(yè)市場模式
這一地產(chǎn)類型區(qū)別于其他大眾消費類商業(yè)項目，主要以某一類產(chǎn)品的批零市場形式出現(xiàn)，早期的如京溫服裝市場、萬朋文體用品商城、木樨園世貿(mào)商業(yè)中心，以及現(xiàn)在的北京國際玩具城等，他們往往依附在已經(jīng)成熟或成型，或者有一定市場基礎(chǔ)的專業(yè)市場周邊，通過硬件、軟件設(shè)施的升級換代，吸引投資客群和經(jīng)營者。
此類項目由于依托現(xiàn)有資源，因此往往有恃無恐，多數(shù)采取主體分割銷售模式，回籠開發(fā)資金。在初期市場升級剛剛開始時，周邊相對成熟的項目，成功較多，猶以服裝批零、家居建材等為甚，但一些規(guī)模過大，周邊市場基礎(chǔ)不夠的，往往日漸蕭條。
針對需要一定培育的市場，百榮世貿(mào)商城先租后賣，通過租賃權(quán)的出售回籠一部分資金，再經(jīng)過一定時間的培育，充分釋放商鋪價值，然后再進(jìn)行產(chǎn)權(quán)銷售的模式，或許將是未來此類項目的成熟模式所在。但由于這種商業(yè)地產(chǎn)項目對周邊市場基礎(chǔ)要求高，因此，未來一段時間內(nèi)開發(fā)空間相對有限。
采用此類"專業(yè)市場"模式的項目，周邊市場是否具有足夠的產(chǎn)業(yè)升級、市場繁殖潛力，是投資人需要謹(jǐn)慎考慮的問題，同時，此類優(yōu)質(zhì)項目普遍較高的售價，也是對商鋪投資回報能力的一個極大考驗。
綜上，從商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)日趨理性的發(fā)展肌理來看，對于目前及未來市場主要的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，可簡單分類如下：
合理的分類有助于更好的整理已有的市場資訊，借鑒成功的操作經(jīng)驗，服務(wù)于未來商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)操作和成功運(yùn)營。當(dāng)然，不同模式的商業(yè)地產(chǎn)項目，其開發(fā)操作各有特點，關(guān)鍵之處往往不盡雷同，需要進(jìn)一步分析總結(jié)，更需要行業(yè)同仁明辨前車之鑒，合理進(jìn)行項目操作，減少社會資源的無為浪費，成就商業(yè)地產(chǎn)的長期繁榮。
1.3 北京商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀
作為國際化大都市以及中國北方的消費中心，北京需要大量的商業(yè)為人們提供服務(wù)，而此前城市商業(yè)一直處于供應(yīng)相對不足的狀態(tài)。雖然近幾年商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)量相對較大，但從中長期發(fā)展的角度來看，未來亦會逐漸被市場消化，不會產(chǎn)生絕對過量的問題。在進(jìn)入2008年前的最后一年，2007年將可能是北京商業(yè)地產(chǎn)有史以來供應(yīng)最為集中的年份，就目前市場表現(xiàn)而言，也并未出現(xiàn)過分異常情況，整體亦是在趨于利好。
一、奧運(yùn)因素催化供需提前釋放
2007年北京商業(yè)地產(chǎn)項目集中放量，奧運(yùn)會這一中國社會和經(jīng)濟(jì)的大事件是最重要的催化劑。從政府方面分析，城市面貌要在2008年前呈現(xiàn)出完整性，提示各類地產(chǎn)項目盡可能在明年完工推出；對開發(fā)商而言，奧運(yùn)會是一個難得對外展示企業(yè)形象與實力的機(jī)會，所以主觀上亦盡可能地將工期設(shè)置于2008年之前；而世界各地的零售商當(dāng)然也不希望錯過奧運(yùn)會這個世界經(jīng)濟(jì)互動的大舞臺，因而會考慮借助更多的店鋪來展示自身的形象與實力，所以我們看到來自臺灣的新光三越已在華貿(mào)中心開業(yè)，韓國樂天百貨將于明年在王府井開出其中國首家店鋪，日本伊勢丹百貨也已確認(rèn)入駐西單，而其它如日本高島屋、泰國羅賓遜等零售商也都計劃在北京設(shè)店。奧運(yùn)概念實現(xiàn)了將各方面有利因素的充分整合，提升了市場的供需活力。
二、購物中心日漸成為主流
DTZ戴德梁行預(yù)計，北京2007年開業(yè)的商鋪面積將達(dá)到410萬平方米，其中以購物中心模式運(yùn)作的約為280萬平方米，占總面積的68.3％。上半年新光天地、美羅城、銀座Mall、嘉茂購物中心等已陸續(xù)開業(yè)迎賓，而下半年預(yù)計開業(yè)的金融街購物中心、大鐘寺國際廣場、西環(huán)嘉茂等亦都是采用購物中心模式，購物中心已成為新商業(yè)地產(chǎn)項目的主流經(jīng)營模式。購物中心作為適應(yīng)市場需求變化的產(chǎn)物，得到了業(yè)主、零售商和消費者三方的共同認(rèn)可。首先，在購物中心模式下，基本不涉及統(tǒng)一收銀、營業(yè)員管理培訓(xùn)等復(fù)雜環(huán)節(jié)，對管理深度及廣度要求相對不高，因而易于被業(yè)主認(rèn)可并推行。其次，隨著收入水平及文化素質(zhì)的持續(xù)提高，人們的消費需求逐漸朝著復(fù)合式、感性化方向發(fā)展，而購物中心能夠連續(xù)實現(xiàn)購物、休閑、聚會等系列活動，可“一站式”地滿足人們多元化的需求，并且其空間規(guī)劃也更易為顧客創(chuàng)造愉悅的游逛體驗。第三，與百貨公司之敞開式賣場相比，購物中心通常能夠為租戶提供更大面積、更為獨立的店鋪空間，使入駐商家能夠更好地營造其品牌個性氛圍，促進(jìn)形象價值提升，因而受到零售品牌、特別是強(qiáng)調(diào)感性售賣的中高檔品牌的高度認(rèn)可。
三、商業(yè)外圍化發(fā)展趨勢明顯
在《北京城市總體規(guī)劃（2004年－2020年）》中，政府提出了構(gòu)建新城市空間格局、實施多中心的新城發(fā)展戰(zhàn)略方向，而一個新城市中心的形成有賴于多種功能性物業(yè)及產(chǎn)業(yè)的均衡發(fā)展，完備的商業(yè)服務(wù)功能亦是城市分中心形成的重要一環(huán)。從今年商業(yè)放量分布區(qū)域來看，將會在傳統(tǒng)商圈以外逐級發(fā)展形成更多新商圈，這些新商圈所在區(qū)域均有相當(dāng)大量的居住人口存在，具備較強(qiáng)的消費能力，但因歷史原因而一直缺乏相應(yīng)的商業(yè)場所，新商業(yè)項目的建成可有效滿足其消費需求，提供生活便利。以望京為例，在望京國際商業(yè)中心、嘉茂購物中心的基礎(chǔ)上，隨著深國投購物中心、新世界、家樂福等項目的陸續(xù)開業(yè)，其作為獨立商圈的地位將得到有效確立。而亞運(yùn)村、北苑等區(qū)域板塊亦將形成多個總面積超過60萬平方米的新商業(yè)中心，同時，南三環(huán)，南四環(huán)及東五環(huán)等區(qū)域，均有相當(dāng)數(shù)量的大體量購物中心項目在前期運(yùn)作。從政府規(guī)劃的角度分析，未來商業(yè)地產(chǎn)項目向外圍發(fā)展的趨勢仍將延續(xù)，2007年北京商業(yè)地塊的供應(yīng)總量為200萬平方米，其中北四環(huán)以外的商業(yè)地塊供應(yīng)面積約為100萬平方米，占據(jù)總體放量水平的一半，幾年后這些地塊建成又將會出現(xiàn)更多的外圍項目。
四、餐飲休閑業(yè)態(tài)表現(xiàn)活躍
隨著收入水平的持續(xù)提高，北京消費人群的消費需求正由“基礎(chǔ)型”向“享受型”的方向快速轉(zhuǎn)化，外出就餐、影院聚會、咖啡館交流越來越成為人們的日常生活方式，需求的增加為相應(yīng)業(yè)態(tài)發(fā)展提供了機(jī)會。餐飲休閑業(yè)態(tài)商家日漸成為消化商業(yè)地產(chǎn)面積的重要角色，積極引入餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)租戶已成為購物中心運(yùn)營者實現(xiàn)提升購物中心人氣、對抗競爭的重要手段。目前諸多新建購物中心都傾向性地提升了餐飲、娛樂的面積比例，部分原有的購物中心亦在借助調(diào)整來達(dá)到增加餐飲、娛樂比重的目的。在此趨勢下的一個典型表現(xiàn)是，多廳影城幾乎已成為北京大型購物中心的“標(biāo)準(zhǔn)配置”，這是因為通常影城可顯著提高顧客在購物中心里的滯留時間，而且影城的主要顧客是消費力較強(qiáng)的年輕化人群，吸引其到達(dá)有助于帶動購物中心其他業(yè)態(tài)商家的銷售。
1.4重點商業(yè)空間布局
一、商業(yè)布局總體思路
按照城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展和市委、市政府關(guān)于區(qū)縣功能定位的新要求，加強(qiáng)本市不同區(qū)域商業(yè)發(fā)展和布局的分類指導(dǎo)，規(guī)范提升首都核心區(qū)商業(yè)，健全完善城市功能拓展區(qū)商業(yè)，加快發(fā)展城市發(fā)展新區(qū)商業(yè)，配套建設(shè)生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)商業(yè)，形成符合區(qū)域功能定位的商業(yè)體系。
專欄3：功能區(qū)商業(yè)發(fā)展重點與布局
二、零售商業(yè)空間布局
總的原則是優(yōu)化核心，延伸兩軸，發(fā)展新城，強(qiáng)化特色。
優(yōu)化核心：以存量結(jié)構(gòu)調(diào)整升級為主，集聚精華、突出特色，重點突出王府井、西單、前門-大柵欄三個著名商業(yè)街區(qū)的服務(wù)功能，提升核心區(qū)商業(yè)的吸引力、輻射力。
延伸兩軸：在兩軸延長線建設(shè)大型多功能商業(yè)設(shè)施，形成各具特色的商業(yè)集群。東西軸線上，東端重點發(fā)展?jié)M足新型制造業(yè)和居民生活需求的新型商業(yè)，西端發(fā)展適應(yīng)休閑旅游需求和現(xiàn)代時尚生活的新型商業(yè)。南北軸線上，北端奧運(yùn)村地區(qū)以體育健身、體育休閑為主題，發(fā)展會展、商務(wù)及個性化生活服務(wù)組團(tuán)型商業(yè)設(shè)施。南端重點發(fā)展專業(yè)市場和特色民俗民風(fēng)商業(yè)。
發(fā)展新城：根據(jù)新城功能定位，建立體系完整、功能完備的新城商業(yè)，實現(xiàn)高起點、高標(biāo)準(zhǔn)、跨越式發(fā)展。順義商業(yè)要強(qiáng)化為現(xiàn)代制造業(yè)發(fā)展服務(wù)的功能，以空港物流基地和保稅物流中心（B型）、新中國國際展覽中心等建設(shè)為契機(jī)，配套構(gòu)建生活服務(wù)體系和產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系。通州商業(yè)要配合物流基地、商務(wù)中心區(qū)建設(shè)，強(qiáng)化現(xiàn)代服務(wù)功能。同時，加快發(fā)展運(yùn)河沿岸休閑旅游商業(yè)。亦莊開發(fā)區(qū)商業(yè)發(fā)展也要適應(yīng)區(qū)域功能特點，著力發(fā)展新型服務(wù)業(yè)。
強(qiáng)化特色：加快發(fā)展中關(guān)村科技園區(qū)、北京商務(wù)中心區(qū)和奧林匹克公園等三個產(chǎn)業(yè)功能區(qū)主題商業(yè)，充分發(fā)揮品牌知名度優(yōu)勢，強(qiáng)化功能區(qū)商業(yè)特色。在城市新興繁華區(qū)、大型居住區(qū)、新城中心區(qū)開發(fā)建設(shè)一批反映北京傳統(tǒng)特色、民俗風(fēng)情的特色街區(qū)。建設(shè)具有少數(shù)民族地區(qū)和其他國家、民族生活習(xí)俗、宗教、文化特點的專題購物、餐飲、娛樂街區(qū)，適應(yīng)北京建設(shè)國際化大都市的要求。進(jìn)一步完善層級型商業(yè)經(jīng)營系統(tǒng)。
專欄4：層級型商業(yè)經(jīng)營系統(tǒng)
三、專業(yè)市場空間布局
遵循“控制規(guī)模、調(diào)整布局、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、整體提升”的指導(dǎo)思想，對專業(yè)市場進(jìn)行“規(guī)范、調(diào)整、發(fā)展、提高”，對中心城地區(qū)內(nèi)的市場逐步進(jìn)行調(diào)整升級和外遷，在中心城外圍地區(qū)發(fā)展適應(yīng)北京產(chǎn)業(yè)升級和為城市功能服務(wù)的具有強(qiáng)輻射能力的集散型專業(yè)市場，逐步形成布局合理、功能專業(yè)、滿足城市發(fā)展需要的專業(yè)市場體系。
農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場是重要的城市流通基礎(chǔ)設(shè)施。今后，在城市功能拓展區(qū)和重點新城主要提升改造豐臺新發(fā)地、順義石門等大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場。每個新城原則上著重發(fā)展一個區(qū)域綜合農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場。在具備條件的區(qū)縣發(fā)展產(chǎn)地型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場。在城市外圍適當(dāng)?shù)貐^(qū)重點培育發(fā)展1-2個大型一級糧油批發(fā)市場。
小商品交易市場按照“控制數(shù)量、促進(jìn)合并、發(fā)展專業(yè)、轉(zhuǎn)型創(chuàng)新、服務(wù)生活、完善布局、形成樞紐、擴(kuò)大輻射”的原則，優(yōu)化布局，提升水平。限制二環(huán)路以內(nèi)小商品市場的發(fā)展，鼓勵現(xiàn)有的小商品市場改造、轉(zhuǎn)型或遷出；東西北四環(huán)路以內(nèi)，南三環(huán)路以內(nèi)嚴(yán)格禁止新增小商品批發(fā)市場；東西北四環(huán)路和五環(huán)路之間，南三環(huán)路與南四環(huán)路之間限制新建大型商品交易市場，鼓勵現(xiàn)有農(nóng)貿(mào)市場升級改造，向社區(qū)菜市場轉(zhuǎn)型；郊區(qū)各類商品交易市場要以滿足新城發(fā)展和居民生活為目標(biāo)進(jìn)行升級改造。
汽車交易市場要根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和消費需要在相關(guān)區(qū)域適度規(guī)劃建設(shè)，繼續(xù)提升四合莊舊機(jī)動車交易市場、石景山北京國際汽車貿(mào)易園區(qū)、昌平回龍觀汽車交易市場、朝陽平房東方基業(yè)汽車交易市場等經(jīng)營管理水平，加快建設(shè)豐臺汽車博覽中心。
規(guī)范提升汽配市場和建材市場水平，促進(jìn)其適度發(fā)展、合理布局。
第二部分：北京市商業(yè)地產(chǎn)總體市場分析
2.1北京市商業(yè)體量分布情況分析
一、商業(yè)分布情況
隨著北京商業(yè)地產(chǎn)投資熱的升溫以及各商業(yè)項目的上馬，北京市商業(yè)地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入一個集中供應(yīng)的高峰期。根據(jù)偉業(yè)商業(yè)對北京市商業(yè)地產(chǎn)市場的跟蹤分析，截止到2007年11月，北京市商業(yè)地產(chǎn)總供應(yīng)量約為1,600萬平方米，并且在未來的三到五年內(nèi)，還將新增300—400萬平方米左右的供應(yīng)量。如果按此增長速度計算，屆時靜態(tài)總量將基本滿足北京對商業(yè)地產(chǎn)的需求，但以發(fā)展的觀點來看，北京市短時期內(nèi)不可能達(dá)到整體飽和。
從各區(qū)商業(yè)地產(chǎn)體量統(tǒng)計情況看，朝陽區(qū)穩(wěn)居頭名，占到總體量的25%，海淀區(qū)緊隨其后，占21%。
朝陽區(qū)、海淀區(qū)面積最大，其商業(yè)放量也比較大。朝陽區(qū)主要商業(yè)放量位于幾大商圈內(nèi)，包括CBD、建國門、朝外、燕莎、亞奧區(qū)域等，雖然看起來分布較散，但幾大商圈形成時間較長、輻射力強(qiáng)勁、相互之間能夠形成互動，未來四環(huán)內(nèi)大的商業(yè)面積增加的可能性不大，放量基本圍繞這幾大商圈展開，東擴(kuò)北進(jìn)的趨勢明顯，北部區(qū)域的亞奧地區(qū)未來的商業(yè)放量巨大。
海淀區(qū)主要的商業(yè)放量位于中關(guān)村區(qū)域，包括中關(guān)村西區(qū)、當(dāng)代雙安區(qū)域、世紀(jì)金源mall、公主墳區(qū)域、大鐘寺商業(yè)廣場等，主要以集中商業(yè)體形式出現(xiàn)。
東城區(qū)和西城區(qū)商業(yè)發(fā)展勢頭比較平緩，主要圍繞王府井和西單兩個大的商圈來進(jìn)行，物業(yè)形式以集中商業(yè)為主，大部分物業(yè)經(jīng)營狀況良好。東城區(qū)近期商業(yè)放量不大，西城區(qū)主要放量圍繞在西直門北大街和西直門區(qū)域。
豐臺區(qū)近期發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，大紅門區(qū)域的服裝批發(fā)市場未來體量有望達(dá)到200萬平，同業(yè)態(tài)的集聚形成了規(guī)模效應(yīng)，未來此地將發(fā)展成北京市最大的服裝批發(fā)基地，同時可輻射到整個華北地區(qū)。
二、各環(huán)路項目分布情況分析
根據(jù)我司2006商鋪大全中的統(tǒng)計，我們對北京市各環(huán)線的商業(yè)體量及分布情況進(jìn)行了整理分析。
各環(huán)路分布情況表
各環(huán)路商業(yè)項目數(shù)量分布情況
為分析近年各環(huán)線的開發(fā)情況，找出區(qū)域熱點，我司首先對各環(huán)線間的商業(yè)數(shù)量進(jìn)行統(tǒng)計分析。
如圖表，從數(shù)量上可以看出，各環(huán)路之間并無明顯差異。稍顯突出的，還是二環(huán)內(nèi)商業(yè)項目，雖然北京市二環(huán)內(nèi)寸土寸金，但新近開發(fā)的商業(yè)項目數(shù)量仍然較多，有67個，占到北京市整體數(shù)量的24%，這些項目以綜合性商業(yè)體為主，如金融街四季商城、崇光二期、新三里屯時尚文化區(qū)等。五環(huán)外雖然區(qū)域廣闊，但商業(yè)項目數(shù)量明顯低于其他區(qū)域，只有54個，占19%，由于近幾年，這些地區(qū)百萬平米以上大型社區(qū)漸成規(guī)模，如天通苑、萬象新天、大興亦莊等。隨著交通、公共設(shè)施的進(jìn)一步完善，社區(qū)商業(yè)配套需求量也隨之增大，商業(yè)地產(chǎn)前景被看好。
各環(huán)路商業(yè)項目體量分布情況
項目開發(fā)數(shù)量并不能完全代表此區(qū)域的項目開發(fā)情況，為更清楚的反映整體開發(fā)情況，我司在下面將對各環(huán)路商業(yè)供應(yīng)體量進(jìn)行對比分析。
如圖表，從開發(fā)體量上可以看出，北京市整體上除二三環(huán)之間，其它各環(huán)路在體量上無明顯差異，二環(huán)內(nèi)，1,779,000平方米；三四環(huán)之間，2,049,428平方米；四五環(huán)之間，1,961,600平方米；五環(huán)外，1,919,100平方米；這與這些地區(qū)面積呈反比，商業(yè)項目供應(yīng)由中心向外環(huán)路逐漸減少。二三環(huán)之間項目開發(fā)體量明顯少于其它環(huán)路，只有911,288平方米，占總開發(fā)體量的11%，主要原因在于，二三環(huán)之間受整體功能的限制，項目多為商住公寓、寫字樓、或酒店底商形式，如建外SOHO、主語城、順馳?藍(lán)調(diào)、楓藍(lán)國際等。其它環(huán)路項目，在體量上并無明顯差異。
各環(huán)路商業(yè)項目分布情況
從圖中我們可以清楚看到北京市各環(huán)線的商業(yè)項目分布情況。
二環(huán)路內(nèi)包含了西單商圈、王府井商圈、阜成門——復(fù)興門商圈、宣武門——前門——崇文門商圈等眾多已經(jīng)趨于成熟的商業(yè)圈，隨著金寶街大型綜合性項目的興建以及東單“銀街”的改造，大面積商鋪將被推出，東單商圈更趨成熟，這必然加強(qiáng)了二環(huán)路內(nèi)良好的商業(yè)氛圍。但同時我們也應(yīng)該看到，由于二環(huán)路內(nèi)的商業(yè)發(fā)展已經(jīng)趨于成熟，這么多項目的興建，也使二環(huán)路內(nèi)的競爭更加激烈。尤其以西單商圈和王府井商圈競爭最為明顯。
二三環(huán)路之間：東二環(huán)到東三環(huán)區(qū)域駐扎了各大金融機(jī)構(gòu)和外資企業(yè)的辦公地點，擁有大片5A級寫字樓和高尚住宅區(qū)，隨著北京市政建設(shè)的進(jìn)一步發(fā)展，這里將形成一個頂級企業(yè)聚居區(qū)、一個高品質(zhì)的富人生活區(qū)�，F(xiàn)階段此處可供大規(guī)模商業(yè)開發(fā)的面積極少，已基本飽和。而南部二三環(huán)間由于居民消費水平與商業(yè)發(fā)展環(huán)境都不太成熟，所以商業(yè)項目相對較少，沒有能夠形成強(qiáng)有力的商圈。二三環(huán)之間的西部區(qū)域隨著馬連道地區(qū)交通、教育及購物生活配套設(shè)施日益完善，以及馬連道商圈被規(guī)劃為中央采購區(qū),其周邊的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)也日趨興旺。二三環(huán)之間的北部區(qū)域由于擁有東直門、西直門兩大交通樞紐商業(yè)和北三環(huán)沿線馬甸、雙安商業(yè)區(qū)的帶動，相對而言發(fā)展比較穩(wěn)定。北部區(qū)域的大鐘寺地區(qū)將會建起體量較大的大鐘寺國際商業(yè)中心，此物業(yè)經(jīng)營的成功與否將會影響到北三環(huán)商業(yè)區(qū)的經(jīng)營與定位。綜上，二三環(huán)之間的區(qū)域東部已基本飽和，西部和北部平穩(wěn)發(fā)展，南部屬于待啟動地區(qū)，未來可挖掘的潛力大。
三四環(huán)之間：南三四環(huán)之間依然是發(fā)展相對比較薄弱的一個區(qū)域，但是隨著木樨園商業(yè)圈的相成，百榮世貿(mào)的組建，給南城帶來了希望。南城的發(fā)展日益受到社會各界的廣泛關(guān)注，尤其是在政府建設(shè)南城，開發(fā)南城的大的方針政策指引之下，隨著南城開發(fā)建設(shè)的步伐正在不斷加快，京津塘、京石、京開等快速路相繼通車，地鐵5號線正在建設(shè)，若干條市政道路即將開通，加上城市環(huán)線、鐵路和南苑機(jī)場，南城已經(jīng)形成便捷、立體的交通網(wǎng)絡(luò)，南城必將成為一個新興的商業(yè)區(qū)域。西三四環(huán)的發(fā)展則弱于北三四環(huán)，這是由于北三四環(huán)處于亞奧商圈，發(fā)展比較快，生活氣息濃厚，被稱為中心居住區(qū)(CLD)。以餐飲、娛樂、超市等生活配套 行業(yè)為主形成了亞運(yùn)村獨特的商圈氛圍，并且規(guī)模正在日益壯大。當(dāng)北京被宣布為2008年奧 運(yùn)會的主辦城市后，此處更是商家的必爭之地，價格一路飆升。東三四環(huán)由于包含了CBD和燕莎兩個北京最大的商業(yè)圈，尤其是CBD商業(yè)圈，在他的周圍興建了大量的項目，例如萬達(dá)廣場、金地國際花園、華貿(mào)中心等，形成了CBD次商圈，并不斷延伸。
四五環(huán)之間：南四五環(huán)之間的商業(yè)項目主要集中在郊縣大興，東四五環(huán)的項目則主要集中在望京商業(yè)圈一帶和CBD的次商業(yè)圈一帶。北城則或以奧運(yùn)為依托，發(fā)展奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)；部分以中關(guān)村的巨大人流量為依托發(fā)展商業(yè)項目。而從商業(yè)項目的分布數(shù)量上我們又可以看出，同在四五環(huán)之間，北四五環(huán)就發(fā)展的比較好，項目數(shù)量眾多，這主要是受到2008年奧運(yùn)會的影響，依托奧林匹克公園發(fā)展開了。
五環(huán)以外：可以看出北五環(huán)外的昌平和東五環(huán)外的通州發(fā)展較其他郊縣更好。其中尤其以北五環(huán)外項目最多，而其中的亞北天通苑，無論是在社區(qū)面積上，還是在建筑面積上都是最大的。
總的來看，北京各環(huán)線之間是以二環(huán)發(fā)展最好，三四環(huán)相對比較成熟，五環(huán)以外發(fā)展勢頭迅猛。同一環(huán)線之間，則是東部和北部優(yōu)于西部和南部，在二環(huán)和三環(huán)之間，以及三環(huán)和四環(huán)之間以東部發(fā)展相對比較成熟與完善，項目眾多，競爭也相對激烈。而四到五環(huán)之間以及五環(huán)以外則以北部為最優(yōu)。
三、各環(huán)路的商業(yè)發(fā)展與城市發(fā)展關(guān)系分析
根據(jù)《北京城市總體規(guī)劃》的部署，北京市將在市域范圍內(nèi)，構(gòu)建“兩軸-兩帶-多中心”的城市空間結(jié)構(gòu)。下面我們將根據(jù)這一城市規(guī)劃來分析各環(huán)路的商業(yè)發(fā)展情況及將來的發(fā)展趨勢。
首先簡單的介紹一下這一規(guī)劃的主要內(nèi)容：
(1) 兩軸：指沿長安街的東西軸和傳統(tǒng)中軸線的南北軸。
(2) 兩帶：指包括通州、順義、亦莊、懷柔、密云、平谷的“東部發(fā)展帶”和包括大興、房山、昌平、延慶、門頭溝的“西部發(fā)展帶”。
(3) 多中心：指在市域范圍內(nèi)建設(shè)多個服務(wù)全國、面向世界的城市職能中心，提高城市的核心功能和綜合競爭力，包括中關(guān)村高科技園區(qū)核心區(qū)、奧林匹克中心區(qū)、中央商務(wù)區(qū)(CBD)、海淀山后地區(qū)科技創(chuàng)新中心、順義現(xiàn)代制造業(yè)基地、通州綜合服務(wù)中心、亦莊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心和石景山綜合服務(wù)中心等
從1993年的“分散集團(tuán)式布局”到如今的“兩軸－兩帶－多中心”，新規(guī)劃必然會改變舊有的北京城市空間布局，而城市空間布局的變化也必然導(dǎo)致北京房地產(chǎn)格局的變化，這種變化很可能將是質(zhì)的變化。
新的城市總體規(guī)劃實施后，人們將不會再像以前那樣以天安門為中心生活，居住形態(tài)亦將發(fā)生重大變化， 從商業(yè)角度來看，此種規(guī)劃也將改變以往人們購物的習(xí)慣。在北京市新的功能劃分上，我們不能再把北京簡單地劃分為不同的功能區(qū)，造成吃飯的地方吃飯，睡覺的地方睡覺，工作的地方工作，大家在這些功能區(qū)之間疲于奔波，造成資源和人力的浪費。以后身邊的中型社區(qū)購物中心和郊區(qū)的大型shoppingmall可能將成為人們購物的首選。
新規(guī)劃中中心城市軸線及功能區(qū)分析圖
通過上面兩張圖的對比可以看出北京市現(xiàn)有商圈與新規(guī)劃中的兩軸并不完全相符，現(xiàn)有商業(yè)聚集區(qū)主要位于三環(huán)以內(nèi)，并且表現(xiàn)出非常明顯的向東部傾斜的態(tài)勢，北部、西部和南部都是較分散的中型商業(yè)聚集區(qū)，屬于區(qū)域型商業(yè)中心。而在北京市新規(guī)劃中，三環(huán)以外的商業(yè)規(guī)劃被重視起來，CBD東部、大紅門區(qū)域、石景山區(qū)域、亞奧區(qū)域都被列入重點發(fā)展的部分，
可見在北京市未來的發(fā)展中，將逐步突出三環(huán)以外的大型商業(yè)的發(fā)展，按照多中心的規(guī)劃進(jìn)行整體布局。商業(yè)發(fā)展將不再僅限于東部CBD區(qū)域的集中商業(yè)區(qū)，而是圍繞兩個中心軸，逐步在整個城區(qū)建立多個區(qū)域級商業(yè)中心。新的城市總體規(guī)劃實施后，人們將不會再像以前那樣以天安門為中心生活，環(huán)線將不再是考評房子的惟一標(biāo)準(zhǔn)，作為城市規(guī)劃的重要實施者，房地產(chǎn)開發(fā)商也會迅速順應(yīng)這一形式。
四、北京交通干線和沿線商業(yè)的分析
從目前北京的交通系統(tǒng)看，由四條環(huán)線和15條快速聯(lián)絡(luò)線組成的快速系統(tǒng)是北京交通的骨架，連接主要交通干線的支線和次級道路構(gòu)成道路網(wǎng)絡(luò)。近年來四環(huán)、五環(huán)已經(jīng)建成通車，預(yù)計六環(huán)建成后，五個環(huán)線總長將達(dá)到431.3公里，到2008年，北京將建成五環(huán)加八射的高速環(huán)路系統(tǒng)。
北京市的商業(yè)項目主要分布在現(xiàn)有道路沿線，面積約800萬平米，還有400多萬平米商業(yè)集中在近幾年來建設(shè)的交通路線沿線，如地鐵十三號線、朝陽北路以及四環(huán)沿線，四環(huán)路被稱為“黃金大道”，這不僅因為四環(huán)工程耗資巨大，更因為其帶來的效益要10倍于產(chǎn)出。公路建設(shè)每投入100億元人民幣，將會拉動周邊的國內(nèi)生產(chǎn)總值1000億元人民幣。四環(huán)路的開通，使分布在北京市區(qū)邊緣的中央商務(wù)區(qū)（CBD）、中關(guān)村高新技術(shù)園區(qū)、奧運(yùn)村、大運(yùn)村、亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等連點成線，起到輻射作用，以帶動北京科技、文化產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展。另外地鐵十三號線的開通也大大拉近了城鄉(xiāng)的距離，方便了居民出行的便利，同時也帶動了沿線商業(yè)的發(fā)展。
未來北京市將大力發(fā)展軌道交通，這是因為北京和它們的最大差別不是路的寬窄而是公共交通，尤其是地鐵數(shù)量的差距。像巴黎地鐵長度是三百多公里，莫斯科也是三百多公里，東京也是幾百公里，而北京只有幾十公里。這個差距是非常大的。大力發(fā)展公共交通特別是軌道交通，這是世界大城市解決交通問題的一個主要經(jīng)驗。由于軌道交通具有很多特點如：沒有堵塞問題，而且很準(zhǔn)時；它不受氣候氣象影響；安全系數(shù)高；它是環(huán)保，由于北京是個發(fā)展中的城市，原來道路比較缺乏，路面不夠?qū)�，面積也不夠。受到北京古都風(fēng)貌保護(hù)和其它方面的限制，道路增加是有限的，道路面積增加也是受到限制的在這種情況下，只能通過大力發(fā)展地下交通，才能夠既保護(hù)北京的歷史風(fēng)貌，同時又解決了交通問題。
根據(jù)北京市規(guī)劃，到二零零八年之前，北京將建成八通線、地鐵五號線、十號線一期、奧運(yùn)支線、四號線、九號線一期、機(jī)場線、亦莊線，加上已經(jīng)開通運(yùn)行的三條地鐵線路，二零零八年北京市區(qū)軌道線路將有望達(dá)到十一條。
地鐵的開發(fā)將帶來沿線土地的升值，地鐵站周圍的土地是開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)或者是商業(yè)開發(fā)的上上之選。
根據(jù)偉業(yè)商業(yè)資料統(tǒng)計，截止到2008年，北京市分布在原有交通干線的的商業(yè)項目共有289個，面積總計405萬平米；分布在未來軌道交通干線周邊的商業(yè)項目數(shù)量共有85個，面積總計231萬平米，軌道交通對商業(yè)帶來的增值效應(yīng)由此可見。
根據(jù)目前地鐵的建設(shè)情況，5號線將于2007年6月率先進(jìn)入運(yùn)營，加上奧運(yùn)的影響，毫無疑問，除了已經(jīng)建立的“東西軸”與二環(huán)線地鐵，“南北軸”的5號線周邊商業(yè)將會逐步發(fā)展起來的。
五、已落成、正報規(guī)、待建項目情況對比分析
從1996年以來，為了改造舊城，徹底整頓遍地小商販，露天市場管理混亂的現(xiàn)象，北京市政府大力整頓商業(yè)物業(yè)，數(shù)量眾多的住宅底商，臨時建筑被勒令關(guān)閉、拆除，由此造成商業(yè)供應(yīng)量銳減，由于消費市場的強(qiáng)勁增長，市場開始產(chǎn)生巨大的商業(yè)需求，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)速度大大加快，僅2002—2007年的商業(yè)供應(yīng)量就達(dá)1300多萬平米，其中已建商業(yè)面積700萬左右，占到總體供應(yīng)量的60%多，另外還有200多萬平米在建商業(yè)，這些在建商業(yè)基本上將于2006年推向市場，因此2008年，將是商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)激增的一年；正在報批的商業(yè)面積約150萬平米，占到總體面積的17%。
2002—2007年間，北京市城八區(qū)的落成項目以東城區(qū)為最，達(dá)到該區(qū)總體面積的72%，這主要是因為東城區(qū)商業(yè)比較成熟，以王府井商圈為核心的東城區(qū)基本上沒有多少新建項目；已落成項目最少的區(qū)是豐臺區(qū)，比例僅為43%，豐臺區(qū)由于歷史原因，整體商業(yè)發(fā)展水平較低，除了大紅門服裝批發(fā)市場外，其他零售商業(yè)落成數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于其他城區(qū)；
在建項目最多的是是朝陽區(qū)，比例高達(dá)35%，眾所周知，北京市2008年將舉行奧運(yùn)會，奧運(yùn)的巨大商機(jī)帶來亞奧區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)大開發(fā)，同時，朝陽區(qū)的CBD地區(qū)及朝陽北路大量的寫字樓底商、社區(qū)商業(yè)都為朝陽區(qū)的商業(yè)發(fā)展添磚加瓦，發(fā)展勢頭如火如荼；
待建商業(yè)項目數(shù)量最多的是豐臺，因為豐臺區(qū)已落成項目數(shù)量相對較少，因此未來有大量商業(yè)項目規(guī)劃待建，主要集中在木樨園—大紅門地帶；規(guī)劃數(shù)量較少的是崇文區(qū)，僅為10%，這主要是因為崇文區(qū)的商業(yè)數(shù)量較多，尤其是近兩年來大量社區(qū)商業(yè)的投入使用使得該區(qū)商業(yè)放量過多，一時難以消化。
據(jù)統(tǒng)計，北京市現(xiàn)有商業(yè)面積1260萬，人均商業(yè)面積0.9平米，依據(jù)北京市2010年人均規(guī)劃商業(yè)面積1平米的規(guī)劃，未來五年在建及待建商業(yè)項目面積將達(dá)到200—300萬平米，因此預(yù)計到2010年，商業(yè)供應(yīng)量每年都在五十萬平米以上。
六、商業(yè)項目物業(yè)形態(tài)對比分析（獨立、寫字樓底商、社區(qū)商業(yè)等）
北京市現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)中，以獨體商業(yè)比例為最高，達(dá)到35%；寫字樓底商越來越受到投資者和經(jīng)營商戶的歡迎，這是因為寫字樓本身有大量的消費人群，這些人群提供了商業(yè)發(fā)展最基礎(chǔ)的盈利元素，是當(dāng)今商業(yè)發(fā)展最快的商業(yè)形態(tài)，這部分物業(yè)占到總體比例的24%；臨街商鋪雖然占據(jù)比例不高，只有19%，但是以其貫有的地理優(yōu)勢一向深受商家和消費者的喜愛，一直是最受關(guān)注的物業(yè)形態(tài)，發(fā)展前景良好；至于近年來發(fā)展迅速的社區(qū)商業(yè)，更是以立足于社區(qū)，面向周邊的的姿態(tài)在眾多商業(yè)形態(tài)中突圍而出，受到多方的注目，眾所周知，北京市的社區(qū)便利店遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于上海市的社區(qū)便利店數(shù)量，巨大的市場契機(jī)被多個零售巨頭覬覦，快客、7-11、迪亞天天、聯(lián)合利華等世界知名連鎖巨頭目前在北京市的各大社區(qū)拼命擴(kuò)張，以期搶先占領(lǐng)市場。
在北京市城八區(qū)中，獨體商業(yè)比例最高的是海淀區(qū)，占比54%，這要歸功于海淀區(qū)近年來一系列大的巨量商業(yè)陸續(xù)竣工，如世紀(jì)金源Mall,大鐘寺國際廣場等；寫字樓底商比例最高的為東城區(qū)，比例為25%；社區(qū)商業(yè)比例最高的為石景山區(qū)，比例達(dá)達(dá)到35%；臨街商鋪比例最高的為東城區(qū)，比例為23%。
第三部分、北京商圈規(guī)分析
3.1商圈的概念
什么是商圈？商圈是指以店鋪座落點為核心向外延伸一定距離而形成的一個方圓范圍，是店鋪吸引顧客的地理區(qū)域。它由核心商業(yè)圈，次級商業(yè)圈和邊緣商業(yè)圈構(gòu)成。核心商業(yè)圈是離商店最近，顧客密度最高的地方，約占商店顧客的50％－70％，核心商業(yè)圈的外圍，則顧客較分散，市場占有率相對減少。一般講，商圈有四種形態(tài)：
一、 商圈的定義
商業(yè)是由消費者的購買行為和商業(yè)企業(yè)的經(jīng)營能力所決定的，而商圈是商業(yè)物業(yè)吸引顧客的空間范圍，也就是消費者到商業(yè)場所進(jìn)行消費活動的時間距離或者空間距離。確定商圈需要從以下幾個方面考慮：
第一，商圈需要從體量、目的、位置等方面定義。商圈是一個群體，它的層次是多元化的。第二，消費群體。一個商圈若沒有消費力，消費組合只是盲目地打造，也不能稱為成功的商圈。第三，位置。商圈的關(guān)鍵要素在于便利性和消費環(huán)境，所以位置非常重要。第四，目的。打造商圈肯定有一個目的，開發(fā)商的目的是如何體現(xiàn)商業(yè)價值。第五，城市規(guī)劃。通過商業(yè)的改造形成消費環(huán)境，聚集人氣，這也是打造商圈的重要目的。
二、商圈的要素
商圈必需的要素，包括消費人群、有效經(jīng)營者、有效的商業(yè)管理、合理的發(fā)展前景和政府支持，此外還有商圈的形象、功能、建筑形態(tài)以及建筑成本等。
第一，消費人群。第二，有效經(jīng)營者。這兩者需要有機(jī)結(jié)合。第三，有效的商業(yè)管理。第四，商業(yè)發(fā)展前景。打造商圈需要多方面的投資者和經(jīng)營者入駐，商圈未來的形象、概念都是打造商圈的主要手段。第五，商業(yè)形象。商圈必須有自己的形象，有自己的特色。環(huán)境、包裝、對外宣傳都是商圈樹立形象的重要環(huán)節(jié)。第六，商圈功能。商圈按功能分為傳統(tǒng)商圈和主題、概念商圈。賽特商圈、王府井商圈等屬于傳統(tǒng)商圈，而像電子城等屬于主題商圈。
3.2北京市老商圈分析
王府井商圈：王府井商圈主要是由一條步行街帶動的，而且“客流量不小，外地人不少”，定位具有傳統(tǒng)色彩，北京市商業(yè)規(guī)劃中，王府井商業(yè)將由一條街轉(zhuǎn)為一個區(qū)域的繁榮。
西單商圈：氣旺盛，商鋪租金增長迅速；以“時尚、品位、休閑”為主題的青春型商圈； 西單商圈的消費者主要是35歲以下的北京居民，西單商業(yè)區(qū)是北京市居民眾所周知的購物消費場所，人流量大。
燕莎商圈：主要經(jīng)營國內(nèi)外高檔名牌商品和時尚精品；受CBD和泛CBD商業(yè)沖擊明顯，商業(yè)經(jīng)營效益下降。 燕莎商圈是北京最為知名的國際化社區(qū)之一，是北京外籍人士主要居住地之一。燕莎商圈是北京較早形成的涉外商圈之一。由于該區(qū)域以燕莎商場為核心，東臨使館區(qū)，周邊聚集了許多北京最早的涉外酒店，燕莎商圈西臨東三環(huán)，東三環(huán)以內(nèi)即為使館區(qū)。
公主墳商圈： 特色與發(fā)展方向：以滿足西城區(qū)社區(qū)消費需求為主的百貨商圈；主要經(jīng)營服裝、日用品等，有一定的餐飲，但是娛樂配套相對較少。 手機(jī)市場是公主墳的一大特色，公主墳周邊大大小小的手機(jī)專賣店有幾十個，很大一部分的客流是機(jī)關(guān)單位和部隊，因為這里部隊大院非常多。部隊比白領(lǐng)的消費相對要低一點，消費的觀念也不太一樣。
雙安商圈：主要經(jīng)營服裝、日用品等，有一定的餐飲和娛樂配套；百貨和超市兩大業(yè)態(tài)為主。
阜成門商圈：特色與發(fā)展方向：以滿足社區(qū)消費需求為主的商圈；主要經(jīng)營服裝、日用品等，有一定的餐飲和娛樂配套；萬通轉(zhuǎn)軌后經(jīng)營小商品批發(fā)零售，檔次較低。對北京西部的輻射能力比較強(qiáng)，消費人群以三里河附近的國家各大部委及西三環(huán)外的部隊人員比較多。
崇文門商圈：南城消費的滯后是本區(qū)域商業(yè)發(fā)展的不利因素，多種業(yè)態(tài)的國瑞城正式開盤。區(qū)域突圍的步伐開始明顯加快。
中關(guān)村商圈： 特色與發(fā)展方向：包括多個主題子商圈，如數(shù)碼商業(yè)街、圖書商業(yè)街等；大灶更加綜合的中關(guān)村科技園區(qū)，提升形象。中關(guān)村商圈特點：一是電子產(chǎn)品集散地，二是中關(guān)村高科技商務(wù)中心（中關(guān)村西區(qū)），三是高校集中地（北大/清華/人大等）。
CBD商圈：商圈分析：CBD集中了大量的金融、商貿(mào)、文化、服務(wù)以及大量的商務(wù)辦公和酒店、公寓等設(shè)施，國際上大量著名的跨國公司、金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)、財團(tuán)在這里設(shè)立總部或分支機(jī)構(gòu)。
望京商圈 ：望京區(qū)域消費是北京市平均水平的7倍。望京區(qū)域規(guī)劃總居住人口為35萬人，現(xiàn)常住人口近20萬人，外籍人士占常住人口的1/3。是韓國人居住集中的地方。
方莊商圈 ：方莊規(guī)劃的初衷是服務(wù)社區(qū)的社區(qū)商業(yè)，方莊是北京的一個高檔富人區(qū)，從整體上提升區(qū)域的吸引力，這也是方莊餐飲街目前的主流。餐飲競爭比較大。
亞運(yùn)村商圈：亞運(yùn)村地區(qū)目前的商業(yè)主要是一些生活配套：超市、便利店、百貨店、餐館等，其最大的特點是社區(qū)商業(yè)。區(qū)域內(nèi)已形成一定規(guī)模的商業(yè)街，其中以餐飲業(yè)為主，居住人群較為固定、消費能力較強(qiáng)。
五道口商圈：消費群體高品位、高收入 ，周邊有高校師生、外教及留學(xué)生；甲級寫字樓，有1000多家科研機(jī)構(gòu)、高檔住宅區(qū)；韓國留學(xué)生比較多的地方。
3.3北京新老商圈規(guī)模與變化分析
北京市由于其長期的歷史積淀以及深厚的文化底蘊(yùn)，形成了眾多傳統(tǒng)的商業(yè)聚集區(qū)域，也逐漸形成了北京傳統(tǒng)的商圈格局，其總體發(fā)展?fàn)顩r主要可以體現(xiàn)在區(qū)位分布、商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r業(yè)態(tài)分布等方面。
由上圖可見，北京的老商圈主要分布在商業(yè)比較繁華和地理位比較優(yōu)越的地段，而且形成了固定的輻射范圍。北京商業(yè)市場在其自身多次結(jié)構(gòu)調(diào)整的推動下，發(fā)展水平已明顯升級，現(xiàn)階段已基本形成競爭性商業(yè)格局，商業(yè)網(wǎng)點分布逐步由從城市中心區(qū)向邊緣區(qū)域發(fā)展，超市、便利店業(yè)態(tài)取得較大發(fā)展，商業(yè)市場開始逐漸走向成熟和完善，呈現(xiàn)出市場化、現(xiàn)代化、多元化的發(fā)展趨勢。隨著商業(yè)規(guī)劃的不斷發(fā)展，在新的商業(yè)項目帶動下，北京市新的商圈逐漸形成。
新商圈位置示意圖
木樨園商圈
交通：南中軸路縱貫?zāi)鹃貓@南北；位于小區(qū)東側(cè)的地鐵5號線(宋家莊—太平莊北站)工程2007年全線貫通；規(guī)劃中的4號線(北宮門—馬家堡)、貫穿南北中軸路的地鐵8號線(辛店—南苑)在木樨園也設(shè)有地鐵站�！ �
環(huán)境：涼水河治理后已建成一條旅游觀光河道，開通游船，在珠江駿景的南側(cè)將設(shè)有碼頭。
商業(yè)：永定門糧庫地區(qū)位于木樨園橋西北側(cè)，已規(guī)劃建設(shè)亞洲最大的現(xiàn)代化商品交易中心，吸引了包括家樂福、沃爾瑪、麥德龍、歐培德及上海聯(lián)華等連鎖業(yè)巨頭和來自義烏、溫州的眾多海內(nèi)外商家。
馬連道商圈
交通：菜市口至南二環(huán)成為連接市中心和城市快速環(huán)線的交通要道，與廣外大街交叉形成一橫一縱的交通樞紐；南二、三、四環(huán)、麗澤路與正在建設(shè)的馬家堡西路、地鐵5、4、9號線縮短了與城區(qū)的距離。
環(huán)境：城南完成了廣安門內(nèi)外大街危房改造，隨著兩廣大街通車，新商圈已初具規(guī)模。
商業(yè)：馬連道采購中心區(qū)啟動建設(shè)一年多已現(xiàn)出雛形，到2008年，這個都市采購中心將成為一批國內(nèi)外著名企業(yè)中國采購總部的云集之地。
特色：北京全力規(guī)劃打造的國內(nèi)外著名品牌商品的流通總部——宣武區(qū)馬連道采購中心區(qū)將成為以專業(yè)采購為支柱，以批量交易為主導(dǎo)，具備專業(yè)化、批量化、國際化明顯特征的現(xiàn)代商業(yè)區(qū)域。
石景山沃爾瑪商圈
交通：石景山區(qū)除了復(fù)興路、阜石路兩條貫穿東西的大動脈以外，一線地鐵更被無車族看好，加上五環(huán)路，交通優(yōu)勢不遜于其他區(qū)域。
環(huán)境：擁有優(yōu)越的運(yùn)動休閑環(huán)境，石景山游樂園、雕塑公園、八大處公園、香山公園匯集于此。
商業(yè)：傳統(tǒng)項目有普爾斯馬特、華聯(lián)商廈、小白羊超市……現(xiàn)沃爾瑪建在西五環(huán)一側(cè)，五環(huán)取消收費，將進(jìn)一步促進(jìn)沃爾瑪的銷售。
特色：玉泉公園二期工程建成，凸顯蘇州園林式風(fēng)格，保留了11棵百年以上的古柏。兩園共占地43.1公頃，成為長安街延長線最大的公園。
馬甸亞奧商圈
交通：地鐵4、10號線一期(含奧運(yùn)支線)將與現(xiàn)有的地鐵1號線、環(huán)線、城鐵13號線以及正在建設(shè)的5號線在多個地點交叉并形成換乘站，2007年底建成通車后將打通城區(qū)大部分最繁華的地帶。
環(huán)境：緊鄰1215公頃奧林匹克公園，包括1300畝國家森林公園及200公頃人工湖在內(nèi)、方圓12平方公里的2008年奧運(yùn)會的核心會區(qū)。
商業(yè)：亞運(yùn)村周邊已形成成熟的商業(yè)圈，奧運(yùn)村周邊也已有普爾斯馬特、百安居、東方家園等一批知名企業(yè)進(jìn)駐。社區(qū)周邊醫(yī)院、銀行、郵局、超市、藥房、餐飲、娛樂、健身場所等應(yīng)有盡有。
特色：亞運(yùn)村是京城首屈一指的配套服務(wù)設(shè)施完善的成熟大社區(qū)。2008年奧運(yùn)會落戶北京，亞運(yùn)商圈基礎(chǔ)上形成的奧運(yùn)商圈，將成為北京新的城市中心，它對周邊區(qū)域帶來的巨大商機(jī)必將趕超當(dāng)年的亞運(yùn)會�！ �
高碑店商圈
交通：地鐵一號線、八通線、朝陽路、朝陽北路、東四環(huán)路、東五環(huán)路等多條交通要道貫通全區(qū)�！ �
環(huán)境：綠化率達(dá)到43％。占地1100多畝的興隆公園、80多畝的四惠花園、40多畝的街心公園、近50畝的高爾夫球場，還有800多畝的高碑店湖。
商業(yè)：作為東長安街延長線上的第一鄉(xiāng)，高碑店商圈緊鄰CBD，而相對于寸土寸金的CBD，高碑店進(jìn)入成本卻更低更經(jīng)濟(jì)。
特色：擁有興隆公園—中國紫檀博物館—高碑店湖—高碑店古家具一條街—高碑店污水處理廠等特色鮮明的旅游景區(qū)和環(huán)保教育基地。
3.4現(xiàn)代商圈及其動態(tài)發(fā)展
商圈又稱商勢圈(Trade Area)，通常是指一個零售店或商業(yè)中心的營運(yùn)能力所覆蓋的空間范圍，或者說可能來店購物的顧客所分布的地理區(qū)域。一般可歸納為三點:第一、商圈是一個具體的區(qū)域空間，是一個大致可以界定的地理區(qū)域;第二、商圈是一個具體的銷售空間，同時又是一個具體的購買空間，而且，這個地理區(qū)域空間很容易在地圖上標(biāo)示出。第三、商圈內(nèi)各種銷售輻射力和購買向心力構(gòu)成一個類似物理學(xué)中跳“場”的“商業(yè)場”，商業(yè)活動就是在這個商業(yè)場中進(jìn)行。一個具體的商圈的構(gòu)造應(yīng)由“點、線、面、流”四個方面構(gòu)成:
所謂“點”，是指商圈的輻射源，是市場區(qū)域的中心點。一家商店，或一個具體的集中交易的活動的場所就是商圈構(gòu)造中的“點”，它決定商圈所在的具體地理位置。因此，科學(xué)選址是市場建設(shè)中十分重要的環(huán)節(jié)，選址正確，成功一半;選址錯誤，則從一開始就埋下失敗的禍根。其原因就在于良好的店址能夠使商店獲得較為持久的、不能為競爭對手所輕易模仿的競爭優(yōu)勢。因此，零售店或大型購物中心已進(jìn)行選址首先要考慮其業(yè)態(tài)特征。那些單位規(guī)模小、滿足顧客便利需要，以經(jīng)營選擇性較低的日常生活用品為主的零售業(yè)態(tài)，如超市、便利店原則上應(yīng)在距離顧客較近的地方，而那些商品種類齊全、單體規(guī)模大，以經(jīng)營選擇性強(qiáng)的商品為主的零售業(yè)態(tài)，如百貨店(商場)、購物中心能夠從運(yùn)處吸引顧客，原則上應(yīng)選址于商業(yè)中心或四通八達(dá)的地方。而且，在考慮具體店址時，應(yīng)充分考慮使商圈縮小的障礙因素和使商圈擴(kuò)大吸引力的吸引力因素，綜合評估選址的可能性。
所謂“線”，是指市場區(qū)域內(nèi)的各種買賣集存關(guān)系。顯然，依存關(guān)系越多，程度越高，這種線也就越強(qiáng)，商圈也就越強(qiáng)大。當(dāng)然，由于交易成本的存在及其差異，隨著空間范圍的擴(kuò)展，這種依存度一般總是遞減的，所以一個具體的商圈會有它自己的邊界。一個具體的現(xiàn)實市場只是這種“線”的集合的外在形式�！翱諝な袌觥彼杖钡木褪沁@種“線”。因此，重要的是培育當(dāng)?shù)厥袌鼋?jīng)濟(jì)的發(fā)育，構(gòu)建生成更多的“線”。地方政府應(yīng)該調(diào)查研究分析比較當(dāng)?shù)馗鞣N相對優(yōu)勢，制定政策措施充分發(fā)掘和開發(fā)這種優(yōu)勢，地方優(yōu)勢既是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的生長點，又是區(qū)域市場的生成點。因為正是這種優(yōu)勢能夠生成商品交換的“線”。
所謂“面”，是指中心點的輻射所達(dá)到的范圍，是市場影響力的空間廣度。由于商圈構(gòu)造中的“線”輻射隨空間范圍的擴(kuò)展呈現(xiàn)衰退，因此，商圈構(gòu)造中的“面”呈現(xiàn)層次性，可以依據(jù)理論成交數(shù)量或市場占有率等指標(biāo)將商圈區(qū)分為:零售店(商業(yè)中心的)60%一65%的顧客來自核心商圈，20%左右的顧客來自第二層商圈—次級商圈，15%一20%的顧客來自于邊緣商圈，俗話說:“核心商圈保基本(生活必需品)，次級商圈靠服務(wù)，邊緣商圈靠特色”。所以合理規(guī)劃市場布局，消除市場建設(shè)中的盲目的重復(fù)建設(shè)是減少“空殼”市場的一項重要措施。在經(jīng)濟(jì)活動中，不同的市場的商圈會呈現(xiàn)重疊、交叉等現(xiàn)象。對于這種情況要作具體分析。首先是在規(guī)劃市場布局時要分析市場商圈的大致輻射范圍，以及所在范圍內(nèi)是否具有替代功能的同類市場。一般而言，商圈交叉會出現(xiàn)在“邊際商圈”，有時也可能是“次級商圈”或“邊緣商圈”，這里既有市場的互補(bǔ)關(guān)系，也有市場的替代與共存關(guān)系。商圈的相交或相疊如果功能定位相同會構(gòu)成直接的競爭，從而分割交易量，使市場經(jīng)營效益下降。但也有相當(dāng)多的實例表明，競爭會形成一種共生關(guān)系，使市場具有更強(qiáng)的滲透力和影響力，共同構(gòu)造出一個大商圈。根據(jù)以上三種情況，合理規(guī)劃市場布局有利于市場的健康發(fā)展，形成科學(xué)、合理的市場商業(yè)網(wǎng)絡(luò)，整合統(tǒng)一市場，減少市場建設(shè)中的盲目性。只有這樣才能使商圈勢力得到進(jìn)一步的增加和拓展。
所謂“流”，是指商圈的動態(tài)性，是指市場區(qū)域職能的變化、動向。這種變化既受外部因素影響，也受市場內(nèi)部因素變化的影響，前者如產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化、競爭格局變化、以及諸如自然環(huán)境、產(chǎn)業(yè)環(huán)境、全球環(huán)境等變化因素。后者如市場管理方法、市場經(jīng)營方針的調(diào)整，市場服務(wù)功能的變化等。
商圈的類型
商圈的類型包括微觀商圈、中觀商圈、宏觀商圈。微觀商圈，指不同的業(yè)態(tài)店或業(yè)種店的商圈范圍;中觀商圈，又叫區(qū)域商圈，指區(qū)域內(nèi)的不同的商業(yè)業(yè)態(tài)聚集形成的商圈范圍;宏觀商圈是指一個城市的商圈范圍及其大小，它是由區(qū)域商圈所形成的。
西方國家的商圈計算的三種方法:
l、雷利法則—零售引力法則，是計算商業(yè)中心商圈大小的公式，只要知道兩個商業(yè)城市之間的距離，兩個城市的人口數(shù)量就能夠計算出每一個城市吸引顧客的距離，同時通過這一公式的延伸又可計算出某一個城市的商圈大小。當(dāng)一個商業(yè)中心充分采用計算機(jī)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)后，形成某一商業(yè)中心，兩個商業(yè)中心之間信息交流的距離將會縮小，顧客將由網(wǎng)民來代替，兩個城市中心之間的商圈大小將由網(wǎng)絡(luò)力量及其輻射力量、網(wǎng)民及上網(wǎng)購物數(shù)量的多少來修訂。
2、市場飽和理論(RSI，Retail Saturation Index)—是計算每一平方米營業(yè)面積的某類商品所能實現(xiàn)的銷售額，當(dāng)RSI呈現(xiàn)高值時，表明該市場尚未飽和，因此仍具有發(fā)展零售業(yè)的潛力;當(dāng)RSI呈現(xiàn)低值時，表明該市場已經(jīng)飽和，新的零售發(fā)展商不宜再進(jìn)入此市場發(fā)展零售業(yè)。
3、購買力指數(shù)(BPI，Buying Power Index)—是估計經(jīng)濟(jì)區(qū)域內(nèi)可支配收人的大小，如果用購買力指數(shù)除以本區(qū)人口占全國人口的比重，就能得出市場質(zhì)量指標(biāo)(QI，Quality Index)。
商圈與商業(yè)區(qū)的區(qū)別和聯(lián)系
(一)傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)。傳統(tǒng)商學(xué)理論將城市商業(yè)布局稱之為商業(yè)區(qū)，它包括中央商業(yè)區(qū)、區(qū)域性商業(yè)區(qū)、社區(qū)商業(yè)區(qū)等。
1、中央商業(yè)區(qū)，應(yīng)叫中心商業(yè)區(qū)。
2、區(qū)域性商業(yè)區(qū)。
3、社區(qū)商業(yè)區(qū)。
(二)現(xiàn)代商圈概念≠傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)概念
商業(yè)區(qū)具有濃厚的計劃經(jīng)濟(jì)痕跡，如“中央”商業(yè)區(qū)的“中央”具有計劃經(jīng)濟(jì)的痕跡，正因為如此，就出現(xiàn)了“中央”或者“地方”之間的差異�，F(xiàn)代商圈的意義有兩個方面的創(chuàng)新意義:1、商圈的輻射范圍可以透過傳統(tǒng)的行政區(qū)域壁;2、兩個商圈也可以疊交形成“交集”，相互滲透行政區(qū)劃。
南城商圈定位及其特點
如北京商圈：(1) 3000多年前北京最早的南城商圈在宣武門、崇文門地區(qū)，具體來說后來形成前門一大柵欄中心商圈；(2) 20世紀(jì)改革開放初期形成王府井、西單、前門一大柵欄的“品字形”的中央商業(yè)區(qū)；(3)90年代以來隨著不同環(huán)線路開通形成多層次、分散化的商圈形成，由過去中心商圈集中于三環(huán)以內(nèi)，變?yōu)榉稚⒂谌h(huán)沿線至四環(huán)沿線甚至到五環(huán)外；(4)至今“大北京”商圈的形成，形成80多個市級商業(yè)中心、70多個區(qū)域商業(yè)中心，眾多的社區(qū)商業(yè)區(qū)，兩網(wǎng)三區(qū)、十城十街等，商品輻射力增強(qiáng)，形成京津塘環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的核心，(5)但必須引起注意的是，2008年奧運(yùn)會后北京商圈內(nèi)部會出現(xiàn)某些“空洞化”的端倪，具體表現(xiàn)為：由于交通的改善，城市空洞化規(guī)律會逐漸發(fā)揮出來，多條新輕軌車的開通，城郊地鐵口會出現(xiàn)新的業(yè)態(tài)和新商圈。
“大北京商圈”內(nèi)部商圈的動態(tài)變化，外部商圈也在動態(tài)變化，這也是客觀的，不以人們意志為轉(zhuǎn)移的。
商圈是動態(tài)發(fā)展的
一、北京南城及其范圍
北京南城是指長安街以南主要包括崇文區(qū)、宣武區(qū)、豐臺區(qū)在內(nèi)的區(qū)域，它是由幾個區(qū)組成的商圈范圍。北京南城從外延來看是由北京的幾個行政區(qū)組成，不像王府井商圈，也不像西單商圈，不像東城CBD，也不像中關(guān)村，各屬于不同的行政區(qū)管轄，狹義的北京南城包括宣武區(qū)、崇文區(qū)、豐臺區(qū)，廣義的北京南城包括宣武區(qū)、崇文區(qū)、豐臺區(qū)、大興區(qū)等。
二、由于歷史原因，形成北京商圈形成傳統(tǒng)的“北重南輕”、業(yè)態(tài)布局“北密南疏”現(xiàn)象北京南城具有獨特的特點，歷史上有“東富西貴”、“南窮北賤”、“下風(fēng)下水”……等描述，老百姓也有“東城富、西城貴，崇文窮、宣武破”的說法，在北京商圈建設(shè)中，長期以來形成“重北輕南”、業(yè)態(tài)“北密南疏”的格局。近幾年來，特別是2001年北京市委、市政府提出了實行政策傾斜、加快南城發(fā)展戰(zhàn)略決策，并實施了以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、危房改造和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)為主要內(nèi)容的南城發(fā)展計劃，交通在變化，市政設(shè)施在變化，居民正在“置換”，大商貿(mào)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成為南城的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，形成了北京南城特有的商圈。
三、北京區(qū)域商圈呈現(xiàn)“商圈南移”現(xiàn)象，北京南城商圈內(nèi)部又具有自身的特點近幾年來，北京區(qū)域商圈呈現(xiàn)“商圈南移”現(xiàn)象，原因很多，歸納起來主要因素是交通變化和消費者居民的“置換”。
1、交通條件的變化起了大的作用。如菜市口大街開通，豐北路、麗澤路打通并拓寬，南四環(huán)近日與四環(huán)路全部連通，京開高速業(yè)已通車，廣安大街、南中軸路三四環(huán)間、亦莊開發(fā)區(qū)連接南四環(huán)路的道路也通車在即，地鐵五號線啟動……城南的交通正在變得更加通暢等等，交通的改善帶來地價的上升，引致市場人氣上升，名氣上升，商氣上升，財氣也開始上升。
2、“居民的置換”也起到重要的作用。如危房居民的“貨幣搬遷”，宣武區(qū)、崇文區(qū)十年來先后搬遷出9萬多戶，新建小區(qū)搬進(jìn)一批新富裕的居民戶，原有居民收入水平的提高，外地居民，如浙江、福建、湖北等地的大批生意人集聚在南城，帶來了市場人氣。
四、作為南城危房改造，北京南城新建商圈應(yīng)體現(xiàn)“政府引導(dǎo)、企業(yè)自主投資、市場化運(yùn)作”的原則，一般而言，商圈的投資主體是房地產(chǎn)商，商圈的經(jīng)營主體是商品經(jīng)營商，商圈的消費主體是消費者，在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)條件下消費者是商圈的主人。北京南城商圈定位及其特點:
五、形成北京南城與其他商圈不同的特有商圈
新世紀(jì)初，北京南城建設(shè)成為“國際性商貿(mào)港”，其內(nèi)涵為：(一)北京南城成為連接中國與世界的商貿(mào)樞紐和“窗口”，把北京南城建成“外商區(qū)域性采購市場”—把中國的商品和服務(wù)賣到全世界，把世界的商品和服務(wù)賣到中國來的“窗口”；(二)奧運(yùn)會的首都商貿(mào)支撐工程；(三)首都國際商貿(mào)城的重要載體；(四)把南城建設(shè)成為營銷中國的“大柜臺”、大商場、大批發(fā)市場；(五)把南城建成與北京其他區(qū)縣協(xié)調(diào)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)區(qū)域，成為“大北京”區(qū)域經(jīng)濟(jì)向南滲透的“過渡商貿(mào)地帶”。具體來說：
1、外向型的民營為主體的商貿(mào)企業(yè)群體系，以區(qū)別于其他區(qū)的商業(yè)中心或區(qū)域商業(yè)中心，并形成互補(bǔ)的商業(yè)格局；2、多層次、專業(yè)化的市場體系，現(xiàn)有的各種類型的專業(yè)批發(fā)市場體系已經(jīng)形成，需要進(jìn)一步提檔升級，既有物流批發(fā)市場，又有商流批發(fā)市場，既有有形批發(fā)市場，又有無形批發(fā)市場，近幾年批發(fā)市場應(yīng)大力推行網(wǎng)上交易和拍賣、商業(yè)品牌代理、國際采購等多種現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營形式；3、現(xiàn)代物流和配送的支撐體系，北京市商業(yè)規(guī)劃中已經(jīng)將三大現(xiàn)代物流基地之一規(guī)劃在南城的豐臺區(qū) (即房山閏村—豐臺王佐)，其中規(guī)劃中的17個配送區(qū)之一以及有些配套服務(wù)體系也在南區(qū)，如大興大莊、豐臺王泉營、大紅門、豐臺五里店等；4、用特色步行商業(yè)街提升南城區(qū)域形象。如磁器口至珠市口之間南、北兩側(cè)將建設(shè)北京大家庭商業(yè)街，商業(yè)街全長1 .8公里，總建筑規(guī)模30萬平方米，將建設(shè)成具有北京南城特色的Shopping/Mall且，規(guī)劃中的專業(yè)化主題市場主要有奧林匹克精品走廊、時尚部落、數(shù)碼空間、珠寶一條街、國際汽車名品展示中心、現(xiàn)代醫(yī)藥城等；5、信息支撐體系，今年以來，南城已經(jīng)引進(jìn)外商投資于這一領(lǐng)域;6、形成統(tǒng)一的商貿(mào)規(guī)劃和發(fā)展戰(zhàn)略，打破行政分割，形成統(tǒng)一的經(jīng)濟(jì)區(qū)域，按照經(jīng)濟(jì)區(qū)域精細(xì)打造出北京特色的“南城國際大商貿(mào)區(qū)”。
就南城大商貿(mào)發(fā)展模式而言，南城可借鑒義烏模式、漢正街小商品市場模式、香港模式、中關(guān)村模式、以及中國(含臺灣、香港)現(xiàn)有的73個Shopping/Mall的模式，概括起來為：
1、民營經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)型的商貿(mào)經(jīng)濟(jì)；2、商貿(mào)旅游一體化，使南城形成商貿(mào)旅游一體化的經(jīng)濟(jì)區(qū)域;3、以商興工，以商貿(mào)為龍頭，促進(jìn)南城工業(yè)(如醫(yī)藥、建材、信息產(chǎn)業(yè)等)的發(fā)展；4、進(jìn)行南城城市市場營銷，改變多年來形成的南城形象，改變南城經(jīng)濟(jì)落后面貌；5、政府與企業(yè)互動，促進(jìn)南城經(jīng)濟(jì)發(fā)展，即“政府引導(dǎo)、市場化運(yùn)作、企業(yè)化經(jīng)營”。
第四部分 商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營概況分析
1、整體分析
北京的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展得如火如荼，但是往往在經(jīng)歷了銷售及租賃得火爆后，變成了經(jīng)營的冷飯。當(dāng)然，不可否認(rèn)，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營是需要一段時間養(yǎng)成的。但就目前市場形勢看來，北京商業(yè)地產(chǎn)市場的經(jīng)營并不樂觀。
巨庫、第五大道的經(jīng)營失敗極大的打擊了投資商的信心，從而使他們對待市場更加謹(jǐn)慎，商業(yè)地產(chǎn)的投資市場逐漸轉(zhuǎn)淡。而耗資上億的亞洲第一大SHOPPINGMALL－金源時代購物中心，在開業(yè)的一段時間里，客流量每日不過百人。搜秀、新秀水在開業(yè)后也面臨經(jīng)營慘淡的局面。北京新興商業(yè)地產(chǎn)項目整體表現(xiàn)不佳，經(jīng)營狀況難盡人意。
雖然整體狀況欠佳，也有少數(shù)項目經(jīng)營火爆，例如幾年前興建的東方廣場、新東安市場以及近期上市的君太百貨，都取得了不錯的市場業(yè)績，營業(yè)額年年攀高。東方廣場的最高租金甚至已經(jīng)達(dá)到260美元/月/平方米。
總體看來，北京商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，但是后期經(jīng)營問題較多，主要有以下幾個方面：
1、選址不夠準(zhǔn)確。對交通、周邊環(huán)境、消費半徑?jīng)]有深入的研究，造成項目經(jīng)營慘淡。
2、前期定位不夠準(zhǔn)確。許多商業(yè)項目不進(jìn)行充分的市場調(diào)研，在沒有充足的市場支撐的情況下，盲目定位，盲目拔高，不考慮實際情況，無法吸引到目標(biāo)客戶，造成項目經(jīng)營失敗。這一點在巨庫項目及北京的首都時代廣場表現(xiàn)的較為明顯。
3、商業(yè)配套設(shè)施較為缺乏，休閑娛樂設(shè)施較少，無法長時間留住客流，同時也無法營造舒適輕松的購物環(huán)境。這一點在許多商業(yè)地產(chǎn)項目中都有所存在。
4、前期規(guī)劃設(shè)計不夠合理，造成后期的經(jīng)營困難，同時難以招到主力商鋪。
5、業(yè)權(quán)不統(tǒng)一，無法進(jìn)行統(tǒng)一管理，無法對商戶質(zhì)量進(jìn)行把控，同時由于一些業(yè)主急需資金，低價出租商鋪，拉低了整體商業(yè)的租金價格。
6、經(jīng)營中對外宣傳不足，項目知名度無法打出。開發(fā)商及管理者與商戶互相依賴。
2、商圈分析
CBD商圈
概況：
北京商務(wù)中心區(qū)位于朝陽區(qū)東三環(huán)路與建國門外大街交匯的地區(qū)，距長安街約5.8公里，距首都機(jī)場高速路出入口約5.8公里。西起東大橋、東至西大望路、南起通惠河、北至朝陽路，區(qū)域面積約四平方公里。北京中央商務(wù)區(qū)現(xiàn)有工業(yè)、企業(yè)用地149公頃，居住用地84公頃，公建用地55公頃，市政用地13公頃，教育科研用地14公頃，道路及其它用地84公頃，區(qū)內(nèi)共有居住人口約5.4萬人。有房地產(chǎn)開發(fā)新建和待建項目14個，總建筑面積約330萬平方米。目前正在建設(shè)中的CBD核心區(qū)位于長安街與東三環(huán)交匯處東北，占地38.28公頃，規(guī)劃建筑面積超過100萬平方米，將建設(shè)包括國際一流的寫字樓、酒店、商場、會展中心等現(xiàn)代商務(wù)設(shè)施。
[CBD總體規(guī)劃]
功能布局規(guī)劃 北京商務(wù)中心區(qū)4平方公里的用地面積，前期規(guī)劃在綜合比較國內(nèi)外已形成的CBD的基礎(chǔ)上，提出建筑規(guī)�？刂圃�1000萬平方米之內(nèi)，其中寫字樓約50%左右，公寓25%左右，其它25%左右為商業(yè)、服務(wù)、文化及娛樂設(shè)施等。主要的商務(wù)設(shè)施將沿東三環(huán)路、建國門外大街兩側(cè)布置，確定位于"金十字"東北角面積約30公頃的地區(qū)為CBD的核心區(qū)。
空間形態(tài)規(guī)劃 超高層建筑集中于東三環(huán)路兩側(cè)布置，主體建筑的高度均在100米以上，部分商務(wù)建筑高度在150米-300米之間，主要的標(biāo)志性建筑沿寬敞的東三環(huán)路兩側(cè)成序列展開，產(chǎn)生一種強(qiáng)烈的震撼力，使東三環(huán)路成為展示CBD形象的一個窗口。國貿(mào)橋東北角的CBD核心區(qū)，是超高層建筑集中的區(qū)域，它將形成CBD的標(biāo)志性建筑群。整個CBD將成為體現(xiàn)新北京現(xiàn)代化城市形象的最重要的區(qū)域。
[CBD功能定位]
城市功能定位：建成北京市走向現(xiàn)代化國際大都市的新城區(qū)，建成環(huán)境優(yōu)美、城市功能齊全、基礎(chǔ)設(shè)施完善的現(xiàn)代化新城區(qū)。經(jīng)濟(jì)功能定位：建設(shè)成為集辦公、會展、酒店、居住及文化娛樂為一體的國際商務(wù)中心區(qū)；成為現(xiàn)代化超高層建筑集中，國際知名公司云集，知識、信息、資本密集，具有規(guī)模效應(yīng)與集散效應(yīng)優(yōu)勢的區(qū)域；成為金融、保險、電信、信息咨詢等行業(yè)的公司地區(qū)總部與營運(yùn)管理中心。
[未來標(biāo)志建筑]
目前商務(wù)中心區(qū)正在建設(shè)中的國貿(mào)大廈（三期）、央視大廈、銀泰中心、財富中心、北京電視中心、國貿(mào)三期等高層建筑。它們建成后將是北京商務(wù)中心區(qū)的標(biāo)志建筑，也是未來北京的標(biāo)志建筑。
商業(yè)概況分析：
CBD今年新供應(yīng)的商業(yè)總面積將超過25萬平方米，以大規(guī)模商業(yè)體為主。包括中環(huán)世貿(mào)中心2萬平方米的底商、世紀(jì)財富中心1.5萬平方米的商業(yè)、華貿(mào)中心20萬平方米的大型商業(yè)及萬達(dá)廣場南區(qū)3萬平方米。而去年CBD的商業(yè)新增項目多為分散在各項目的底商和社區(qū)商業(yè)街，如溫特萊中心1.2萬平方米底商、建外SOHO9萬平方米商業(yè)街，北京財富中心、富爾大廈及尚都國際中心共計4萬平方米的配套商業(yè)。
從經(jīng)營方式和類別來看，CBD目前主要以綜合型商業(yè)體和項目底商為主。體驗式消費所能帶來的愉悅感在某種程度上超出了定點式消費，但CBD受到地價的制約，使得體驗式商業(yè)的開發(fā)幾乎不可能，這就給泛CBD區(qū)域，如蘋果社區(qū)、四季華僑城、四季東方城等著重休閑、體驗的商業(yè)經(jīng)營項目以很大的市場，它們的定位及客戶都是與CBD相關(guān)聯(lián)的。在這一情況下，強(qiáng)調(diào)商業(yè)的個性化經(jīng)營管理對CBD這個高品質(zhì)需求區(qū)域而言十分必要。
上圖是對CBD區(qū)域的一項消費者年齡調(diào)查，調(diào)查顯示，青年人員（35歲以下）達(dá)到了55.5%，占總數(shù)的一半以上；而中年人員（35-50歲間）達(dá)到了35.0%，而50歲以下的占到了調(diào)查總數(shù)的90.4%。說明本區(qū)域的消費人群以年青人居多，兼有時尚消費。
CBD作為北京中央商務(wù)區(qū)，一定程度上就是北京潮流的風(fēng)向標(biāo)志。是商業(yè)頂級消費地段，這也就造就了CBD昂貴的商業(yè)租金和商品。CBD的商業(yè)經(jīng)營所面向的群體較為小眾，主要滿足高消費人群的消費需求，主要是滿足CBD區(qū)域內(nèi)高消費人群及辦公人群的需求。其商業(yè)經(jīng)營整體狀況由于有了有力的市場消費力支撐，發(fā)展的較為平穩(wěn)，但始終脫離不了作為商務(wù)配套的地位。這也是CBD商業(yè)最顯著的特征。
目前CBD內(nèi)的購物中心及百貨基本已經(jīng)飽和，未來CBD商業(yè)發(fā)展趨勢將以旗艦店、概念店、精品店的發(fā)展方向為發(fā)展主流。
匯聚著朝陽門、建國門、燕莎等商圈的CBD高檔商業(yè)區(qū)，帶有典型的時尚性、高品質(zhì)性和文化契合性。與其他商圈的形成歷程不同，它們抓住了上世紀(jì)九十年代我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的良好契機(jī)，以最快的速度，在東二環(huán)、東三環(huán)一帶成功打造了京城最高檔次的繁華商業(yè)中心區(qū)。隨著這里日趨成熟，擁有大量的著名辦公大廈、購物中心、豪華酒店、高檔公寓等設(shè)施，集金融、商業(yè)、貿(mào)易、信息及中介服務(wù)機(jī)構(gòu)多種業(yè)態(tài)共存的CBD大商圈，已經(jīng)成為了北京經(jīng)濟(jì)實力和商業(yè)水準(zhǔn)的標(biāo)志。
商圈地位：中流砥柱
朝外商圈
概況：
朝外商圈聯(lián)通二環(huán)和三環(huán)中間，朝外大街規(guī)劃面積是100萬平方米，現(xiàn)建64萬平方米，還有三分之一將在未來兩年內(nèi)出現(xiàn)。朝外商圈作為CBD區(qū)域的延伸，其本身就帶有濃厚的CBD氣質(zhì)，商務(wù)發(fā)展迅速，商業(yè)配套完善，商業(yè)的發(fā)展依賴于商務(wù)的發(fā)展，并且相互作用形成商圈。同時，其濃厚的涉外氣質(zhì)也是其發(fā)展必不可缺的因素，朝陽門附近集聚了各大外國使館區(qū)，涉外商務(wù)辦公居多，整體商務(wù)氛圍濃厚，商業(yè)檔次較高。
經(jīng)營分析：
朝外目前現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)有經(jīng)營主流高檔服裝服飾的豐聯(lián)廣場、大型百貨華普大廈、旺市百利數(shù)碼生活用品超市、錢柜旗艦店、麥樂迪、燒鵝仔等餐飲娛樂商業(yè)。商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)較為充足，主要客戶為寫字樓辦公人群，客源穩(wěn)定，商業(yè)地產(chǎn)租金逐漸攀升 ，現(xiàn)平均租金為11－12/月/平方米。商業(yè)地產(chǎn)整體租售、經(jīng)營狀況較好。
未來的朝外商圈在現(xiàn)在的基礎(chǔ)之上，在朝外大街中南部逐步形成以昆泰國際中心為軸心，自景升東街、朝外南輔路、日壇北路、神路街至朝外大街中段的國際品牌環(huán)繞步行商業(yè)街，建設(shè)一個民族特色街，區(qū)域的商業(yè)將逐漸與CBD商業(yè)相聯(lián)接，形成商業(yè)走廊。本區(qū)域?qū)⑹蔷哂鞋F(xiàn)代化、國際化大都市風(fēng)采的商業(yè)、商務(wù)、文化、娛樂綜合功能品牌商業(yè)街區(qū)和高檔住宅區(qū)。是北京未來繼王府井、西單商業(yè)街之后國際化的“北京第三商業(yè)街”。 朝外商圈正傾力打造北京CBD的第二戰(zhàn)場，特別是周邊云集的使館區(qū)，為朝陽門商圈帶來了無盡的高消費能量，各國使節(jié)、往來的商賈、世界各地的商務(wù)人士云集于此，消費動力無可限量。
商圈地位：小CBD商務(wù)區(qū)，CBD第二戰(zhàn)場
亞運(yùn)村商圈
概況：
亞運(yùn)村商圈位于北京城正北部，在風(fēng)水學(xué)理論中處于上風(fēng)上水的地位，包括自然環(huán)境、地質(zhì)、水文等狀況都是比較適合居民生活和居住。20世紀(jì)末，隨著北京經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和城區(qū)外擴(kuò)，京城北部逐漸發(fā)展成為又一新興居住區(qū)。由于亞運(yùn)會的影響，京北發(fā)展迅速，人民生活水平不斷提高帶動商業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，該地區(qū)建立起大量的中高檔商品房，吸引了北京高端人群遷入此地，亞運(yùn)村逐漸成為京城“富人區(qū)”。
經(jīng)營分析：
商業(yè)經(jīng)營種類及經(jīng)營狀況
（1）、百貨業(yè)
百貨業(yè)是亞運(yùn)村地區(qū)主要的經(jīng)營業(yè)態(tài)，盡管本區(qū)域內(nèi)百貨檔次偏低、數(shù)量較少，但是，由于本區(qū)域住宅建設(shè)速度較快，目前已經(jīng)成為北京市重要的交通主干道。加之周邊百貨數(shù)量較少，沒有出現(xiàn)惡性競爭帶來的負(fù)效應(yīng)，且?guī)准野儇浄植技�，群聚效�?yīng)較為顯著，商業(yè)區(qū)域逐步形成。受這些大環(huán)境的影響，目前，本區(qū)域內(nèi)幾家百貨物業(yè)總體經(jīng)營狀況良好。同時，百貨的良性經(jīng)營更加帶動了其周邊的商業(yè)發(fā)展。
（2）、大型超市
該區(qū)域內(nèi)幾乎沒有家樂福、易初蓮花、沃爾瑪、樂購等大型知名品牌超市，僅有旺市百利、物美超市、家和超市等連鎖經(jīng)營的品牌超市。同時，存在百貨店自行設(shè)立經(jīng)營的超市，但品牌知名度和市場認(rèn)知度不高，無法以商業(yè)龍頭項目引導(dǎo)并帶動消費人群對其商品的認(rèn)可。
�。�3）、休閑娛樂業(yè)
由于該區(qū)域餐飲業(yè)發(fā)展迅猛，特別是在目前的亞運(yùn)村商圈內(nèi)，數(shù)百家餐飲供應(yīng)體量大、分布集中，因此，在就餐后對休閑娛樂的需求自然較高。而本區(qū)域內(nèi)休閑娛樂業(yè)態(tài)稀缺，目前區(qū)域內(nèi)幾家大型的娛樂場所即使檔次及內(nèi)部環(huán)境、服務(wù)水平較低，但由于消費人群的選擇空間較小，因此，不論是哪家商戶，其經(jīng)營狀況都基本良好。而目前隨著青鳥、錢柜這些品牌商戶的陸續(xù)進(jìn)駐，解決了區(qū)域內(nèi)相當(dāng)一部分娛樂消費者的消費需求，受到了大家的歡迎，區(qū)域內(nèi)娛樂休閑業(yè)的整體發(fā)展水平直線上升，經(jīng)營前景十分樂觀。
亞運(yùn)村商圈屬于典型的餐飲、娛樂、超市等生活配套商圈的氣氛，但鑒于周邊未來龐大的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模，該區(qū)域的競爭風(fēng)險會很大。商圈的消費規(guī)模雖然在增加，但與商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模的增加相比似乎有些失衡。
商圈地位：新興旅游、娛樂、酒店服務(wù)配套商圈
3、個案分析
東方廣場（王府井商圈）
概況
東方廣場位于東長安街一號，是北京市的中心地帶。占地一百萬平方米，劃分為“東方經(jīng)貿(mào)城”和“東方新天地”兩部分。是集購物、餐飲、娛樂休閑等一站式消費的綜合性商業(yè)群，其中“東方經(jīng)貿(mào)城”擁有八幢辦公大樓、一幢五星級豪華酒店“東方君悅大酒店”及四幢酒店式服務(wù)公寓（東方豪庭公寓）�！皷|方新天地”包括五個不同風(fēng)格的商場：都市新天地、繽紛新天地、庭苑新天地、寰宇新天地、活力新天地和一個中央噴水泉廣場、多個四季常綠的花園和一個龐大的三層室內(nèi)停車場。其中商業(yè)營業(yè)面積為10萬平米左右。
商業(yè)分為地下和地上兩層，業(yè)態(tài)豐富，全部為國內(nèi)外知名品牌；寫字樓分為8棟，每層面積達(dá)3000平米，靈活分割，既適合國際大型企業(yè)租用，也適合隔斷成為小面積租用；“東方豪庭公寓”共有四幢住宅大廈，包括“尊萃豪庭”、“君匯豪庭”、“金悅豪庭”、“匯賢豪庭”四個主題，全部為豪華公寓，甲級服務(wù)；東方君悅大酒店為5星級酒店，提供各種配套完善的設(shè)施和服務(wù)，迎接中外賓客。
（1） 商業(yè)業(yè)態(tài)分布及所占比例
東方廣場業(yè)態(tài)齊全，種類豐富，總體定位在高檔世界名牌產(chǎn)品的經(jīng)營和銷售。匯集全世界知名品牌服裝、餐飲、珠寶首飾、娛樂休閑、化妝品等。整體經(jīng)營業(yè)態(tài)分為：女裝、男裝、百貨超市、娛樂圖書、美容個人護(hù)理、休閑裝內(nèi)衣、珠寶、皮鞋飾品、餐飲、銀行、服務(wù)及其他。其中女裝品牌38個、男裝品牌16個、珠寶首飾及鐘表類品牌22個、娛樂圖書類品牌18個、百貨超市類5個、休閑類服裝21個、餐飲40家、鞋帽禮品類36個、個人護(hù)理及化妝品類10個、公共服務(wù)類18個，其中銀行7家。商場分為地下一層和地上一層。
商業(yè)部分營業(yè)面積高達(dá)10萬平米，其中一層主要經(jīng)營餐飲和休閑類服裝，二層主營服裝、娛樂、美容等，每層各業(yè)態(tài)均有分布。其中女裝經(jīng)營面積為4619平米，男裝2726平米，百貨超市11159平米，娛樂圖書等8866.23平米，美容及個人護(hù)理936.74平米，珠寶類2156.24平米，休閑服裝及內(nèi)衣5499.82平米，皮鞋飾品等1870.87平米，餐飲13683.1平米，公共服務(wù)類1458.56平米。
東方整體業(yè)態(tài)分布較為均勻，種類齊全，在王府井步行街上比較凸現(xiàn)特點，吸引的年輕人較多。娛樂休閑占有比例相對于其他商場比例較高，各個方面綜合服務(wù)整體水平較高，比較符合王府井的整體規(guī)劃定位。
（2） 商業(yè)、寫字樓、公寓及酒店的租賃方式、租金價格及支付方式
東方廣場租金平均價格在100美金/月.平米。大部分商鋪只租不售，租金的支付方式為壓三付一；一般情況下，餐飲的租金收取比較低，化妝品和服裝類商品租金較高。
�。�3） 營業(yè)狀況及客流量
東方廣場商業(yè)營業(yè)狀況較好，人氣很旺，由于地理位置的優(yōu)勢，日客流量高峰時可達(dá)百萬人。商鋪平均日營業(yè)額為8000－9000元，甚至到數(shù)萬元�？土髁咳缜八�，日均客流量20－30萬人，高峰時達(dá)到百萬。商業(yè)部分年營業(yè)額高達(dá)10億元左右。
（4） 總結(jié)分析
東方廣場位于東長安街一號，王府井步行街的東端，地理位置極佳，借助王府井長期以來形成的商業(yè)中心區(qū)地位，成就了東方廣場的國內(nèi)最大的商業(yè)航母地位。東方自開業(yè)以來，營業(yè)狀況良好，日營業(yè)額平均為1000－2000美金左右。
由于王府井地區(qū)主要客流量為外地旅客，從而對東方廣場的客流問題形成了極大的挑戰(zhàn)和考驗�，F(xiàn)代大型購物中心的選址，必須同時具備三個條件：一是地理位置能代表城市商業(yè)發(fā)展的新趨勢；二是交通便利；三是必須擁有相當(dāng)數(shù)量的中高收入的消費群體。前兩個條件沒有問題，但是第三個條件確實是東方廣場發(fā)展的挑戰(zhàn)。
東方新天地采取只租不售的方式入市，經(jīng)過管理層的精心培育，租金連年上漲，最高租金達(dá)到260美元/月/平方米。平均租金為30美金/月/平米左右。
為了改變王府井客流與東方廣場不相融的問題，東方新天地在開業(yè)的第一年就花費1100多萬元用于商場推廣，以盡快提升商場的知名度，同時改變北京市民不去王府井購物的思想。
此外，自2003年起，東方新天地開始對租戶進(jìn)行10％的清洗，一些不符合東方新天地理念的租戶被退約。東方新天地之所以愿意堅持高檔商業(yè)場所的定位并愿意為之繼續(xù)投入的原因，就是對招商不利原因的分析和判斷。經(jīng)過一年的經(jīng)營，東方新天地里本地消費者與游客的比例為50：50，第二年已改變?yōu)?5：25，第三年就變?yōu)?0：20。目前這個比例已經(jīng)逐漸穩(wěn)定。目前東方新天地?fù)碛凶鈶粲?00家，其中經(jīng)營面積在1000平方米以上的主力店鋪逾12家。2004年東方新天地日客流量10萬人，最高可達(dá)23萬。
東方廣場成功原因：
準(zhǔn)確的市場定位
東方廣場被定位為國際性經(jīng)貿(mào)中心，酒店每年要召開很多國際性會議，30萬平方米的寫字樓租戶大部分為世界500強(qiáng)企業(yè)，公寓里的住戶多為外企員工。因此，東方新天地的定位標(biāo)準(zhǔn)就是東方廣場的配套服務(wù)商業(yè)。
東方廣場一直在經(jīng)營理念上堅持“協(xié)同效應(yīng)”，其城中之城的設(shè)計為租戶帶來極大的便利，許多公司不僅式東方廣場寫字樓客戶，也同樣是東方新天地的消費者與東方豪庭公寓的租戶。注重整體的營銷策略，使得東方廣場的用戶能夠有機(jī)的融合起來，增加?xùn)|方新天地的忠實用戶群。
獨特的設(shè)計理念
綜合建筑群體的概念在2000左右較為少見，其一站式的消費方式全面迎合了人們的生活模式，同時為店鋪提供了龐大而穩(wěn)定的高消費客源。
成功的地產(chǎn)運(yùn)營模式
東方廣場整體經(jīng)營面積逾10萬平方米，全部采用出租形式對外經(jīng)營，統(tǒng)一的業(yè)權(quán)使其能夠有力的控制租戶的質(zhì)量并進(jìn)行必要的清洗，整體把控商場的運(yùn)營方向，及時調(diào)整運(yùn)營策略。為了和商場整體的形象吻合，東方新天地對于商戶有著嚴(yán)格的要求，和商場定位不符的商戶被嚴(yán)格排除在外，進(jìn)駐商戶也要收到嚴(yán)格的監(jiān)督。如果商戶違反規(guī)定，就會被立即退約。
專業(yè)的管理服務(wù)
優(yōu)質(zhì)且細(xì)致周到的服務(wù)，為東方新天地培養(yǎng)了一種管理文化，而這種文化會滲入商場的每一個角落，同時有效的培養(yǎng)了顧客的忠誠度。
多元化的商業(yè)經(jīng)營
因為有很多外籍員工住在東方廣場，新天地特地招進(jìn)高檔幼兒園和外資口腔診所，這些特色調(diào)整，均取得了非常熱烈的市場反應(yīng)。
適當(dāng)提高餐飲比例
商業(yè)運(yùn)營中，商場的餐飲應(yīng)該維持在22％－25％的比例，但東方新天地已經(jīng)達(dá)到27％。原因有兩個：
一是商場辦公樓群的體量是別的項目無法比擬的，30萬平方米的辦公樓等于國貿(mào)的兩倍，辦公人群對餐飲的消費需求很強(qiáng)。
二是東方廣場靠近王府井，每天30－40萬的人流量，雖然與不興街風(fēng)格不同，仍有不少人會逛到新天地，并進(jìn)行餐飲消費，加大了對餐飲的需求。
SOGO（莊勝百貨）（西單商圈）
概況
SOGO位于宣武門外大街，是由日本SOGO集團(tuán)提供SOGO標(biāo)志的百貨商店之一。 是北京南城為數(shù)不多的大型高檔商場。該商場面積84000平方米，地下3層，地上6層。地下2至3層是可同時容納1200輛車的停車場。店內(nèi)設(shè)計以“彩虹”為主題，店內(nèi)各處通過水、光展現(xiàn)“彩虹”，地下一層的小吃街有一條貫穿東西的長達(dá)70米的人工河流，兩側(cè)配置著可容納800人的快餐席位，是一個輕松愉快的快餐場所。商場正門入口處懸掛著一面“迪士尼”時鐘，當(dāng)每一個整點，伴隨著“一個小小世界”的曲子，身穿民族服飾的小娃娃就會出來跳舞。商品的銷售區(qū)不僅有寬闊的面積，而且每一層都采用了“一目了然”的顧客流動線的設(shè)計，保證很多顧客通暢流動。
經(jīng)營狀況分析：
定位準(zhǔn)確
SOGO以高品位、大眾化為其經(jīng)營理念，店內(nèi)擁有多款世界級品牌服飾專賣店，也有不少大眾化的中檔品牌。6層還設(shè)有特賣場，以日常用品為主，低價銷售，并且每周更換內(nèi)容，給顧客以新奇和留念。
SOGO 的人流量在普通的日子里平均為3—4萬人，節(jié)假日曾經(jīng)達(dá)到過20萬人以上，在2002年曾經(jīng)創(chuàng)造了單日全國冠軍銷售額4360萬。SOGO的經(jīng)營是比較成功的，市場定位相當(dāng)準(zhǔn)確，管理水平在同類商場里要算是名列前茅。
開拓新業(yè)務(wù)
商場還進(jìn)行了新的業(yè)務(wù)嘗試，進(jìn)行貴重及大件物品分期無息銷售，率先走出了信用銷售的腳步。
配套設(shè)施完善
SOGO的購物功能及休閑配套較為完善，雖然處于西單商圈的邊緣，但其新穎獨特的商品，準(zhǔn)確的市場定位，依然能夠吸引大量的消費群體前往。甚至形成自身的獨立小商圈，帶動周邊商業(yè)的發(fā)展。
積極的宣傳推廣
每逢節(jié)假日及周年，SOGO都會舉行店慶活動，同時，SOGO商品折扣率的幅度比較大，所以往往吸引到很遠(yuǎn)地方的顧客前往購物。
成功的商業(yè)運(yùn)營模式
全部鋪面只租不售，牢牢控制業(yè)權(quán)，從而進(jìn)一步把控商戶質(zhì)量，及時調(diào)整商場的發(fā)展方向，維持較高的租金和良好的經(jīng)濟(jì)效益。
中友百貨（西單商圈）
概況：
中友百貨于1999年元旦隆重開業(yè)，當(dāng)年全年營業(yè)額為2.9億，2000年全年營業(yè)額為5億，同期同比增長67.77%，2001全年銷售額更是飆升至7.9億，同期同比增長57.26，2001年10月份，中友百貨在原有經(jīng)營業(yè)種上又陸續(xù)添加了餐飲、量販?zhǔn)終TV、酒吧、網(wǎng)吧、休閑茶藝館等多種業(yè)態(tài)。
北京中友百貨營業(yè)面積近40000平方米，坐落于西單商業(yè)區(qū)黃金地段，南臨西單文化廣場，西對中國銀行大廈，東匯北京圖書大廈，成為西單北大街距長安街最近的百貨公司。
經(jīng)營狀況分析：
中友百貨的成功除了地利之外，經(jīng)營策略謀劃得當(dāng)是其大發(fā)展的主要原因，它目前是西單地區(qū)最活躍的商場，商業(yè)促銷活動不斷，良性運(yùn)轉(zhuǎn)，成為該地區(qū)商業(yè)企業(yè)中的貴族。
西單地區(qū)的顧客多半是收入較低的年輕人，他們雖然收入低，但花錢并不吝惜，因此商品價格在這里起著十分微妙的作用，它既不是決定性因素，但絕對不可或缺，而中友的商品層次正恰到好處。
中友百貨目前商品的折扣率較高，雖然銷售業(yè)績增長迅速，但利潤水平卻有所回落。
第五大道（亞奧商圈）
北京第五大道的商業(yè)規(guī)劃理念源于美國紐約著名的第五大道精品Shopping Mail 為主題概念設(shè)計，集時尚精品、娛樂休閑、美食餐飲、文化步行廣場為一身，是亞奧商圈首家移植紐約第五大道的精品旗艦購物中心。"精品與特色匯集，繁華與品質(zhì)相聚"，以滿足周邊高收入居住區(qū)的高品質(zhì)生活需求，開發(fā)商規(guī)劃其將成為未來北京亞奧商圈繁榮的引領(lǐng)者。
然而，擁有最時尚的Mall概念，地處最有投資潛力的北京亞奧區(qū)，卻無法改變第五大道的慘淡開局，言猶在耳的10%年回報率已成泡影，這些足以為熱衷于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資的人們又敲了一次警鐘。
位于亞奧核心商圈的高檔精品購物中心--第五大道于去年“五一”正式開業(yè)至今已9個多月了，但顧客稀少，經(jīng)營慘淡，難見前期理想規(guī)劃中的熱鬧景象。到目前為止，第五大道地上一、二層共有76家店鋪，只有47家正常營業(yè)，12家停業(yè)維權(quán)，另外的17家空置。而整個購物中心，只有地上的一、二層店鋪對外營業(yè)，可見招商率大大低于50%。據(jù)初步統(tǒng)計，位于地面一層鄰街的主要店鋪，如寶島眼鏡、星巴克咖啡、全聚德、歐伯萊等知名品牌在營業(yè)高峰時段尚有一些顧客，而購物中心的二層就更加顯得死氣沉沉，鮮有顧客出現(xiàn)。
星巴克咖啡廳里沒有一個顧客，只有一個服務(wù)員無所事事；二層幽靜得怕人，只有不到５家的商戶營業(yè)；多數(shù)商戶大門緊鎖，玻璃門被一根長長的鎖鏈鎖住，只有門口貼著統(tǒng)一格式的《第五大道購物中心商戶致業(yè)主的一封信》和統(tǒng)一字體的“停業(yè)維權(quán)”四字標(biāo)語，由于對業(yè)主和商場不滿，位于第五大道的２０多家商戶已自關(guān)店門一個多月。
停業(yè)維權(quán)的商戶們表示，第五大道的宣傳很不到位，就連大廈本樓的租戶和北辰附近的人們都不知道第五大道是個商場，并且招商時對開業(yè)日期存在著誤導(dǎo)之嫌，致使商家無法正常經(jīng)營，蒙受了巨大損失。第五大道商戶成立了“商家聯(lián)誼會”，用集體訴求、停業(yè)維權(quán)的方式向第五大道開發(fā)商首創(chuàng)置業(yè)以及其物業(yè)經(jīng)營公司樺達(dá)物業(yè)提出了免租期延長半年的要求，并表示未達(dá)成協(xié)議之前商戶集體停業(yè)。
首先，從該項目的地理位置上來講，第五大道位于亞運(yùn)村北大屯路與安立路交叉路口，交通便利，多條交通線路和規(guī)劃中的地鐵路經(jīng)此地�；鞠M區(qū)以高知識、高收入的消費群體居多，消費能力較強(qiáng)。36000平方米的體量相對較大，可以滿足相對更大的消費區(qū)域的消費者。
針對上述的區(qū)位狀況，可以看出，第五大道投資開發(fā)商的商業(yè)定位相對合理，即綜合考慮到項目的位置、交通狀況、消費能力及項目的體量等諸多方面優(yōu)勢，把項目定位為滿足周邊高收入居住區(qū)、高品質(zhì)生活需求的精品購物中心。
（1）第五大道從規(guī)劃、招商角度看不到商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃的準(zhǔn)確性和合理性，商業(yè)規(guī)劃并沒有得到投資開發(fā)商的真正重視；
�。�2）“產(chǎn)權(quán)式”的開發(fā)模式無法保證未來的統(tǒng)一經(jīng)營和管理，同樣無法保證統(tǒng)一的招商，即無法按照營業(yè)水平、業(yè)態(tài)、及知名度等方面鑒定、篩選和確定商家，最終導(dǎo)致商業(yè)規(guī)劃難以實施及招商無力。
�。�3）規(guī)劃設(shè)計不夠合理。從商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品本身來講，第五大道將臨街一層盡可能分割為有獨立門面的商鋪，而將一層部分和二層劃分為室內(nèi)小商鋪。不論是如何劃分，只要是出售了就不可能統(tǒng)一經(jīng)營。一層臨街的黃金鋪位都被分割為獨立門面，在商場內(nèi)部沒有設(shè)出入口，這部分商鋪的客流無法直接進(jìn)入商場內(nèi)部形成互動；同樣，商場內(nèi)部的客流要想逛臨街商鋪也必須從商場內(nèi)出來，臨街店鋪與商場內(nèi)商鋪人為地被阻隔，沒有有效的人流動線，無法形成互動。
�。�4）在經(jīng)營管理方面，開發(fā)商在規(guī)劃前期只注重商鋪的租售價格，一味地以租售高價作為目標(biāo)，忽略了商場的后期經(jīng)營，這也是導(dǎo)致第五大道現(xiàn)在慘淡經(jīng)營局面的原因之一。
第五部分 商業(yè)地產(chǎn)項目選址研究
不同業(yè)態(tài)搜狐網(wǎng)的商家對商業(yè)設(shè)施的要求各有不同，開發(fā)企業(yè)很難做到逐一把握。什么是商家對商業(yè)地產(chǎn)的核心需求呢？在不同的商業(yè)業(yè)態(tài)的選址要求中，它們的共性是什么呢？我們通過對零售商業(yè)選址技術(shù)的剖析，難題就會迎刃而解了。
5.1店址是現(xiàn)代零售商業(yè)的核心競爭力
現(xiàn)代零售商業(yè)的生命力，源于商家對消費者需求的滿足。
早期，消費者對零售商家的需求是：能買到需要的商品。商家要滿足這一需求，主要是依賴自身擁有的商品經(jīng)營技術(shù)，其中包括對商品種類、商品質(zhì)量、商品價格等要素的管理。
隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展繁榮，商家的數(shù)量不斷增多，消費者對商家的選擇機(jī)會也就相應(yīng)增多了。同時，隨著人們生活節(jié)奏的不斷加快，時間的價值也在提升，促使消費者對零售商家的需求已經(jīng)不僅僅是滿足于能買到商品，而是逐漸上升為要能盡可能便利地買到商品，增加了對購物便利性的需求。要滿足這一需求，除了商品經(jīng)營技術(shù)的作用外，主要是依賴商家的選址技術(shù)。
可以說，商品經(jīng)營技術(shù)和店鋪選址技術(shù)構(gòu)成了現(xiàn)代零售商業(yè)競爭力的兩大支柱。
對于商品經(jīng)營技術(shù)，由于其早已被商家普遍重視而得以不斷改善和提升。時至今日，隨著各商家的學(xué)習(xí)能力和復(fù)制能力的加強(qiáng)，隨著人員的流動，商品經(jīng)營技術(shù)已經(jīng)和商品本身一樣具有了極強(qiáng)的流動性。昨天你有的新商品，可能今天我就也有了；今天我采用的銷售新策略，可能明天他就也采用了。不同商家之間在商品及商品經(jīng)營技術(shù)上幾乎已是無秘密可言，相互的差異日漸縮小，商業(yè)競爭愈演愈烈。
面對激烈的競爭，商家滿足消費者便利需求的能力，將會愈來愈成為商家保持常勝的核心競爭力，這種核心競爭力集中體現(xiàn)于商家運(yùn)用店鋪選址技術(shù)正確選擇出的店址。因為店址是商業(yè)經(jīng)營的基礎(chǔ)平臺、是難以改變的實體、是無法克隆的資源。對于一家已建成的商場，要對其硬件進(jìn)行任何改造都會付出大的代價，更不必說要想改變商場所在的位置了。由于受地理、環(huán)境、人文等多種因素的綜合影響，任一處店址都不會是完全一樣焦點房地產(chǎn)網(wǎng)的，當(dāng)一個商家先機(jī)占有了一處位置很好的店址并取得經(jīng)營成功后，盡管其他商家可以全套模仿它的商品和技術(shù)，甚至可以挖走它的人員，幾乎所有資源都可能被共享，但唯一做不到的是無法得到完全相同的店址。
5.2便利性是零售商業(yè)店址的第一特性
連鎖經(jīng)營商業(yè)的店鋪發(fā)展，已經(jīng)逐漸形成一門新的獨特的邊緣性學(xué)科，它涉及了商業(yè)營運(yùn)、法律、財務(wù)、工程、信息管理、公共關(guān)系和項目管理等多個學(xué)科領(lǐng)域的專業(yè)知識�？茖W(xué)地運(yùn)用店鋪選址技術(shù)選擇商業(yè)店址，則是店鋪發(fā)展工作的首要內(nèi)容。
店鋪選址技術(shù)自身包含了諸多具體內(nèi)容，選址的操作過程中也會面臨各種不同的實際情況。如何在各種因素交錯之中把握住稍縱即逝的機(jī)會呢？常言道：“萬變不離其宗”。只要抓住商業(yè)選址的宗質(zhì)和基本屬性，就能夠在眾多各有千秋的商業(yè)設(shè)施項目中，駕輕就熟、合理取舍，高效率、高質(zhì)量地選出滿意的店址。
零售商業(yè)店鋪選址的宗旨是：為消費者選擇便利。
購物是否便利，往往是消費者選擇商家的重要因素，特別是當(dāng)各商家的商品及其質(zhì)量、價格趨于近似的情況下，便利與否幾乎起到了決定性的作用。因此在選址中，一切都要立足于消費者的立場，著眼于能否使消費者在購物中感到便利。消費者購物的便利性已經(jīng)成為零售商業(yè)店址的第一特性，也是衡量店址優(yōu)劣的首要標(biāo)準(zhǔn)。
消費者對購物便利性的訴求是貫穿于購物全過程的。這個全過程并不僅僅是從消費者進(jìn)入商場開始，而是從消費者的出發(fā)地（多為居住地或工作地）開始的。為確保選出的店址能最大限度地滿足消費者購物的便利性需求，通�？蓪①徫锶谭纸鉃榇�(lián)的五個階段，依次進(jìn)行分析研究，設(shè)身處地找出消費者在每個階段相應(yīng)的便利性需求，并分別確定出為滿足這些需求所應(yīng)達(dá)到的條件及其標(biāo)準(zhǔn)，這些就構(gòu)成了零售商業(yè)店鋪選址的基本法則——便利法則。
5.35A法則是商業(yè)店鋪選址技術(shù)的核心
5A法則即“便利法則”�！癆”是Advantage(便利)圖行天下的英文字頭，由于便利法則的基本內(nèi)容包含了五個層次的便利，所以便利法則也稱為“5A法則”。
5A法則主要應(yīng)用于針對某個城市或區(qū)域、為大型零售商業(yè)選址所進(jìn)行的工作。
5A法則的基本理念是：以消費者為本，為消費者購物提供全程便利。以消費者為本，就要站在消費者的立場為消費者著想，明確選址工作是“為何做？”；提供全程便利就要對消費者購物的全程進(jìn)行分析研究，明確選址工作該“如何做？”。
5A法則是商業(yè)店鋪選址技術(shù)的核心，它主要涉及了五個方面的內(nèi)容：1、交通便利；2、確認(rèn)便利；3、趨近便利；4、進(jìn)出便利；5、選購便利。圍繞這五方面的內(nèi)容，以購物便利性為主線，5A法則囊括了店鋪選址工作中的各個主要環(huán)節(jié)，為確定店址的各項標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)提供了依據(jù)。
交通便利——是指讓預(yù)期數(shù)量的消費者能便利地從其出發(fā)地到達(dá)商場所在的地域。對交通便利性的研究，是以商家對消費者的預(yù)期數(shù)量為基礎(chǔ)的，這個預(yù)期數(shù)量又源自商家對周邊人口分布及其消費水平的調(diào)查分析。不同商家在同一地區(qū)、或同一商家在不同地區(qū)，對消費者的預(yù)期數(shù)量都可能會有所差異。對于大型零售商家而言，目前對有效商圈常住人口的預(yù)期數(shù)量一般不會少于20萬人。交通便利性研究主要涉及了消費者對交通時耗的便利需求，并由此引伸出消費者對不同交通方式、不同交通道路等方面的便利需求以及由于一些自然障礙因素對便利性的影響。其中包括：
交通時耗：針對大型綜合超市，單程5分鐘內(nèi)—滿意，10分鐘內(nèi)—可以，15分鐘—勉強(qiáng)。
交通方式：自駕車、出租車（的士）、公交車（巴士）、自行車、步行。
交通道路：主干路、主路、支路、環(huán)路、快速路、高架路、高速路、單行路、步行街。
自然障礙：鐵路、河流、封閉路、城墻、丘陵、廠（院）區(qū)、公園。
確認(rèn)便利——是指讓消費者能便利地找到目標(biāo)商場。即使是已被消費者熟悉的商場，由于其周邊社區(qū)、道路和其它相鄰建筑物的發(fā)展變化，也會不可避免地讓人一時“難找”甚至“找不到”。特別對于自駕車xm.focus.cn的消費者而言，在行駛中尋找想去的目標(biāo)商場會更困難，商家為此需要增強(qiáng)商場建筑物的可視性。而且，加強(qiáng)確認(rèn)的便利性還會增加消費者即興購物的可能性。主要措施為：
遠(yuǎn)距離確認(rèn)：500米外，高位店標(biāo)，指路牌。
中距離確認(rèn)：200米外，建筑臨主路，建筑臨街長度至少60米以上，外墻大型店標(biāo)，無遮擋（樹、其它大型標(biāo)牌等），周邊開闊。
近距離確認(rèn)：50米外，商場入口標(biāo)牌，電梯入口標(biāo)牌。
趨近便利——是指讓消費者能便利地靠近到商場門前。不同交通方式有不同的趨近便利性需求：
對于自駕車、出租車、自行車：需有對應(yīng)于來向不同車輛的道路出入口、允許車輛倒頭的路口、無路障、無綠化隔離帶；
對于公交車：需有若干條公交線路的車站點距離商場不超過200米，其每日的運(yùn)營時間不少于商場的營業(yè)時間；
對于步行者：需有跨越公路的人行天橋或過街人行道。
進(jìn)出便利——是指讓消費者能便利地進(jìn)出商場。對于建筑面積超過1萬平方米的大型超市，考慮的主要因素包括：
多組并聯(lián)的外門構(gòu)成的商場主入口，總寬度不宜小于12~16米，其中有1~2組自動門；
門口外的臺階盡可能少且不宜超過4級，防滑，有手推車通行坡道及殘疾人無障礙通道；
門口外有較大的雨棚，門口處有充足的照明；
超市不設(shè)在首層且對首層無使用權(quán)時，應(yīng)有直接通向超市的自動步道且步道的入口盡量靠近首層商場主入口；
機(jī)動車停車位宜達(dá)到200個以上（倉儲式商場宜達(dá)到300個以上）。室外停車場應(yīng)靠近商場主入口，購物小推車可到達(dá)每個車位；室內(nèi)停車場應(yīng)設(shè)在超市商場的同層或鄰層（不宜隔層設(shè)置），并應(yīng)設(shè)置自超市直通室內(nèi)停車場的自動步道；
有出租車上下乘客的場地及出租車排隊候客的場地（不宜少于5個車位）；
有自行車存車場地�？蓪奢啓C(jī)動車停車位與自行車存車場地相鄰。
購物便利——是指讓消費者能便利地在商場內(nèi)辨認(rèn)、選擇、拿取、攜帶所需商品以及結(jié)算付款。為此，需要將選址技術(shù)與商品經(jīng)營技術(shù)高度統(tǒng)一和匹配。前者通過選擇或設(shè)定相關(guān)goodfeel的建筑條件滿足商場硬件方面的需求，后者通過提供經(jīng)營服務(wù)滿足商場軟件方面的需求。通常，根據(jù)顧客的便利性需求和商品經(jīng)營技術(shù)的需求，大型超市商場對建筑條件的相關(guān)要求為：
適宜的商品展放空間，滿足特定商品數(shù)量對展放空間的要求。對大型綜合超市，通常需要約1萬平方米建筑面積，其中60~65%為賣場經(jīng)營面積。建筑層高通常宜大于4.80米。建筑柱距利于商場平面布局，通常柱距9~12米為宜；
適宜的通道，便于推購物車的顧客通行。涉及其寬度、地面飾層、建筑柱距等因素。通常主通道寬4~6米，次通道寬2~4米。通道地面平坦，飾面材質(zhì)防滑、耐磨、抗碾壓；
適宜的樓層，首層為佳，盡可能避免跨層，必須跨層時，超市總層數(shù)不宜超過2層。跨層時應(yīng)設(shè)雙向自動步道，其出入口前需有4~6米距離的緩沖區(qū)；
適宜的收銀區(qū)域和適量的收銀臺。約1萬平方米建筑面積的大型綜合超市，收銀機(jī)不宜少于25臺，通常為30~40臺，個別商家會超過50臺。收銀臺前應(yīng)留有足夠的停滯區(qū)，通常需留出3~6米長度的排隊區(qū)域；
充足的照明，通常照度大于800勒克斯，生鮮區(qū)應(yīng)有適當(dāng)?shù)妮o助照明；
舒適的空調(diào)，通常夏季室內(nèi)設(shè)計溫度26攝氏度，冬季室內(nèi)設(shè)計溫度17攝氏度；
小推車及其存放區(qū)；
服務(wù)臺及存包處；
配套經(jīng)營的小商鋪區(qū)，通常為10~40個不同品類的小商鋪。
另外，除了滿足消費者的五種便利需求，選址中還需要注意滿足商家自身在經(jīng)營管理中對店址的便利性要求。例如貨運(yùn)通道、專用卸貨區(qū)、貨梯、庫房、辦公房位置等等，這些是消費者便利需求之外的商家內(nèi)部的便利性需求。
綜上所述可知：5A法則，即“便利法則”是大型零售商業(yè)選址的基本準(zhǔn)則�？梢哉f，商家選址就是在選便利，商家競爭也將會更多的是對店址便利性的競爭。
對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商而言，當(dāng)你掌握了以上所述的5A法則后，還有必要擔(dān)心自己開發(fā)建設(shè)的商業(yè)建筑不符合商家圖行天下的需求嗎？我相信，如此開發(fā)出的商業(yè)建筑，一定會成為品牌商家追捧的“香餑餑”。 依照5A法則要求的便利性原理，同樣可以開發(fā)建設(shè)出符合經(jīng)營者需求的賓館、酒店、影劇院、展覽館、餐廳、歌舞廳、健身房、美容廳、及至干洗店、便利店、銀行、郵局等各類終端消費的商業(yè)和服務(wù)業(yè)經(jīng)營場所。
對于各類業(yè)態(tài)的商家而言，當(dāng)你熟練運(yùn)用了5A法則后，面對千差萬別的商業(yè)設(shè)施還會無從下手嗎？還會擔(dān)心自己選的店址能否滿足經(jīng)營需求嗎？我同樣相信，你必將成為行動最快、效率最高的選址高手。
5.4商業(yè)店面選址要求
一、經(jīng)濟(jì)型酒店選址要求：
1、區(qū)位要求：鄰近主要公路（或高速公路）的交叉道口，交通便利，有通往商業(yè)區(qū)及機(jī)場、火（汽）車站的公交線路；市郊結(jié)合部。
2、建筑要求：獨棟，周邊有停車場。
3、面積租期：建筑面積3000—6000平方米，基本年限10年以上。
4、合作方式主要有三種：特許經(jīng)營、租賃、共同投資。
二、咖啡店選址要求：
1、商圈要求：商住樓、高檔住宅區(qū)、飲食街、大酒店附近，人流充足。
2、建筑要求：層高4米以上，要有適合裝修的招牌位及廣告懸掛點，排污、排煙管道鋪設(shè)方便。有充足的停車位，至少10個以上。
3、面積和租期要求：一般在300——500平米之間。房租控制在4.5元-5.5元/平米/天，租房年限5年以上，一般至少7到9年。
三、超市選址要求：
1、商圈要求：市口較好，位于市中心，新老城區(qū)結(jié)合部或大型住宅小區(qū)內(nèi)的門面房；對于大型超市消費者步行到達(dá)店址所需時間在10分鐘以內(nèi)的范圍為核心商圈，所需10--30分鐘的范圍為邊際商圈，商圈內(nèi)具有固定住所的常住人口為主體的現(xiàn)有及潛在人口總數(shù)，要求在 15-20萬人，且周邊人口具有一定的增長趨勢；社區(qū)型綜合超市
商圈要求：消費者步行到達(dá)店址所需時間在20分種以內(nèi)的商圈范圍，商圈內(nèi)具有固定住所的常住人口及潛在增長人口總數(shù)要求在5--8萬人，且周邊人口具有一定的增長趨勢。
2、建筑形態(tài)：最好框架結(jié)構(gòu)，期房、現(xiàn)房都可。樓層不超過三層，層高凈高不低于3.2米，柱距以8米×8米為宜，物業(yè)縱深以30--50米為佳；
3、面積和租期：便利店面積80~120平方米、標(biāo)準(zhǔn)超市面積800~2000平方米、社區(qū)店面積2000~5000平方米、大型賣場面積5000~20000平方米；購買用房面積一般為10000-20000平方米。
4、合作方式：租賃、聯(lián)建、購買
四、火鍋店選址要求：
1、商圈選擇：選址于人口不少于5萬人的居住區(qū)域或社區(qū)型、區(qū)域型、都市型商圈。
2、建筑要求：框架式建筑，廚房可小于餐廳營業(yè)面積的三分之一，其余同餐廳。樓上商鋪亦可。
3、面積和租期：150~500平方米，租期至少2年。
五、普通餐廳、快餐連鎖等。
1、商圈選擇：商務(wù)型的普通餐廳以商務(wù)酬賓為銷售對象，一般選址在商務(wù)區(qū)域或繁華街市附近，或其他有知名度的街市；大眾餐廳以家庭、個人消費為主，一般選址在社區(qū)型或便利型商業(yè)街市。而快餐連鎖一般選址在客流繁忙之處，如繁華商業(yè)街市、車站、空港碼頭，以及消費水平中等以上的區(qū)域型商業(yè)街市或特別繁華的社區(qū)型街市。
2、建筑要求：一般連鎖餐飲要求框架結(jié)構(gòu)，層高不低于4.5米。配套設(shè)施：電力不少于20千瓦/100平方米，有充足的自來水供應(yīng)，有油煙氣排放通道，有污水排放、生化處理裝置，位置在地下室或一、二、三樓均可，但忌分布數(shù)個樓面。而普通餐廳因餐廳為個性化裝飾、布置，各種建筑結(jié)構(gòu)形式均適合開設(shè)餐廳，但剪力墻或承重墻擋門、擋窗除外，餐廳門前須有相應(yīng)的停車場。
3、面積和租期：一般要求不得少于三年，面積快餐店要求200~500平方米；大眾型餐廳80~200平方米，商務(wù)型餐廳150~10000平方米。
第六部分：北京商業(yè)地產(chǎn)市場預(yù)測
6.1北京商業(yè)地產(chǎn)展望
隨著中國對外資零售限制的取消，國際零售商得以有機(jī)會進(jìn)入中國這個世界上最大的消費潛力國。一方面，大量的零售商進(jìn)入中國市場，為推動我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了基礎(chǔ)，而另一方面，大量的商業(yè)地產(chǎn)項目正在興建之中，呈現(xiàn)出供求兩旺的表面現(xiàn)象。而事實上，從實際項目規(guī)劃、招商、運(yùn)營等多方位、深層次看，中國商業(yè)地產(chǎn)仍然存在很多問題有待探討。
以北京市場為例，體現(xiàn)在：散售現(xiàn)象依舊存在；規(guī)劃策劃缺乏專業(yè)性；不強(qiáng)調(diào)運(yùn)營管理。這三方面現(xiàn)象說明北京市現(xiàn)階段的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展尚未進(jìn)入一個較為成熟的時期，項目在發(fā)展過程中摸著石頭過河的現(xiàn)象將進(jìn)一步推升商業(yè)地產(chǎn)的空置率。
數(shù)據(jù)顯示，2006年北京市大型商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量約有500萬平方米，2006年1-9月北京商業(yè)地產(chǎn)空置率同比2005年上漲1.5倍，目前商鋪空置面積高達(dá)143萬平方米。而動輒數(shù)萬甚至數(shù)十萬平方米的商業(yè)面積也在推高北京市商業(yè)地產(chǎn)的空置率。
2008北京商業(yè)地產(chǎn)展望
根據(jù)北京市商業(yè)地產(chǎn)近幾年的發(fā)展情況，我們綜合判斷其發(fā)展趨勢，認(rèn)為2008年北京市的商業(yè)地產(chǎn)市場將主要呈現(xiàn)如下特征：
（一）供應(yīng)量和空置率會不斷提升
有關(guān)媒體統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2007年商鋪供應(yīng)量將超過620萬平方米，業(yè)界預(yù)測空置率將超過52%，而隨著2008年奧運(yùn)會的來臨，眾多開發(fā)商寄希望于能夠把握奧運(yùn)商機(jī)開發(fā)新的商業(yè)地產(chǎn)項目。
有關(guān)報道顯示，2008年體量在一萬平方米以上的物業(yè)將達(dá)到300萬平方米以上。面對連續(xù)數(shù)年的放量增長和空置率的快速上升，我們認(rèn)為2008年北京的商業(yè)地產(chǎn)市場競爭將進(jìn)一步加�。煌瑫r，伴隨著空置率的上升，我們預(yù)計空置率面積將超過350萬平方米。
（二）奧運(yùn)只能帶來短期繁榮
北京成功獲得2008年奧運(yùn)會的主辦權(quán)，無疑給商業(yè)地產(chǎn)市場打了一針強(qiáng)心劑，刺激了我國，特別是北京市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展速度。
但是，從最近舉行過奧運(yùn)會的城市及國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展數(shù)據(jù)來看，除了巴塞羅那的零售市場出現(xiàn)了20%以上的攀升外，其他城市都沒有跡象表明奧運(yùn)會為當(dāng)?shù)貛砹司薮蟮�、長期的零售增長和發(fā)展空間。
然而從商業(yè)地產(chǎn)的利潤獲取模式來看，一般的商業(yè)地產(chǎn)項目都是要經(jīng)過9～10年的成功運(yùn)營才能夠收回成本進(jìn)而獲得較為可觀的經(jīng)營利潤。因此，單是奧運(yùn)效應(yīng)所能夠產(chǎn)生的商業(yè)市場需求放量對于北京市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展可謂是杯水車薪。
�。ㄈ┏墙蓟l(fā)展趨勢日益明顯
2006年北京市的城市發(fā)展規(guī)劃新鮮出爐（2004—2020），其中幾個重要的思路引起了我們的關(guān)注：一是城市的多中心發(fā)展；二是城市人口的有機(jī)疏散。
而從目前來看，北京商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀是總量供過于求、空置率增高，2005年人均商業(yè)面積就達(dá)到0.9平方米，但是我們也應(yīng)該看到，各區(qū)之間的人均商業(yè)面積差異是巨大的。到2008年，一方面是朝陽區(qū)商業(yè)面積將達(dá)到2.19平方米/人，另一方面則是城郊區(qū)縣商業(yè)面積依然不到0.3平方米/人。
據(jù)不完全統(tǒng)計，近幾年北京已有超過10萬人跑到河北燕郊、涿州置業(yè)，大城市人口向郊區(qū)擴(kuò)散的現(xiàn)象已經(jīng)開始成型，新的居住區(qū)隨之形成，并產(chǎn)生新的消費需求。
伴隨而來的是具有遠(yuǎn)見的發(fā)展商在北京市多個城郊居住中心開始興建社區(qū)型購物中心項目，如龍德廣場、通州區(qū)的瑞都國際就是類似的代表項目。隨著人口疏散這一現(xiàn)象的日益明顯，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱點逐步向郊區(qū)化發(fā)展將成為2008年的重要特征。
競爭與機(jī)遇并存
從2008年北京市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展特征來看，明年將是一個機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的年代。
縱觀國內(nèi)外眾多商業(yè)地產(chǎn)項目的成功發(fā)展，我們認(rèn)為成功運(yùn)作一個大型購物中心項目，應(yīng)該秉持長期經(jīng)營的觀念，摒棄短線開發(fā)的心態(tài)，以引入專業(yè)化管理團(tuán)隊為關(guān)鍵，創(chuàng)立正確的經(jīng)營目標(biāo)和科學(xué)的管理體系。
明確的經(jīng)營目標(biāo)
從眾多成功的商業(yè)地產(chǎn)項目的發(fā)展經(jīng)驗來看，一個專業(yè)管理團(tuán)隊在商業(yè)價值創(chuàng)造過程中能夠?qū)崿F(xiàn)的經(jīng)營目標(biāo)具體包括以下幾個方面：
一是要為消費者創(chuàng)造舒適、愉悅的消費場所；二是要為商戶創(chuàng)造富有效率的經(jīng)商環(huán)境；三是要成為投資方（發(fā)展商）與商戶之間的紐帶，建立相互聯(lián)系的利益體系，共同來提升商業(yè)物業(yè)的價值以至三方面的利益。
專業(yè)化的管理體系
在建立了明確的商業(yè)目標(biāo)后，還需要用專業(yè)化的管理體系來保證目標(biāo)的實現(xiàn)。首先，是要創(chuàng)建良好的租戶組合和體系，并在經(jīng)營中注重對租戶進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，以適應(yīng)不斷變化的市場需求。
其次，是要建立有效的營銷推廣體系，在引起消費者關(guān)注的同時，也增加租戶的經(jīng)營信心。
再次，是要通過創(chuàng)建有效的營銷環(huán)境，創(chuàng)建完善的客戶服務(wù)體系，來建立顧客忠誠度，不斷維護(hù)核心消費群體。
最后，是通過建立高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理體系，來創(chuàng)造安全、舒適、整潔的購物環(huán)境和人性化的購物感受。
總而言之，在所有業(yè)態(tài)中商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)性和操作性要求最高，而其所獲得的利潤也相當(dāng)驚人，因此很多開發(fā)商即使從未涉足也愿意花重金投入。然而，要抓住機(jī)遇贏得競爭，獲得商業(yè)地產(chǎn)項目的真正成功并非一個短線過程，必須放在一個更為長久、宏大、科學(xué)的目標(biāo)及運(yùn)作過程中實現(xiàn)。
6.2北京商業(yè)地產(chǎn)“拐點”？
奧運(yùn)歸來，商鋪前景是喜是憂？集中投放，商場空置是利是弊？
“長期持有”能否一統(tǒng)天下？“產(chǎn)權(quán)散售”末路真的來臨？
“外資”與“內(nèi)資”孰高孰低？“大腕”與“散戶”如何“奪食”？
“實體運(yùn)營”和“資本運(yùn)作”，哪個更有利可圖？
二、三線城市商戰(zhàn)“攻防”，到底鹿死誰手？
歷經(jīng)近6年的高速發(fā)展后，我們擁有了一片浩瀚無邊的商業(yè)地產(chǎn)海洋；而“成長的煩惱”也如期而臨：“持有”和“散售”之惑，“基金”與“上市”之難，“飽和”與“空置”之辯，而這一切，都匯成一個疑問：商業(yè)地產(chǎn)，明天會怎樣？
毫無疑問，2008年，隨著奧運(yùn)盛典的舉行，北京商業(yè)地產(chǎn)將進(jìn)入全盛時代，在其帶領(lǐng)下，全國商業(yè)新開業(yè)面積、銷售總額、新進(jìn)品牌數(shù)量都將出現(xiàn)令人驚喜的增長。然而，與一時的輝煌相比，我們更期待商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展，期待商業(yè)地產(chǎn)回歸到沉著、理性的價值增長。
因此，《地產(chǎn)》遍訪行業(yè)專家，為2008年新春獻(xiàn)上15大預(yù)測。希望它能為您撥去一層迷霧，更希望它能弘揚(yáng)一種理性、客觀、全面的觀察視角！
奧運(yùn)歸來不看鋪？
預(yù)測要點一：奧運(yùn)盛典讓北京商業(yè)進(jìn)入全盛時期。 預(yù)測要點二：奧運(yùn)后集中開業(yè)現(xiàn)象幾率將會減小。
2008年，全中國乃至全世界的焦點都對準(zhǔn)了北京的奧運(yùn)盛典。如今，夢想化作現(xiàn)實，激動之余，我們不由得躊躇：頂峰之后，是否難以為繼？偉業(yè)商業(yè)公司副總經(jīng)理姜黎明直言：“奧運(yùn)盛典是讓北京商業(yè)進(jìn)入了全盛時期，而商業(yè)地產(chǎn)借勢奧運(yùn)則是幾年前的事了�！�
北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司進(jìn)一步認(rèn)為，考慮北京市居民收入的持續(xù)增加所帶來的消費力不斷提升，奧運(yùn)會后商業(yè)地產(chǎn)的開工量、竣工量不會大幅度減少，但出現(xiàn)明顯的集中開業(yè)現(xiàn)象幾率將會減小。但隨著后奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商業(yè)經(jīng)營將逐步調(diào)整，投資將趨于理性化。所以，長期來看，商業(yè)地產(chǎn)仍有充分的發(fā)展空間。
無所不在的空置？
預(yù)測要點一：2008年空置率偏高的局勢將持續(xù)。
預(yù)測要點二：一定的空置率有利于商業(yè)地產(chǎn)的良性發(fā)展。
回顧2007年，該年度是北京商業(yè)地產(chǎn)市場有史以來商業(yè)面積供應(yīng)最為集中的年份，2008年奧運(yùn)前也將有大量商業(yè)投入市場，整體商業(yè)零售市場競爭空前激烈，空置率持續(xù)上升勢將成為必然。
北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司預(yù)計：2008年空置率偏高的局勢將持續(xù)。造成這種現(xiàn)象的主要原因是北京商業(yè)的短期集中放量，市場消化需要時間。從市場表現(xiàn)來看，隨著商鋪供應(yīng)量的增長，結(jié)構(gòu)錯位逐步顯現(xiàn)，無效商業(yè)面積供應(yīng)亦呈現(xiàn)出了進(jìn)一步加大的趨勢，諸多建成的物業(yè)未能符合商戶的需求，在招商時遇到較大的困難。
而華高萊斯策劃總監(jiān)劉葳表示：人們沒有必要為空置擔(dān)心，商業(yè)的空置是很正常的事情。“商業(yè)地產(chǎn)市場一定要有空置，才能在良性循環(huán)中循環(huán)得開。有一定量的空置，給了商戶一個很好的有彈性的調(diào)節(jié)空間，這也給商業(yè)未來往更好的方向發(fā)展提供了條件�！�
劉葳進(jìn)一步解釋，空置分兩種：選擇性空置和被動性空置。在運(yùn)營商或開發(fā)商控制之下的空置，有利于商業(yè)升級。2008年，供應(yīng)量突然增加，市場被動性空置一定會增加；但是慢慢隨著市場培育，選擇性空置就會逐漸多起來。對于一個項目，合理的空置比例在5％以下最為合理。面積上的空置數(shù)字并不能單純說明市場的發(fā)展是否出現(xiàn)泡沫。
“理性時代”是否來臨？
預(yù)測要點一：政府應(yīng)該統(tǒng)一引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)走向理性。
預(yù)測要點二：政府的理性與市場的理性結(jié)合，意味商業(yè)地產(chǎn)理性時代的到來。
被業(yè)內(nèi)關(guān)注良久的《城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃條例》" 據(jù)說"年內(nèi)出臺"。據(jù)了解，《條例》將會從商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)總量、新開發(fā)商業(yè)項目的規(guī)模和位置、現(xiàn)有的不合理的商業(yè)存量等方面進(jìn)行規(guī)劃和調(diào)控。假使2007年《條例》果然順利出臺，是否意味著商業(yè)地產(chǎn)無序化開發(fā)宣告終結(jié)？商業(yè)地產(chǎn)"理性時代"是否將來臨？"應(yīng)該是政府行為去統(tǒng)一引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)走向理性。"漢博投資顧問有限公司董事總經(jīng)理鄂麗華直言。因為商業(yè)地產(chǎn)健康有序地發(fā)展需要一個良好的空間環(huán)境，而這個空間環(huán)境是靠開發(fā)商本身或者商家本身無法達(dá)到的，只有靠政府行為去引導(dǎo)和創(chuàng)造。
不過，是否因為政府的介入，商業(yè)地產(chǎn)市場就會有理性的到來呢？"不一定！"劉葳告訴新地產(chǎn)。這里的前提是：政府的介入和引導(dǎo)是不是基于市場行為的判斷。也就是說，政府引導(dǎo)的政策也好，措施也好，不是單從一個模型化、模式化的角度出發(fā)，而是從市場實際角度，本身發(fā)展去考慮。政府與市場，一個是管理理性，一個是市場理性。政府理性體現(xiàn)在一個更長遠(yuǎn)時期的發(fā)展，為的是更遠(yuǎn)期的利益；而市場理性看重的是當(dāng)前的利益，所以體現(xiàn)的是市場近期的變化。“只有這二者結(jié)合的時候，才是理性時代到來的時候�！�
6.3重點區(qū)域分析：CBD
2008年前CBD商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量分析
根據(jù)匯博行的調(diào)查與分析，截止到2008年，北京CBD的規(guī)劃建設(shè)項目共有38個，包括國貿(mào)三期、中央電視臺新址、北京財富中心、北京銀泰中心、北京電視中心等重點項目。預(yù)計到2008年，北京CBD總建筑規(guī)模將達(dá)到802萬㎡，其中寫字樓竣工面積達(dá)370萬㎡。這些項目中，將至少有19個項目包含有商業(yè)面積，新增供應(yīng)量合計將不低于85萬㎡。加上2002年前已經(jīng)營業(yè)的國貿(mào)商城1-2期和SOHO現(xiàn)代城等商業(yè)，總面積近百萬。如果加上與CBD馬路之隔的商業(yè)項目如：新秀水市場（28000㎡）、秀水二期（6000㎡）、首創(chuàng)呼家樓項目（商業(yè)100000㎡）、百富國家大廈項目（商業(yè)32000㎡）等，大約在120萬㎡以上。
CBD區(qū)域新增主要商業(yè)項目
項目名稱 項目位置 項目規(guī)模m2 開業(yè)或交房時間 租售情況
國貿(mào)三期 大北窯 60,000 2007 租賃
華貿(mào)中心 大望路 200,000 2007 水世界商城租賃；其它銷售
建外SOHO 大望路 93,000 2004 銷售
LG雙子座大廈 永安里 35000 2005 租賃
萬達(dá)廣場 建國路 70,000 2005 租售并舉
藍(lán)堡國際公寓 建國路 10000 2004 銷售
金地國際花園 建國路 19000 2007 銷售
溫特萊中心 大望路 10000 2005 銷售
陽光100 大望路 5000 2005 銷售
財富中心 關(guān)東店 37000 2004 銷售
新城國際 關(guān)東店 20000 2005 銷售
萬通中心 關(guān)東店 12000 2006 銷售
銀泰中心 大北窯 19500 2007 租賃
中環(huán)世貿(mào)中心 大北窯 8000 2007 租賃
SOHO尚都 東大橋路 59000 2007 銷售
光華國際 東大橋路 22000 2007 銷售
世貿(mào)國際大廈 光華路 100000 2006 租賃
怡和國際公寓 光華路 20000 2006 銷售
中國第一商城 朝陽路 55000 2005 銷售
合計 854500
資料統(tǒng)計：北京匯博行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司
3.銷售和租賃價格分析
作為CBD區(qū)域最早銷售項目SOHO現(xiàn)代城，在2001年銷售的時候，1-2層均價為22000元/㎡，時隔3年，建外SOHO銷售均價達(dá)到30000元/㎡左右。目前CBD區(qū)域銷售價格最高達(dá)到60000元/㎡，那些公寓底商和高樓層商鋪銷售價格即使便宜的也在25000元/㎡左右，整體的銷售均價達(dá)到30000元/㎡以上。
銷售價格直接決定租賃市場的租金水平，據(jù)匯博行商鋪租賃部調(diào)查，目前華貿(mào)中心、溫特萊、萬達(dá)廣場、建外SOHO等已經(jīng)出售產(chǎn)權(quán)部分的商鋪，對外租金報價在50-70美金/月之間，合人民幣12-18元/天/㎡。LG雙子座大廈商場首層報價是租金170美金/月，合人民幣45元/天/㎡。拍賣的新秀水的10個商鋪，其使用面積4.83㎡，最低5年租金是130萬，拍出天價的是395萬，10個商鋪使用面積的平均租金在241元/天/㎡。
可以說，目前，除中關(guān)村電子市場外，北京商鋪租賃價格沒有哪個區(qū)域租金總體能達(dá)到CBD的水平。
二.CBD商業(yè)市場分析
CBD規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)定位是充分發(fā)揮北京商務(wù)中心區(qū)的管理、集散、服務(wù)與交往功能，立足于首都，服務(wù)于全國，輻射亞太地區(qū)乃至全世界，是北京重要的國際金融功能區(qū)和發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的聚集地。100多萬㎡商業(yè)地產(chǎn)如何承載現(xiàn)代商業(yè)流通服務(wù)業(yè)，使之成為北京發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的聚集地，是業(yè)界人士應(yīng)該重點思考的問題。目前已經(jīng)營業(yè)和正在招商的商業(yè)項目，其商業(yè)市場呈現(xiàn)出以下特點：
1. 將形成北京最大的商圈
通過數(shù)據(jù)統(tǒng)計，我們發(fā)現(xiàn)，CBD不僅是中央商務(wù)區(qū)，也是目前北京最大的商業(yè)區(qū)，110萬㎡是目前北京任何一個商圈也無法比擬的，即使舉世矚目的王府井商業(yè)區(qū)也不過35萬㎡。目前正在形成的CBD商圈集中中有分散，分散中相對形成2個大的核心圈。所謂集中中有分散，主要是指110萬㎡商業(yè)分散在20多個項目中，尤其是受長安街、東三環(huán)交通主路的影響，使之不能形成一個有機(jī)的商業(yè)整體；而分散中形成2個大的核心圈，一是由國貿(mào)一、二、三期以及周邊銀泰中心、建外SOHO組成的國貿(mào)核心圈，規(guī)模在25萬㎡；二是由華貿(mào)中心、萬達(dá)廣場領(lǐng)銜的大望路核心圈，規(guī)模在28萬㎡以上。前者憑借10多年的商業(yè)積淀，繼續(xù)引領(lǐng)北京高端和時尚潮流，后者借助新光三越、西武百貨、沃爾瑪等國際著名品牌正在后來居上，不論他們之間競爭結(jié)果如何，都會對北京現(xiàn)代流通服務(wù)業(yè)產(chǎn)生巨大影響。
2. 商圈業(yè)態(tài)業(yè)種復(fù)合程度極度齊全
如果說業(yè)態(tài)業(yè)種復(fù)合程度是一個不好理解的概念，那么我們可以將CBD的100萬商業(yè)與金源MALL86萬（二期18萬）進(jìn)行對比。CBD核心區(qū)高低不同的百貨、服裝市場有5家，分別是貴友商廈、晨曦百貨（國貿(mào)）、西武百貨（萬達(dá)廣場）、新光三越（華貿(mào)）、秀水市場，而金源只有燕莎和貴友；在CBD大賣場、綜合超市有華潤超市、沃爾瑪購物廣場、法寶超市等，而金源只有易初蓮花；至于餐飲娛樂酒肆茶房在CBD更是有上千家。未來CBD商業(yè)可以用專業(yè)術(shù)語這樣形容：業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度極度齊全（全業(yè)態(tài)、全業(yè)種，表現(xiàn)出高度專業(yè)化與高度綜合化并存的成熟性結(jié)構(gòu)特征），行業(yè)多、店鋪多、功能多，商品組合的寬度極寬深度極深（商品高中低檔齊備，商品品種齊全。商品組合的寬度極寬，不同定位的大型百貨公司、超市大賣場都有。商品組合的深度極深由無數(shù)各類品牌專賣店、專業(yè)的不同行業(yè)主題專業(yè)店。）
3.引領(lǐng)北京高端零售市場以及時尚潮流
根據(jù)商業(yè)地價理論，商鋪的租金直接關(guān)系到商業(yè)的經(jīng)營成本和競爭力，也關(guān)系到商業(yè)能否在這個區(qū)域存活。因此，CBD內(nèi)商業(yè)就不是一般概念里的商業(yè)了，除必備生活型業(yè)態(tài)以及解決人流和提升品質(zhì)的主力店、電影院、溜冰場等以外，其它必然是經(jīng)過高租金選擇的商業(yè)形態(tài)。只有能夠支付高租金的業(yè)態(tài)才能在這里生存，選擇的結(jié)果必然是高毛利率的商品、流行品以及一些高檔次、高品位和專業(yè)化、個性化很強(qiáng)的商業(yè)業(yè)態(tài)。同時，在CBD區(qū)域辦公、居住的主要是外企、私企、金融、傳媒等行業(yè)和企業(yè)的金領(lǐng)階層以及來自全國甚至全球的高收入階層。供給和需求兩方面的因素將最終導(dǎo)致CBD業(yè)態(tài)功能的特征必然是引領(lǐng)北京高端零售市場。
三.未來CBD商業(yè)發(fā)展面臨的主要問題
1. 商業(yè)快速供給與需求矛盾將非常突出
世界上其它發(fā)達(dá)國家的CBD建設(shè)少則10年，多則幾十年，而北京CBD核心區(qū)800多萬㎡的建設(shè)只用了5年時間，這不能不說是世界城市建設(shè)史上的一個奇跡。我們在自豪的同時，更應(yīng)冷靜地分析：這100多萬㎡商業(yè)面積，將用多長時間才能真正經(jīng)營和發(fā)展起來。如果按照目前北京高端零售和服務(wù)業(yè)市場，每平方米產(chǎn)生28000元產(chǎn)值計算，100萬㎡需要280億銷售額才能支撐它的經(jīng)營，其總量占到北京市2005年社會消費品零售總額2900億元的10%，占到朝陽區(qū)2005年778億元的36%。因此，未來CBD的整體商業(yè)快速供給與需求之間的時間結(jié)構(gòu)矛盾將非常突出。如果再考慮到CBD周邊3公里近百萬平方米的新增商業(yè)（珠江帝景10萬㎡、大成國際7萬㎡、CBD東都10萬㎡、優(yōu)唐8.5萬㎡、富力城6.5萬㎡、日壇國際廣場28萬㎡、北京國際中心4萬㎡、沿海賽洛城15萬㎡等），這個矛盾將更加尖銳。
從我們現(xiàn)在調(diào)查的情況來看，包括國貿(mào)商城、銀泰中心柏悅生活Ｐａｒｋ Ｌｉｆｅ、LG雙子座商城、華貿(mào)水世界在內(nèi)的很多商業(yè)走的都是高檔路線，而國際上奢侈品牌、一線、二線品牌總量有限，如果CBD每一個商業(yè)的定位都在這一層面，將勢必導(dǎo)致內(nèi)部之間競爭激烈。其次，除典型案例國貿(mào)商城、華貿(mào)水世界等只租不售外，絕大部分項目商業(yè)都出售產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)出售后將不可能保證對業(yè)態(tài)業(yè)種的控制權(quán)和經(jīng)營權(quán)，因此將更加劇競爭，影響物業(yè)的價值。早期想打造北京“新天地”的建外SOHO剛開始租金在15元/天/㎡，如今到8元/天/㎡，出租率不到70%，就是一個例證。而真正的上海新天地租金從開業(yè)時的6元/天/㎡，發(fā)展到現(xiàn)在的15元/天/㎡。
2.交通將影響商業(yè)的發(fā)展
根據(jù)最新調(diào)研顯示，目前有25％的人選擇自駕車或出租車進(jìn)入CBD。有限的空間和大量小汽車的進(jìn)入，使北京CBD平時有90％以上的道路都處于飽和或超飽和狀態(tài)，稍有事故就會造成大范圍交通擁堵。北京CBD核心區(qū)兩個大商圈，一是位于大北窯立交橋東北角國貿(mào)商圈，不僅包括商業(yè)，還包括寫字樓、酒店、會展中心等商務(wù)設(shè)施；二是位于大望路的華貿(mào)商圈，也包括酒店、寫字樓、商業(yè)。這兩大商圈，目前的交通已經(jīng)非常擁堵了，可以想象當(dāng)辦公全部入住、商業(yè)全面開業(yè)后，CBD交通將會是怎樣一種狀況。這樣的交通狀況將使CBD商業(yè)發(fā)展受到制約。
首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授、CBD發(fā)展研究基地秘書長蔣三庚認(rèn)為，CBD建設(shè)是一個企業(yè)生態(tài)群。所謂企業(yè)生態(tài)群，就是指若干個企業(yè)或者企業(yè)群在一定的生境條件下所形成的、并與環(huán)境相互作用的企業(yè)群體。對于CBD商業(yè)而言，無論是購物還是餐飲、休閑、娛樂功能，都是一個大的生態(tài)群。在這個大的生態(tài)群當(dāng)中，應(yīng)使業(yè)種、業(yè)態(tài)“相生”而不“相克”，整體功能分區(qū)和規(guī)劃布局能夠相互支持、配套、補(bǔ)充，使商業(yè)功能的生態(tài)群有機(jī)溶入CBD這個大生態(tài)群，共同去成就北京商務(wù)中心區(qū)的國際金融功能區(qū)和發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的聚集地。
第七部分：北京市商業(yè)地產(chǎn)總結(jié)
2007年，北京商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了“井噴”現(xiàn)象，據(jù)統(tǒng)計顯示，2007年北京面世的商業(yè)項目27個，放量的初始值將達(dá)到237萬平方米。其中體量超過10萬平方米的商業(yè)有九個，面積達(dá)約162萬平方米，占到了總體放量的約70%。
5+1五合國際(WERKHART)集團(tuán)總顧問劉力(劉力博客,劉力新聞,劉力說吧)博士在接受記者采訪時表示，新項目的集中上市將使北京整體零售市場進(jìn)入空前激烈的競爭狀態(tài)，而新建項目主要聚集在傳統(tǒng)商業(yè)商務(wù)中心，使得這些區(qū)域的商業(yè)供給過剩。且這些新興商業(yè)的定位多以中高檔為主，定位上的雷同將使這些區(qū)域的競爭急劇加大。
商鋪租金持續(xù)上漲
伴隨著商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量的加大，北京商業(yè)地產(chǎn)租金也持續(xù)看漲。之所以出現(xiàn)這種市場現(xiàn)象，主要原因之一是國際零售商大舉進(jìn)入北京市場。
年內(nèi)，大多數(shù)零售商都計劃在北京奧運(yùn)會前完成開店，這無疑成為北京整體商鋪租金價格上揚(yáng)的重要理由。僅在今年上半年，就頻頻報出CBD區(qū)域的SOHO尚都售出12萬元/平方米的商鋪，一天銷售額突破13億元；馬連道的鼎觀格調(diào)商務(wù)茶院商鋪盡管售價高達(dá)3.2萬元/平方米，但推出100套底層商鋪僅七天就被搶購一空等案例，均成為所在區(qū)域內(nèi)商鋪出售最高價的典型代表。此外，靠近地鐵沿線的sunny town商業(yè)街和明天第一商街，統(tǒng)統(tǒng)出現(xiàn)熱銷，而投資客包括來自山西、浙江溫州等多個外省人士，不僅僅限于北京人。
商業(yè)項目競爭空前激烈
“商業(yè)地產(chǎn)的競爭也將異常激烈�！眲⒘Ψ治龊蟊硎荆�2007年6月為止，北京已上市商業(yè)地產(chǎn)項目總建筑面積為110萬平方米，預(yù)計全年商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)總面積達(dá)到600萬平方米。新項目的集中上市將使北京整體商業(yè)零售市場進(jìn)入空前激烈競爭的狀態(tài)。而這些項目主要集中在幾個主要商業(yè)區(qū)：東部商業(yè)地產(chǎn)放量主要集中在朝外、燕莎、國貿(mào)等區(qū)域；西部主要集中在西單、中關(guān)村和金融街區(qū)域。
未來高端購物中心空間很大
面對競爭，劉力給出了解決之道：首先要注重主題性的突出，形成差異化競爭。如世貿(mào)天階以“全北京向上看”為主題，斥資2.5億打造的夢幻天幕，成為吸引人潮的世界級空中奇觀。其次，新建商業(yè)地產(chǎn)項目應(yīng)從傳統(tǒng)商業(yè)中心向其他各區(qū)域、郊區(qū)擴(kuò)散。以避免區(qū)域發(fā)展的不平衡性，在發(fā)展過程中也應(yīng)注意地區(qū)、業(yè)態(tài)分布合理規(guī)劃，盡量避免一哄而上。另外劉力認(rèn)為，未來的新開業(yè)項目中，大型購物中心所占的比重較大，說明以購物中心的模式進(jìn)行運(yùn)營在北京商業(yè)零售市場上逐漸占據(jù)了主流模式地位。在經(jīng)營模式上，只租不售的形式得以進(jìn)一步發(fā)展。定位于高端市場層面的購物中心是2007年商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)中最大的亮點。從北京市商業(yè)總體供應(yīng)形式上來看，目前商業(yè)供應(yīng)面積不能滿足城市人口構(gòu)成和消費需求，加之即將舉辦的北京奧運(yùn)會帶來的巨大商機(jī)，都意味著今年開業(yè)的高端購物中心未來發(fā)展空間仍然很大。
主題商業(yè)逐漸獲得各方認(rèn)可
劉力表示，隨著近幾年商業(yè)地產(chǎn)的市場供應(yīng)量集中加大，導(dǎo)致市場供大于求，同質(zhì)化競爭嚴(yán)重，空置率上升。在這種背景下，主題商業(yè)項目誕生了。具有主題的商業(yè)項目既細(xì)分了市場，也甄別了客戶群，可以很好地將目標(biāo)客戶群吸引過來，成為商業(yè)項目的消費者。同時通過對產(chǎn)品的調(diào)整、同類商家的集中化或購物環(huán)境的營造，將很多隨機(jī)性較強(qiáng)的購物行為轉(zhuǎn)變?yōu)槟康男韵M，主題商業(yè)逐漸獲得各方認(rèn)可。據(jù)記者了解，主題商業(yè)地產(chǎn)在國外早已形成趨勢，有別于綜合性購物中心的一站式購物，前者更體現(xiàn)了單個項目的個性化及特殊性。在商業(yè)供應(yīng)充足的市場內(nèi)，穩(wěn)穩(wěn)抓住目標(biāo)客戶群。
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